IFIX: conheça o índice que representa os principais fundos imobiliários do Brasil

O mundo dos fundos imobiliários (FIIs) tem particularidades que confundem, à primeira vista, aqueles que pensam em investir nessa classe de ativos, como cotas, dividendos, IFIX… A possibilidade de receber aluguéis, de certa forma, sem ter um imóvel é um dos grandes atrativos dessa modalidade de investimento e que faz com que, cada vez mais, investidores procurem ingressar no universo dos FIIs.

Para os iniciantes, conhecer alguns conceitos torna-se fundamental para boas escolhas (seja em FIIs ou em qualquer investimento que se pretenda fazer). Um desses é o IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários do Brasil e está diretamente relacionado ao panorama vivido por esse mercado.

O que é IFIX?

Responder de forma objetiva a essa pergunta é simples: trata-se de um índice, composto por fundos e ordenado pela liquidez e participação nos pregões. De acordo com a B3, “o objetivo do IFIX é ser o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3”.

Portanto, compreender a fundo sua composição e seu impacto pode ser um diferencial no momento de investir.

O índice é alterado a cada quatro meses, reflete o cenário macroeconômico e afeta de formas diversas as muitas modalidades de fundos imobiliários, como os chamados fundos de tijolos e fundos de papel. Via de regra, o IFIX tem uma relação negativa com a taxa de juros, isto é, quanto mais baixo os juros, melhores ficam os fundos imobiliários.

Critérios de inclusão e ponderação do IFIX

O IFIX é composto das cotas de fundos de investimentos imobiliários listados nos mercados de bolsa e balcão da B3.

Para ser elegível à composição do índice, o FII deve estar de acordo com alguns critérios de inclusão, como:

• estar classificada entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das três carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade (IN), representem 95% do somatório total dos indicadores.
• ter presença em pregão de 95%; e
• não ser classificada como penny stock (ou seja, ter a cota negociada abaixo de R$ 1).

No caso de ativos que são objeto de oferta pública, eles são elegíveis mesmo sem estarem listados durante o período de vigência das três carteiras anteriores ao rebalanceamento, desde que:

• atendam os mesmos critérios mencionados acima;
• a oferta pública de distribuição de cotas tenha sido realizada antes do rebalanceamento anterior; e
• possuam 95% de presença desde o seu início de negociação.

Ainda, a participação de um fundo não pode ser superior a 20% dentro do índice.

Composição da carteira do IFIX

Considerando a composição da carteira teórica do quadrimestre de maio a agosto de 2025, o IFIX conta com 117 ativos, distribuídos em diversos tipos de fundos de investimentos imobiliários – detalhamos mais sobre esse ponto abaixo.

O Kinea Rendimentos Imobiliários, negociado sob o código KNCR11, apresenta a maior participação na carteira, de 5,622%. É um fundo imobiliário de recebíveis com praticamente toda a carteira 100% indexada ao CDI, com uma taxa média (MTM) de CDI + 2,28% a.a. e prazo médio de 4,2 anos. Atualmente, 101,1% do patrimônio líquido (PL) do fundo está alocado em 77 operações de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), 7,6% em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e 0,7% em caixa.

Veja, além de KNCR11, outros nove ativos com maior representatividade no IFIX:

Na B3, é possível acompanhar as movimentações da carteira completa do IFIX todos os dias – veja aqui.

Tipos de FIIs

Como o universo de fundos imobiliários é vasto, é comum encontrarmos dentro desse mercado algumas divisões por tipo de ativo. De maneira geral, os FIIs são separados entre Fundos de Tijolo, Fundos de Papel, Fundos Híbridos, Fundos de Fundos e Fundos de Desenvolvimento. Confira uma breve descrição de cada categoria:

• Fundos de Tijolo: de maior representatividade na indústria, são FIIs que têm como tese principal o investimento em imóveis físicos, como lajes corporativas, shopping centers, galpões logísticos etc. É um produto que normalmente gera uma boa renda passiva aos cotista.
• Fundos de Papel: esses ativos investem, em sua maioria, em títulos imobiliários – ou seja, ativos de renda fixa com foco no financiamento do setor imobiliário, como CRIs, LCIs e LHs (Letras Hipotecárias).
• Fundos Híbridos: como o próprio termo sugere, são FIIs que combinam diferentes tipos de ativo, tendo na carteira tanto investimentos em imóveis físicos quanto em títulos imobiliários.
• Fundos de Fundos: esse tipo de FII basicamente reúne investimentos para adquirir cotas de outros fundos imobiliários. É uma alternativa para os cotistas que desejam, por exemplo, aproveitar os retornos de FIIs investidos por investidores qualificados.
• Fundos de Desenvolvimento: nesse caso, os fundos usam os recursos para comprar terrenos e desenvolver projetos de construção de imóveis para vendê-los no futuro. Em outras palavras, o cotista desse tipo de FII financia um projeto imobiliário em fase de planejamento ou construção. Por isso, esses produtos são considerados mais arriscados (e por isso imputam maior potencial de retorno ao cotista).

Histórico de desempenho do IFIX

O IFIX foi criado em 2012 com uma pontuação inicial beirando os 1.500 pontos. Desde então, o índice mais do que dobrou em termos de desempenho. Até 20 de junho de 2025, opera próximo da máxima histórica alcançada no fim de maio desse mesmo ano, quando fechou em 3.461,93 pontos.

Acesse a série histórica da evolução mensal do IFIX diretamente no site da B3.

Comparação IFIX: atratividade dos FIIs

O mercado tende a comparar a rentabilidade dos fundos imobiliários com CDI. No entanto, para se medir a atratividade dos FIIs, o melhor é fazer essa comparação com juros reais de longo prazo. Para isso, utilizamos títulos públicos do Tesouro (NTN-B) com vencimentos longos, que seriam os títulos mais seguros, são corrigidos a inflação e ainda pagam um prêmio (IPCA + taxa).

Quando comparamos a atratividade dos fundos imobiliários, normalmente utilizamos o dividend yield médio pago pelos fundos que compõem o IFIX. Dessa forma, conseguimos calcular e comparar a atratividade entre diferentes tipos de investimentos. Portanto, se o prêmio de risco pago pelo dividend yield médio do IFIX apresentar-se em patamares acima do prêmio pago pelos títulos públicos, consideramos que o investimento em FIIs é atrativo. No entanto, vale lembrar que o investidor exigirá um prêmio maior conforme o risco for aumentando.

Carteiras de FIIs: recomendações para superar o IFIX

Na XP, nosso time de Research de Fundos Listados elabora mês a mês diferentes portfólios focados em recomendações de fundos imobiliários e outros produtos listados em Bolsa para você buscar as melhores oportunidades de investimento.

Disponibilizamos carteiras para diferentes perfis e estratégias. Além da usual carteira recomendada de FIIs, com sugestões de ativos de perfil defensivo para o horizonte de longo prazo, compartilhamos uma cesta sugerida de FIIs com foco em ganho de capital, identificando os ativos com maior potencial de valorização. Acompanhe as atualizações nesse link.

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