Fundos Imobiliários (FIIs): conheça e invista em imóveis

O que são Fundos Imobiliários? Saiba nesse post como eles funcionam, como investir neles e os tributos desse tipo de investimento.


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Os Fundos Imobiliários, ou FIIs, são uma forma de investir em imóveis e papéis imobiliários de forma indireta. Quem realmente aloca o dinheiro no mercado é o gestor do fundo que administra o capital de diversos investidores.

Para o investidor pessoa física, é o jeito mais inteligente, prático e rentável de investir no mercado imobiliário sem ter de comprar um imóvel de fato.

Afinal, você pode aproveitar os principais benefícios de investir em um imóvel sem as desvantagens como o alto investimento inicial, taxas, baixa liquidez e os demais processos burocráticos que custam tempo e dinheiro.

Continue a leitura para saber mais sobre os Fundos Imobiliários:

O que são Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários são semelhantes a outros tipos de fundos de investimentos. 

Consistem na união de recursos de diversos investidores que têm o objetivo de aplicar no mercado imobiliário.

Ao investir, você adquire pequenos pedaços do fundo, que são as cotas. Com esse patrimônio, o gestor do fundo imobiliário pode adquirir títulos imobiliários e imóveis como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais e outros negócios do ramo imobiliário.

Indiretamente, um cotista é como um pequeno sócio desses empreendimentos, recebendo parte do lucro dos aluguéis e sendo beneficiado pela valorização da rede de imóveis do fundo.

Veja o vídeo a seguir para entender melhor:

Desta forma, esta classe de investimentos está se tornando muito popular.

Segundo a B3, (bolsa de valores do Brasil), o número de investidores de FIIs tem crescido mês a mês desde o último trimestre de 2016.

De abril de 2018 a abril de 2019, o número mais que dobrou, saltando de 147 mil investidores para 317 mil.

Mas por que centenas de milhares de pessoas estão investindo em FIIs em vez de adquirir um imóvel diretamente? Entenda a seguir.

Investir em Imóveis Diretamente ou em FIIs?

Como você viu, para fazer um investimento em imóveis, você terá de encontrar um que caiba no seu bolso para pagar à vista.

Isso porque financiar um imóvel com o objetivo de investir não costuma ser um bom negócio. Afinal, as taxas de juros do financiamento provavelmente minimizarão seus ganhos.

Além disso, será preciso conversar com corretores, percorrer a cidade para visitar imóveis e checar outros fatores importantes como localização, posição solar, segurança e analisar outros fatores locais.

Depois de comprar, terá de procurar um inquilino que seja um bom pagador e cuide tão bem do seu imóvel quanto você.

Sem citar o risco de não conseguir alugar por algum tempo (vacância), tendo de arcar com os custos de manutenção do imóvel, IPTU, condomínio e demais taxas até ocupar o imóvel.

Mesmo assim, comprar imóveis para investir é uma atividade comum entre os investidores brasileiros e ela pode sim ser lucrativa se você fizer isso do jeito certo.

Vantagens e desvantagens dos Fundos Imobiliários

Muitas pessoas possuem o sonho de viver de renda, e o método mais conhecido é comprando uma casa e colocando-a para alugar.

Entretanto, com os Fundos Imobiliários há possibilidade de atingir isso de uma maneira mais simples.

Facilidade

Imóvel próprio: Processo burocrático que exige uma série de documentos e necessidade de constante manutenção.

Fundo imobiliário: A aquisição de cotas de um fundo imobiliário pode ser feita através de uma corretora ou home broker. A aquisição dos imóveis pelo fundo imobiliário é delegada ao gestor do fundo, que se encarrega de todo o processo.

Rentabilidade

Imóvel próprio: Rentabilidade em torno de 0,38% ao mês (equivalente a 4,6% ao ano) sobre o valor investido. Adicionalmente, é necessário pagar outras despesas e taxas na compra de um imóvel como ITBI, laudos, corretagem, registro, escritura e alguma eventual reforma inicial. Tudo isso acarreta numa rentabilidade menor ao comprador.

Fundo imobiliário: A rentabilidade média dos fundos imobiliários gira em torno de 0,57% ao mês (6,8% ao ano) sobre valor investido.

Imposto de Renda

Imóvel próprio: Pagamento de IR sobre os aluguéis recebidos.

Fundos Imobiliários: Isenção de IR nas distribuições de lucros (o tal “aluguel” do FII) 

Imposto de Renda Sobre Ganho de Capital

Imóvel próprio: 15% de imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel.

