Fundo Imobiliário (FII): O que é FII e como investir?

Como se ganha dinheiro com Fundo Imobiliário? Quais os tipos de Fundos Imobiliários? Vale a pena investir neles? Veja isso e muito mais.

access_time 16/10/2019 - 06:23
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Fundo Imobiliário, ou FII: eis uma boa forma de investir em busca da diversificação.

Podcast Investorcast, episódio 5: Renan Manda, head de análise de FIIs da XP, explica detalhes sobre o produto

Esta é uma maneira de investir em imóveis, ou papéis com lastro imobiliário, de forma indireta e descomplicada. Isso porque quem realmente aloca o dinheiro no mercado é o gestor do fundo, que por sua vez administra o capital de diversos investidores.

Trata-se, portanto, de um jeito inteligente e prático de investir no mercado imobiliário sem ter de comprar um imóvel de fato.

Além disso, o investidor aproveita os principais benefícios de investir em um imóvel, como por exemplo o pagamento de seu “aluguel”. E também evita desvantagens como o alto investimento inicial, taxas, baixa liquidez e os demais processos burocráticos que custam tempo e dinheiro.

Isso comprova o alto número de brasileiros que migraram seus investimentos para os FIIs nos últimos meses.

O sucesso desse tipo de produto deve-se, em partes, à retomada do aquecimento do mercado imobiliário. Essa recuperação é atribuída principalmente às reformas estruturais que estão em andamento no Brasil e à tendência de queda da taxa básica de juros, a Selic.

Entretanto, é sempre fundamental lembrar: Ganhos passados não representam rentabilidade futura.

E, para esclarecer alguns pontos importantes ao investidor interessado em aplicar em algum Fundo Imobiliário, preparamos este conteúdo especial.

Nele você entenderá mais sobre:

O que é Fundo Imobiliário (FII) e como funciona?

Como investir em Fundo Imobiliário (FII)?

Tipos de Fundos Imobiliários

Como se ganha dinheiro com Fundo Imobiliário?

Viver de Renda: Compro um Imóvel ou Invisto em Fundos Imobiliários?

Qual o potencial dos Fundos Imobiliários no Brasil?

Fundo imobiliario: o que é e como investir?

VEJA AQUI A NOSSA CARTEIRA RECOMENDADA DE FIIs

O que é Fundo Imobiliário (FII) e como funciona?

Tecnicamente, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), trata-se de uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinado à aplicação em empreendimentos imobiliários.

Os fundos imobiliários são semelhantes a outros tipos de fundos de investimentos. Consistem na união de recursos de diversos investidores que têm o objetivo de aplicar no mercado imobiliário.

Ao investir, você adquire pequenos pedaços do fundo, que são as cotas. Com esse patrimônio, o gestor do fundo imobiliário pode adquirir títulos imobiliários e imóveis como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais e outros negócios do ramo imobiliário.

Indiretamente, um cotista é como um pequeno sócio desses empreendimentos, recebendo parte do lucro dos aluguéis e sendo beneficiado pela valorização da rede de imóveis do fundo.

Como funciona

Os Fundos Imobiliários têm um gestor especializado que, diariamente, faz o acompanhamento do patrimônio e do mercado.

De acordo com os resultados obtidos, ele faz as alocações necessárias. O objetivo é ter a máxima rentabilidade.

Outra forma de obter lucros é com a valorização do bem em si.

Os Fundos Imobiliários de papel funcionam de forma uma pouco mais estável, porque boa parte é composta por aplicações da renda fixa.

Então, os lucros vêm dos rendimentos destes ativos e também da valorização das cotas.

Basicamente, do ponto de vista do investidor o processo é muito parecido com o de compra de ações, até porque os fundos são listados na Bolsa de Valores como “um papel”.

Assim, se você ainda não tem uma conta na XP, aproveite para abrir a sua agora.

Você poderá contar com a ajuda de um assessor especializado para investir. Além disso, a corretagem para FII é ZERO.

Podcast Investorcast, episódio 5: Renan Manda, head de análise de FIIs da XP, explica detalhes sobre o produto

Como investir em Fundo Imobiliário (FII)?

Para escolher os melhores fundos de investimento imobiliário, é necessário avaliar diversos aspectos relacionados ao mercado e a você como investidor.

Informe-se sobre o setor

Os Fundos Imobiliários são considerados como investimentos de renda variável. Portanto, você deve fazer uma análise sobre o mercado imobiliário, antes de investir o seu dinheiro.

