Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Julho de 2021

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Julho.

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1. Panorama e Performance

O mês de junho foi marcado pela elevação da taxa de juros Selic para 4,25% a.a. e pela sinalização do Comitê de Política Monetária (COPOM) para outro ajuste na próxima reunião. Além disso, o comitê acrescentou que uma deterioração das expectativas inflacionárias poderia exigir uma aceleração no ritmo de elevação da taxa Selic. De acordo com os economistas da XP, a expectativa é de que a taxa Selic atinja o patamar de 6,75% a.a. até o final de 2021.

Já a inflação medida pelo IPCA-15, no mês de junho acelerou, ficando acima das expectativas, com variação de 0,83% no mês, 0,39 p.p. acima do apresentado em maio. Por outro lado, o IGP-M apresentou desaceleração e ficou em 0,60% em junho, ante a 4,10% no mês de maio, acumulando alta de 15,08% no ano e 35,75% em 12 meses.

Além disso, sobre o projeto de lei 1026/2021, que tramitava na Câmara, o deputado Eduardo Cury, relator do PL, deu um parecer contrário ao texto na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ). E com isso, o projeto de lei que determinava que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderia ser superior ao índice oficial de inflação do País (IPCA) foi encerrado.


2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de -2,19% em junho, após a queda de -1,56% em maio, impulsionado negativamente pelos fundos do segmento de recebíveis. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de -2,15%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,04% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de -2,25%.

No âmbito dos fundos imobiliários, a proposta da reforma tributária encaminhada para aprovação pelo Ministério da Economia no dia 25/06 inclui (entre suas diversas medidas) o fim da isenção tributária sobre a distribuição de lucros e dividendos, instituindo uma alíquota de 15% para os ganhos de capital e os rendimentos distribuídos aos cotistas de fundos imobiliários. Os termos apresentados na proposta trouxeram maior volatilidade para os FIIs nos últimos dias. Vemos a tributação proposta pressionando o preço das cotas dos fundos imobiliários listados, de forma a parcialmente compensar a alíquota proposta de 15%. No entanto, vemos os dividend yields dos FIIs negociando com spreads saudáveis (3.6p.p.) sobre o Tesouro IPCA 2030 (NTN-B 2030) e podendo amenizar a pressão nas cotas devido à nova possível tributação.

Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance negativa de -2,1% em junho, 0,10 p.p acima do IFIX, que apresentou queda no mês. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,7% (8,4% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula alta de 2,3% nos últimos doze meses (4,0 p.p acima do índice IFIX que apresentou performance de -1,7%).

3. Racional da Nova Carteira Recomendada

Mantivemos os pesos da carteira recomendada, preservando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos).  Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (35,0%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (35,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.


4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Em relação a carteira recomendada, apesar dos impactos dos últimos dias, optamos por manter a alocação conforme o mês anterior (junho). Acreditamos que a carteira está constituída de fundos imobiliários com alta qualidade dos ativos que compõem respectivos portfólios, tanto nos fundos de tijolo como os fundos de papel (high grades). Portanto, vemos os fundos negociando em patamares atrativos.

Carteira Recomendada – Julho de 2021

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.


Sobre os fundos da Carteira Recomendada

XPCI11: O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação em aplicações em CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs. O Fundo possui portfólio composto de CRIs com alta qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Em geral, o portfólio do fundo apresenta baixo risco de crédito e alta diversificação setorial (39,8% em Crédito Comercial, 32,1% Corporativo e 28,1% Residencial). Atualmente a carteira possui exposição tanto em índices de inflação (66,9% do portfólio) e CDI (28,5% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e estrutura de garantias sólidas com ativos bem localizados. Além disso, o fundo vem distribuindo dividendos em patamares atraentes na relação risco-retorno. O último dividendo distribuído foi de R$1,00/cota, o que implica em um dividend yield anualizado de 11,9% em 2021.

BRCO11: O fundo da Bresco possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável e baixa taxa de vacância (5,9%). Em nossa visão, o portfólio possui ativos de alta qualidade e bem localizados (próximos dos grandes centros consumidores, com destaque para a cidade de São Paulo). Ainda, o fundo possui uma carteira de clientes com baixo risco de inadimplência e com alta exposição para o e-commerce como a Mercado Livre, FM Logistics e GPA. Recentemente, o fundo anunciou nova locação para a Magazine Luiza, expansão do Bresco Bahia e Benfeitorias Whirpool, que acreditamos que irá impactar positivamente nas distribuição de dividendos do fundo nos próximos meses. Assim, após a performance negativa de -15,1% no ano e -5,0% no mês de junho, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.

BTLG11: O fundo BTG Pactual Logística possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para logística, industrial e varejo. Em relação à seu portfolio, o fundo possui imóveis voltados para logística, para industrial e varejo. O fundo é composto por 15 imóveis com total de 454 mil m², sendo que a maioria deles está localizados no estado de São Paulo, no Ceará, Rio de Janeiro e em Santa Catarina. O fundo possui ativos de boa qualidade e bem localizados. Ainda, aproximadamente 40% dos seus contratos são da modalidade atípica e o setor de atuação de seus inquilinos é relativamente diversificado (logística, varejo, alimentos, e-commerce).  Como a maior concentração de vencimentos dos contratos se dá a partir de 2025, acreditamos que haja uma maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido. Adicionalmente, os imóveis são de alta qualidade e com capacidade de manter seus inquilinos no longo prazo. Em maio, o fundo iniciou a décima emissão de cotas com preço de subscrição no valor de R$109,50/cota e também anunciou a venda de quatro imóveis no valor total de R$169 milhões, gerando um ganho de aproximadamente R$4,88/cota, o que vemos como positivo.