Fundo imobiliário: 20% de imposto sobre a valorização da cota, no momento da venda.

Imposto de Renda sobre Proventos

Imóvel próprio: Imposto de Renda sobre a receita de aluguel de acordo com a tabela progressiva, que pode chegar até 27,5%.

Fundo imobiliário: Os dividendos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, traduzindo-se em maior rendimento líquido ao investidor.

Diversificação dos Investimentos

Imóvel próprio: Limitação a poucos imóveis e um número restrito de regiões.

Fundo imobiliário: Possibilidade de exposição diversificada em diversos empreendimentos, onde muitos deles não são acessíveis ao investidor individual.

Diversificação de Locatários

Imóvel próprio: Poucos locatários, levando a um risco concentrado de vacância e inadimplência.

Fundo imobiliário: Possibilidade de diversificação de locatários, que comumente são empresas de médio e grande porte ou multinacionais. Isso se traduz numa menor concentração de risco de vacância e inadimplência.

Gestão dos Imóveis e Contratos

Imóvel próprio: Gestão do portfólio é geralmente feita pelo próprio investidor, que se encarrega da manutenção de cada imóvel e gestão de cada contrato de locação, o que pode ser pouco prático e demandar muito tempo do proprietário.

Fundo imobiliário: Gestão dos ativos e contratos é delegada a gestora do fundo, que possui uma equipe profissional e dedicada para essa atividade.

 Liquidez

Imóvel próprio: Pouca liquidez. A venda de um imóvel pode demorar meses ou até anos, dependendo do tipo e localização do imóvel.

Fundo imobiliário: Por terem suas cotas negociadas em bolsa, sua liquidez tende a ser consideravelmente mais alta.

Corretagem

Imóvel próprio: Corretagem de 4 a 8% do valor de imóvel.

Fundos Imobiliários: É possível investir com taxa zero de corretagem.

Gestão

Imóvel próprio: É preciso fazer a gestão dos imóveis e ter uma relação com inquilinos.

Fundos Imobiliários: Não é necessário gestão do investidor.

Capital

Imóvel próprio: Concentração de capital em poucos imóveis, aumentando os riscos.

Fundos Imobiliários: Diversificação com pouco capital em uma rede de imóveis.

Burocracia

Imóvel próprio: Muita burocracia e taxas a serem pagas.

Fundos Imobiliários: Pouca burocracia para investir.

Taxas

Imóvel próprio: Incremento de gastos em caso de vacância como IPTU, condomínio e outros.

Fundos Imobiliários: Taxas de administração e de performance que variam de acordo com o FII.

Vale lembrar que ambos os investimentos correm riscos de perdas. Ou seja, o patrimônio pode sofrer desvalorizações no mercado. Isso porque eles fazem parte do segmento de renda variável.

O retorno sobre o patrimônio varia de acordo com a vacância, valor de aluguel e valorização do imóvel.

Nos FIIs, isso é de fácil percepção. Basta olhar a cotação que aparece no home broker. Todavia, ao investir em imóveis, isso também ocorre.

Basta um vizinho do seu imóvel baixar o valor de venda ou aluguel para gerar uma tendência de baixa no seu patrimônio no curto prazo.

Enfim, se você possui pouco tempo e não possui muito dinheiro para fazer uma boa diversificação com imóveis diretamente, os fundos imobiliários são uma opção mais interessante.

Como se Ganha Dinheiro com FIIs?

O mercado imobiliário está realmente aquecido. Isso se deve principalmente às reformas estruturais que estão em andamento no Brasil e à tendência de queda da taxa básica de juros, a Selic.

O IFIX, indicador de desempenho médio dos FIIs listados na bolsa, acumulou rendimento de 13,44% em 2019 (de janeiro a 20 de setembro). Isso dá 248,89% do CDI, que estava em 5,40% ao ano.

Mas é importante que você entenda o lema da renda variável: Ganhos passados não representam rentabilidade futura.

Você precisa analisar os fundamentos dos fundos antes de investir. Entender a estratégia da gestão, qual o seu segmento e principalmente a capacidade do fundo de gerar resultados.

Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos seus lucros semestralmente.

Também é importante compreender como um fundo imobiliário gera caixa.