A partir de 2017, a economia brasileira mostrou diversos sinais de saída da crise. Com isso, o setor imobiliário também sinalizou resultados melhores. Com as possíveis reformas do governo atual em 2019, este pode ser um bom momento para começar a investir no setor imobiliário através dos FIIs.

Olhe para os momentos particulares dos fundos

A XP oferece análises sobre diversos. Assim, você pode conhecer mais detalhes sobre os FIIs de seu interesse e investir melhor, sempre, sem necessário, contando com a ajuda do seu assessor.

Além disso, há a nossa carteira recomendada de FIIs, atualizada mensalmente.

É importante ver se o preço do fundo está de acordo com o esperado

Ao escolher um FII, você precisa saber se o valor das cotas estão justas. Muitas vezes, o barato e caro podem representar uma oportunidade ou problema.

Assim, basta pedir uma ajuda ao seu assessor.

Um fundo caro, por exemplo, nem sempre é um mau negócio, pois sempre há um motivo para os investidores entrarem mesmo acima do preço, que pode ser boa liquidez ou alta rentabilidade.

E um fundo barato também não significa, necessariamente, uma oportunidade. Por isso, a informação é seu bem mais precioso.

Entenda sobre os gestores

Verificar quem são os gestores, a empresa que está por trás do fundo, o histórico e outras informações relevantes podem ajudar na sua escolha.

Passo a passo

Investir em FIIs com a XP é muito simples. Você só precisa seguir 3 passos simples.

  1. Abrir a sua conta (é 100% online e gratuito);
  2. Transferir seu capital;
  3. Escolher o ativo que deseja (você pode contar com a ajuda de um assessor de investimentos).

Tudo isso pode ser feito direto pelo celular e o melhor de tudo: você paga ZERO de corretagem para aplicar em fundos imobiliários.

Tipos de Fundos Imobiliários

Fundos de Tijolo

A maioria dos fundos se enquadram nesta categoria.

Eles representam os imóveis físicos em si. Assim, o FII compra ou constrói imóveis para alugar e gerar uma renda mensal. Estes produtos normalmente geram uma boa renda passiva aos seus cotistas, aquela que o investidor não precisa exercer nenhum trabalho para receber.

Neste segmento, existem FIIs voltados para diferentes tipos de setores e atividades distintas, como:

  • Agências de bancos
  • Lajes corporativas
  • Galpões industriais
  • Galpões de logística
  • Shoppings
  • Universidades
  • Lojas e supermercados
  • Hospitais

Assim, é possível atrelar seus investimentos a diferentes segmentos da economia e diversificar sua carteira.

Fundos de Desenvolvimento

Estes fundos não visam a renda passiva de aluguéis. Sua atividade consiste em comprar terrenos, executar projetos e construir imóveis para então vendê-los com lucro.

Eles são mais arriscados, pois envolvem o risco de embargos nas obras e todo o complexo gerenciamento de uma construção.

Como o risco é alto, o potencial de ganhos também é, por isso existem poucos fundos deste tipo no mercado.

Fundos de Papel

Estes tipos de fundos investem, em sua maioria, em títulos imobiliários. Em outras palavras, o FII adquire ativos de renda fixa do setor imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e a LH (Letra Hipotecária).

Embora sejam um tipo de fundo imobiliário bastante conservador, continuam sendo de renda variável.

Fundos de fundos

Como citado, há os fundos de fundos. Eles reúnem o patrimônio de seus cotistas para adquirir cotas de outros fundos imobiliários.

O atrativo é que dessa forma você pode se beneficiar da performance de FIIs destinados exclusivamente a investidores qualificados (que possuem patrimônio investido maior).

Como se ganha dinheiro com Fundo Imobiliário?

O mercado imobiliário está voltando a reaquecer. Isso se deve principalmente às reformas estruturais que estão em andamento no Brasil e à tendência de queda da taxa básica de juros, a Selic.

O IFIX, indicador de desempenho médio dos FIIs listados na Bolsa, tem um bom rendimento acumulado em 2019.

Mas é importante que você entenda o lema da renda variável. Então, repetindo: Ganhos passados não representam rentabilidade futura.

Você precisa analisar os fundamentos dos fundos antes de investir. Entender a estratégia da gestão, qual o seu segmento e principalmente a capacidade do fundo de gerar resultados.

Também é importante compreender como um fundo imobiliário gera caixa.