VILG11: O Vinci Logística FII tem como objetivo obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos em galpões logísticos. O fundo vem adotando a estratégia de crescimento focada em aquisições de ativos prontos. Recentemente passou pela 6ª emissão de cotas, captando R$ 480 milhões e já realizou as alocações em ativos alvo. Atualmente, possui em seu portfolio 15 imóveis, distribuídos em 6 estados do país. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização (em cidades próximas da capital paulista como Guarulhos, Osasco, Campinas, Jundiaí, Extrema). Ainda, possui empreendimentos em MG, RJ, ES, PE e RS. Sobre a carteira de contratos, o fundo conta com inquilinos de grande porte como Tok&Stok, Magazine Luíza e Ambev e multinacionais como L’Oreal, Privalia, entre outros. Adicionalmente, o fundo possui elevada concentração dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo, que garantem maior estabilidade na receita de locação no que tange descontos, renegociações e rescisão contratual. Recentemente, o fundo adquiriu o ativo Porto Canoa LOG (com quase 94 mil m² de ABL) e ainda anunciou uma aquisição de um ativo localizado em Guarulhos-SP com 16 mil m² de ABL, pelo valor de R$ 63,95 milhões. Com essas alocações, o fundo concluiu a alocação dos recursos captados na sexta emissão de cotas e, assim, acreditamos que o fundo deva ser positivamente impactado.

PVBI11: Os ativos que compõem o portfólio do fundo possuem qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado e/ou correção dos alugueis pela inflação. Acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento de aluguel real, ou seja, acima da inflação dado que os inquilinos são companhias bem consolidadas e em grande parte do setor de saúde e financeiro. Recentemente o fundo adquiriu 50% do edifício Union Faria Lima que ainda será desenvolvido com previsão de entrega em 2023. O valor total da transação foi de R$ 176,4 milhões e o pagamento será realizado em parcelas após superadas as condições suspensivas. A gestão estima um cap rate de 6,9% para essa aquisição. Além disso, o fundo passa a ter direito a uma renda mínima garantida (RMG) a partir do pagamento da primeira parcela do ativo. Essa RMG, representa um incremento na receita mensal de R$ 0,04/cota. Em nossa visão, a alocação está em linha com a estratégia do fundo e é positiva ao finalizar a parcela em caixa.

HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (tanto supermercados, quanto de vestuário) e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes como o segmento de supermercados, alta concentração em contratos atípicos (92,7% da receita contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 e inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas BIG, Pernambucanas, YDUQS). O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos (citados acima), mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (somados representam 23,1% do patrimônio do fundo). No mês de maio, o fundo anunciou uma possível aquisição de 10 ativos imobiliários destinados à atividade de varejo para uma grande varejista com alcance nacional. No entanto, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) solicitou esclarecimentos por parte do fundo e do proprietário dos imóveis, a fim de aprovar a transação. Caso as condições precedentes sejam resolvidas e o CADE aprove a transação, com a aquisição acreditamos num impacto positivo na distribuição de dividendos. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco-retorno do fundo.

CPTS11: O Capitânia Securities é um fundo imobiliário do segmento de recebíveis com o objetivo de proporcionar rentabilidade por meio do investimento em ativos de origem imobiliária como CRIs e cotas de outros fundos imobiliários. Atualmente, o portfólio do fundo conta com 63,9% em CRIs, 36,1% alocado em outras cotas de fundos imobiliários e o restante em ativos de renda fixa com alta liquidez. Sobre seu portfólio de CRIs, ela possui grande diversificação de segmentos e também um mix saudável de ativos com maior risco e retorno (high yield) e de menor risco (high grade). Sobre seu portfólio de FIIs, grande parte está alocado em FIIs do segmento de CRIs e o restante está estrategicamente alocado em outros segmentos como renda urbana, residencial e lajes corporativas. Com os recursos da última oferta a gestão informou que pretende manter o foco em aumentar a exposição aos CRIs que já estavam em carteira ou similares. Continuando, portanto, com um viés de investimento em ativos mais high grade e com boa liquidez.

RBRR11: O fundo RBR Rendimento High Grade é do segmento de recebíveis e tem como objetivo auferir rendimentos e ganho de capital na aquisição de CRIs. A estratégia de investimento do fundo é pautada em operações 100% focados em imobiliários com garantias reais e fluxo de recebíveis sólidos. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores. O LTV médio do portfólio gira em torno de 58%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. Além disso, 74% das garantias estão em ativos localizados em São Paulo. Recentemente o fundo passou pela 6ª emissão de cotas, captando aproximadamente R$ 270 milhões, sendo que parte já foi alocada em ativos-alvo. Adicionalmente, o portfolio está atualmente alocado em 87% na estratégia core, 11% em alocações táticas e 2% em ativos de alta liquidez. O fundo possui um portfólio com baixo risco dado sua diversificação setorial, sua exposição tanto em índices de inflação (54% do portfólio) e CDI (46% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e, finalmente, estrutura de garantias sólidas com ativos em ótimas localizações, 85% concentrado no Sudeste.

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.


Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$

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