5 principais formas

  1. Aluguel de imóveis: o fundo fecha contratos de aluguel e essa renda é convertida em rendimento;
  2. Arrendamento de imóveis: trata-se de um contrato onde o contratado cede um ativo por um período com o objetivo de exercer alguma atividade de exploração;
  3. Construção de imóveis: nesta atividade, o FII utiliza os recursos para incorporação e construção de imóveis para futura venda, e com isso lucrar com o negócio;
  4. Aquisição de títulos: o fundo adquire papéis e títulos atrelados ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs, que geram um retorno mensal na forma de juros;
  5. Aquisição de cotas de outros FIIs: é mais comum nos fundos de fundos (FOFs).

Os fundos que pagam proventos periódicos aos cotistas, normalmente, são os que alugam imóveis ou possuem renda constante de títulos imobiliários.

É como se você mesmo tivesse um imóvel e recebesse diretamente o aluguel proveniente dele.

Muitas pessoas vivem de fundos imobiliários com este rendimento.

Para calcular o rendimento dos dividendos, você pode fazer uma conta bem simples:

Dividend Yield = [Dividendos pago por ação (em 12 meses) / Valor da ação] x 100

Outra forma de ganhar dinheiro com FIIs é vendendo suas cotas após uma onda de valorização.

Qual o Rendimento dos FIIs nos últimos Anos

O ano de 2019 foi marcado pela retomada do setor. O metro quadrado voltou a se valorizar no país e hoje o poder de barganha está voltando para os donos de imóveis. Tudo isso faz com que os imóveis e os aluguéis ganhem valor.

No entanto, nos últimos anos, o crescimento do setor foi mais tímido, perdendo às vezes até mesmo para o CDI em alguns momentos.

Rendimento Histórico do IFIX

Ano: 2014

IFIX Acumulado – Rendimento Anual: -2,8%

Ibovespa Acumulado – Rendimento Anual: -2,9%

CDI Acumulado – Rendimento Anual: 10,81%

Ano: 2015

IFIX Acumulado – Rendimento Anual: 5,4%

Ibovespa Acumulado – Rendimento Anual: -13,3%

CDI Acumulado – Rendimento Anual: 13,24%

Ano: 2016

IFIX Acumulado – Rendimento Anual: 32,3%

Ibovespa Acumulado – Rendimento Anual: 38,9%

CDI Acumulado – Rendimento Anual: 14%

Ano: 2017

IFIX Acumulado – Rendimento Anual: 19,4%

Ibovespa Acumulado – Rendimento Anual: 26,9%

CDI Acumulado – Rendimento Anual: 9,93%

Ano: 2018

IFIX Acumulado – Rendimento Anual: 5,6%

Ibovespa Acumulado – Rendimento Anual: 15%

CDI Acumulado – Rendimento Anual:  6,42%

Por essa razão, você deve ter uma carteira de investimentos diversificada entre FIIs, renda fixa, ações e fundos de investimentos.

Tipos de Fundo Imobiliário

Existem, de forma geral, três tipos de fundos imobiliários. Todos possuem suas atividades atreladas ao mercado imobiliário, entretanto, eles variam entre as seguintes categorias.

Fundos de Tijolo

A maioria dos fundos se enquadram nesta categoria.

Eles representam os imóveis físicos em si. Assim, o FII compra ou constrói imóveis para alugar e gerar uma renda mensal. Estes produtos normalmente geram uma boa renda passiva aos seus cotistas, aquela que o investidor não precisa exercer nenhum trabalho para receber.

Neste segmento, existem FIIs voltados para diferentes tipos de setores e atividades distintas, como:

  • Agências de bancos (BBPO11, AGCX11, BBRC11);
  • Lajes corporativas (BRCR11, KNRI11, HGRE11);
  • Galpões industriais (HGLG11, FIIB11, FIIP11B);
  • Galpões de logística (HGLG11, FIIP11B, KNRI11);
  • Shoppings (SHPH11, PQDP11, HGBS11);
  • Universidades (FCFL11B, FAED11B, AEFI11);
  • Lojas e supermercados (RBRD11, MAXR11B);
  • Hospitais (NSLU11B, HCRI11B).

Assim, é possível atrelar seus investimentos a diferentes segmentos da economia e diversificar sua carteira.

Por exemplo, você pode investir no setor de varejo de forma indireta aplicando em FIIs que mantêm shoppings e lojas e também no setor bancário com FIIs de agências bancárias.

Fundos de Desenvolvimento

Estes fundos não visam a renda passiva de aluguéis. Sua atividade consiste em comprar terrenos, executar projetos e construir imóveis para então vendê-los com lucro.