Isso pode acontecer de várias formas. As 5 principais são:

Aluguel de imóveis: o fundo fecha contratos de aluguel e essa renda é convertida em rendimento;

Arrendamento de imóveis: trata-se de um contrato onde o contratado cede um ativo por um período com o objetivo de exercer alguma atividade de exploração;

Construção de imóveis: nesta atividade, o FII utiliza os recursos para incorporação e construção de imóveis para futura venda, e com isso lucrar com o negócio;

Aquisição de títulos: o fundo adquire papéis e títulos atrelados ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs, que geram um retorno mensal na forma de juros;

Aquisição de cotas de outros FIIs: é mais comum nos fundos de fundos (FOFs).

Os fundos que pagam proventos periódicos aos cotistas, normalmente, são os que alugam imóveis ou possuem renda constante de títulos imobiliários.

É como se você mesmo tivesse um imóvel e recebesse diretamente o aluguel proveniente dele.

Muitas pessoas vivem de fundos imobiliários com este rendimento.

Outra forma de ganhar dinheiro com FIIs é vendendo suas cotas após um período de valorização.

Viver de Renda: Compro um Imóvel ou Invisto em Fundo Imobiliário?

Muitas pessoas possuem o sonho de viver de renda, e o método mais conhecido é comprando uma casa e colocando-a para alugar.

Entretanto, com os Fundos Imobiliários há possibilidade de atingir isso de uma maneira mais simples.

Facilidade

Imóvel próprio: Há um processo burocrático que exige uma série de documentos e necessidade de constante manutenção.

Fundo imobiliário: Por outro lado, a aquisição de cotas de um fundo imobiliário pode ser feita através de uma corretora ou homebroker. Isso porque a aquisição dos imóveis pelo fundo imobiliário é delegada ao gestor do fundo. É ele quem se encarrega de todo o processo.

Liquidez do investimento

Imóvel próprio: Existe pouca liquidez, pois a venda de um imóvel pode demorar meses ou até anos, dependendo do tipo e localização do imóvel.

Fundo imobiliário: No caso do fundo, por terem cotas negociadas em Bolsa, sua liquidez tende a ser consideravelmente mais alta.

Rentabilidade

Imóvel próprio: A rentabilidade gira em torno de 0,38% ao mês (equivalente a 4,6% ao ano) sobre o valor investido. Porém, adicionalmente, é necessário pagar outras despesas e taxas na compra de um imóvel, como: ITBI, laudos, corretagem, registo, escritura e alguma eventual reforma inicial. Tudo isso acarreta numa rentabilidade menor ao comprador.

Fundo imobiliário: Já a rentabilidade média dos fundos imobiliários gira em torno de 0,57% ao mês (6,8% ao ano) sobre o valor investido.

Imposto de Renda sobre Proventos

Imóvel próprio: O imposto de Renda é sobre a receita de aluguel, de acordo com a tabela progressiva, que pode chegar até 27,5%.

Fundo imobiliário: Por outro lado, os dividendos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda. Além disso, o próprio fundo é isento de tributação e por isso acaba sendo um investimento mais eficiente para renda. Isso se traduz em maior rendimento líquido ao investidor.

Imposto de Renda Sobre Ganho de Capital

Imóvel próprio: É de 15% de imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel.

Fundo imobiliário: É de 20% de imposto sobre a valorização da cota, no momento da venda.

VEJA MAIS SOBRE O ASSUNTO NESTE CONTEÚDO ESPECIAL

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Qual o potencial dos Fundos Imobiliários no Brasil?

Nos últimos dois anos, viu-se um crescimento expressivo na indústria de fundos imobiliários (FIIs), que vem acelerando sua maturação no mercado brasileiro. Esse crescimento ocorreu tanto pela apreciação do valor das cotas dos FIIs nesse período, quanto pelo volume crescente de ofertas de novos fundos que vieram a mercado (e que devem continuar vindo nos próximos anos).

Atualmente vemos os fundos existentes cada vez maiores e mais líquidos, além dos novos entrantes via IPOs, que trazem ainda mais opções de investimento. Diante desse crescimento, uma pergunta é cada vez mais frequente: “Qual o potencial de crescimento do mercado de fundos imobiliários no Brasil?”

Para responder essa pergunta comparamos fundos imobiliários no Brasil com um dos mercados mais maduros do mundo, o americano. Mais especificamente os REITs (Real Estate Investment Trusts), que têm uma estrutura muito similar ao do FII das nossas terras Tupiniquins. 

ENTENDA MAIS SOBRE O POTENCIAL DOS FIIs NO BRASIL

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