Eles são mais arriscados, pois envolvem o risco de embargos nas obras e todo o complexo gerenciamento de uma construção.

Como o risco é alto, o potencial de ganhos também é, por isso existem poucos fundos deste tipo no mercado.

Fundos de Papel

Estes tipos de fundos investem, em sua maioria, em títulos imobiliários. Em outras palavras, o FII adquire ativos de renda fixa do setor imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e a LH (Letra Hipotecária).

Embora sejam um tipo de fundo imobiliário bastante conservador, continuam sendo de renda variável.

Fundos de fundos

Como citado, há os fundos de fundos. Eles reúnem o patrimônio de seus cotistas para adquirir cotas de outros fundos imobiliários.

O atrativo é que dessa forma você pode se beneficiar da performance de FIIs destinados exclusivamente a investidores qualificados (que possuem patrimônio investido maior ou igual a R$ 1 milhão).

Riscos de Investir em FIIs

É preciso ter cautela ao investir em renda variável. Principalmente se você é iniciante. Portanto, sempre conte com o seu assessor de investimentos e as orientações da sua corretora.

Veja os principais riscos envolvidos em investir nos fundos imobiliários.

Risco de Mercado

Esse é o risco mais comum em ativos de renda variável e diz respeito à oscilação da cotação do FII. Ela é afetada por muitos fatores como a oferta e demanda, a taxa Selic e principalmente os próprios fundamentos dos fundos.

Assim, no momento em que você decide vender as suas cotas, pode ser que o mercado esteja precificando elas abaixo do que você pagou inicialmente.

Risco de Liquidez

Também existente em outros ativos, o risco de liquidez é relativo ao número de compradores interessados nas suas cotas.

Alguns FIIs podem apresentar baixo volume de negociação, assim, você está sujeito a ter de esperar ou baixar o valor da oferta de venda do seu ativo para acelerar o processo de venda.

No mercado de ações, por exemplo, há mais liquidez do que no mercado de FIIs.

Risco de Inadimplência e Vacância

Este risco vale para os fundos de tijolos que baseiam suas atividades no aluguel de imóveis.

Apesar de os FIIs possuírem muitos inquilinos, diversificando o risco, esse é um fator sempre presente no mercado imobiliário.

No caso de vacância ou inadimplência, o FII pode ter seu resultado afetado temporariamente e caso essa dificuldade continue, pode acontecer do fundo ter de baixar o seu valor de aluguel, prejudicando novamente o seu resultado.

Risco de Crédito

Mais comum nos fundos de papéis, o risco de crédito está ligado aos títulos imobiliários adquiridos.

Imagine que um emissor está com dificuldade para honrar o pagamento do título. Isso afeta diretamente o resultado do FII. Em caso de falência, você pode até mesmo perder parte do que aplicou inicialmente.

Lembre-se: os títulos imobiliários não possuem proteção do FGC. Para mais informações, acesse o site do FGC: www.fgc.org.br

Risco de sinistro

Imóveis tendem a passar uma sensação de segurança, mas preste atenção: há diversos riscos estruturais na construção e manutenção de grandes empreendimentos.

São riscos de incêndio, desabamento e outros. Isso pode sim acontecer e afetar a rentabilidade de um FII.

TOP 20 – Melhores Fundos Imobiliários de 2019

Como já dito, no momento da escolha, não avalie apenas a rentabilidade passada de um produto financeiro. É fundamental levar todos os fundamentos do investimento em conta.

Se você deseja realmente entender do mercado imobiliário, é interessante também tentar ver além dos números e tentar identificar a razão da valorização de cada FII.

Você pode praticar analisando o nosso TOP 20 de FIIs:

  1. BC Fund
  2. Logística CSHG
  3. Prime Offices CSHG
  4. CSHG Real Estate
  5. CSHG Recebíveis Imobiliários
  6. Cyrela Thera Corp
  7. Hedge Brasil Shopping
  8. Hotel Maxinvest
  9. Iridium Recebíveis Imobiliários
  10. Maxi Renda
  11. Parque D. Pedro Shopping
  12. RBR Alpha Fundo de Fundos
  13. RBR High Grade
  14. Rio Bravo Renda Corporativa
  15. SDI logística RIO
  16. TB Office
  17. The One
  18. UBS Recebíveis Imobiliários
  19. VBI FL 4440
  20. Vila Olímpia Corporate

Como montar uma Carteira de FIIs

Mesmo com a ajuda de um assessor de investimentos ou de uma carteira recomendada, é importante que você entenda no que está investindo.

Na hora de escolher FIIs, você deve levar todos estes fatores em consideração:

  • Tipo de FII;
  • Administrador e empresa gestora;
  • Quanto paga por cota nos últimos 12 meses (Dividend Yield);
  • Liquidez do fundo imobiliário;
  • Tipos de produtos financeiro que o fundo têm;
  • Segmento desses fundos e fatores que influenciam o nicho;
  • Investimento mínimo;
  • Valorização das cotas nos últimos 12 meses;
  • Taxa de administração e performance (se houver);
  • Tendências do IFIX, Ibovespa, CDI, Selic e IGPM.

Além de entender e analisar esses fundamentos, você deve avaliar como o FII que você está escolhendo se encaixa na sua carteira de investimentos.

Outra dica é nunca concentrar seu capital em apenas um FII. Procure montar uma carteira equilibrada de fundos imobiliários, com fundos de diferentes segmentos e rentabilidades, equilibrando fundos mais arriscados, fundos moderados e conservadores.

Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Aqui na XP, você conta com uma carteira recomendada de FIIs elaborada e gerida por nossos especialistas em FIIs.

carteira recomendada XP para FIIs

Ver análise completa da XP

Como investir em Fundo Imobiliário (FII)?

Para escolher os melhores fundos de investimento imobiliário, é necessário avaliar diversos aspectos relacionados ao mercado e a você como investidor.

Informe-se sobre o setor

Os Fundos Imobiliários são considerados como investimentos de renda variável. Portanto, você deve fazer uma análise sobre o mercado imobiliário, antes de investir o seu dinheiro.

A partir de 2017, a economia brasileira mostrou diversos sinais de saída da crise. Com isso, o setor imobiliário também sinalizou resultados melhores. Possíveis reformas do governo podem sinalizar um bom momento para começar a investir no setor imobiliário através dos FIIs.

Olhe para os momentos particulares dos fundos

A XP oferece análises sobre diversos. Assim, você pode conhecer mais detalhes sobre os FIIs de seu interesse e investir melhor, sempre, sem necessário, contando com a ajuda do seu assessor.

Além disso, há a nossa carteira recomendada de FIIs, atualizada mensalmente.

É importante ver se o preço do fundo está de acordo com o esperado

Ao escolher um FII, você precisa saber se o valor das cotas estão justas. Muitas vezes, o barato e caro podem representar uma oportunidade ou problema.

Assim, basta pedir uma ajuda ao seu assessor.

Um fundo caro, por exemplo, nem sempre é um mau negócio, pois sempre há um motivo para os investidores entrarem mesmo acima do preço, que pode ser boa liquidez ou alta rentabilidade.

E um fundo barato também não significa, necessariamente, uma oportunidade. Por isso, a informação é seu bem mais precioso.

Entenda sobre os gestores

Verificar quem são os gestores, a empresa que está por trás do fundo, o histórico e outras informações relevantes podem ajudar na sua escolha.

Passo a Passo para investir em FII na XP

Investir em FIIs com a XP é muito simples. Você só precisa seguir 3 passos simples.

  1. Abrir a sua conta (é 100% online e gratuito);
  2. Transferir seu capital;
  3. Escolher o ativo que deseja (você pode contar com a ajuda de um assessor de investimentos).

Tudo isso pode ser feito direto pelo celular e o melhor de tudo: você paga ZERO de corretagem para aplicar em fundos imobiliários.

Conclusão – Diversificando com Fundos Imobiliários

Agora que você descobriu o que são fundos imobiliários e como funcionam, está na hora de você colocar este conhecimento em prática.

Este investimento é ótimo para diversificar sua carteira, expondo parte do seu patrimônio ao mercado imobiliário. Afinal, você pode começar a investir em FIIs com apenas R$ 100.

Ainda há muito espaço para crescimento dos Fundos de Investimentos, mas cuidado, nem todos são bons negócios. Sempre analise os seus fundamentos e nunca invista em algo que você não entende. E, claro, conte sempre com a XP Investimento para escolher os melhores Fundos para a sua carteira.

+ Conheça o curso Viva de Renda com Fundos Imobiliários. Você aprenderá como construir uma carteira de fundos imobiliários segura, diversificada e rentável.

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