Fundos Imobiliários: manual mostra passo a passo para analisar e investir em FIIs

Todo brasileiro tem em sua cultura investir em imóveis, não é de hoje que a grande maioria prefere investir em terrenos, apartamentos, entre outros, por ser uma opção mais conservadora com sua segurança e previsibilidade.

Dito isso, uma das maneiras mais simples e barata de se investir no mercado imobiliário, são os Fundos Imobiliários, que nasceram para facilitar o investimento nesse setor.

Publicamos recentemente um comparativo com as principais vantagens entre investir em FIIs e não em Imóveis, acesse aqui para ler o relatório.

Neste relatório vamos mostrar como analisar e investir em Fundos Imobiliários de forma simples e rápida.

O que são Fundos Imobiliários – FIIs?

Os Fundos Imobiliários no Brasil foram inspirados pelos REITs dos EUA, acesse aqui para saber mais sobre REITs.

De maneira sucinta, os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) são geridos por um profissional (gestor ou administrador), tendo como objetivo investir em empreendimentos imobiliários dos mais diversos tipos, como por exemplo: galpões logísticos, shopping centers, lajes corporativas, como também em títulos atrelados a valores imobiliários: Certificado de Recebíveis Imobiliarios (CRIs).

Em outras palavras, os investidores aportam os recursos no fundo que com a gestão profissional investe em ativos imobiliários, com o objetivo de obter rendimentos desses ativos, seja pela renda, venda ou pagamento de juros.

Quais são os segmentos de FIIs?

Os Fundos Imobiliários possuem 3 principais grupos, sendo:

Fundos de Tijolo: são os FIIs que investem em ativos reais, como Galpões Logísticos, Shopping Centers, Edifícios Comerciais e Residenciais, Hotéis, Escolas, Agências Bancárias, entre outras possibilidades. Esse segmento de FII, em sua maioria, visa os aluguéis destes imóveis, como receita do fundo;
Fundos de Papel: são os FIIs que investem em títulos e papeis lastreados ao mercado imobiliário, como: CRI, LCI, FIDC, entre outras possibilidades. Existem também os Fundos de Fundos, também conhecidos por FoFs, que também são classificados como Fundos de Papel, que são os FIIs que investem em outros FIIs, seja de Papel, Tijolo ou Híbrido;
Fundos Híbridos: são os FIIs que mesclam os investimentos nos Fundos de Tijolo, também podem investir em imóveis de diferentes tipos e Fundos de Papéis.

Conceitos de Fundos Imobiliários

Ticker: da mesma forma das ações, os fundos imobiliários são identificados por um código, com 4 letras e o número 11 no final (XXXX11);
Cotas: o patrimônio dos fundos imobiliários é dividido em cotas (frações individuais), essas que são adquiridas pelo investidor ao se investir em um FII específico. Como são negociadas em bolsa, o retorno para o cotista, virá através de distribuições dos rendimentos mensais por cota e existe ainda a possibilidade da valorização das cotas (ganho de capital);
Valores: é possível investir em Fundos Imobiliários a partir de uma única cota. Ou seja, a partir de R$10,00 já é possível investir no setor, mas geralmente as cotas começam por volta de R$100,00;
Custos: os cotistas dos fundos imobiliários estão sujeitos a dois tipos de custos, sendo: taxa de administração e taxa de gestão. Alguns fundos também possuem taxa de performance (quando o fundo realiza uma rentabilidade acima da expectativa definida), que é calculada de acordo com o desempenho do fundo em um período, onde parte desse ganho fica com o Gestor do FII, como prêmio pela boa gestão;
Rendimentos: os FIIs são conhecidos pelos rendimentos distribuídos mensalmente. Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir 95% dos resultados apurados, no mínimo, uma vez por semestre. Sendo que em sua grande maioria, são pagos mensalmente para os cotistas;
Tributação: os FIIs possuem vantagens em relação a sua tributação, seja nos rendimentos ou no ganho de capital, segue abaixo o funcionamento:
- Rendimento: isento para investidores pessoa física, acesse aqui para entender como funciona;
- Ganho de Capital: cotistas que venderem suas cotas com valorização em relação ao momento da compra, incidirão uma alíquota de 20% sob esse ganho.
Gestor: o gestor tem o papel de decidir os investimentos que serão realizados com os recursos dos fundos, de acordo com a política de investimentos e objetivos definidos no regulamento do fundo.

Como analisar um Fundo Imobiliário?

Depois dessa explicação dos tipos e conceitos de Fundos Imobiliários, o principal fator para escolher um bom FII para a sua carteira, que esteja adequado ao seu perfil de risco, é fazer uma análise do fundo em que deseja investir. Abaixo colocamos algumas análises que irão ajudar na seleção dos ativos.

Portfólio: é fundamental avaliar e analisar os imóveis, papeis ou fundos que compõe o FII, dando enfoque a qualidade dos imóveis (padrão AAA, A e demais) que fazem a diferença em situações de baixa atividade econômica no país;
Vacância: é a taxa de desocupação de um empreendimento, ou seja, é quanto do ativo está vago sem geração de renda. Além de analisar a vacância atual, deve-se verificar o comportamento histórico, onde é possível entender o histórico daquele ativo em diversos momentos e ciclos econômicos;
Localização: é um fator importantíssimo para o investidor analisar na hora de escolher um FII de Tijolo. Pois é necessário conhecer a região, entender se a localização é demandada e como isso impacta o imóvel e seus respectivo rendimento ou aluguel;
Dividend Yield (DY): é o retorno de dividendos anuais do fundo. O cálculo é bem simples: soma-se todos os dividendos pagos pelo fundo em um ano e então divide-se pela cotação atual do fundo (valor de mercado). Após isso, multiplica-se o resultado por 100 e encontrará o DY dos últimos 12 meses;
Cap Rate: ou taxa de capitalização. É uma taxa que mostra qual é o rendimento do imóvel ao longo do tempo. O cálculo é feito da seguinte forma: soma-se quanto o imóvel gera de renda no ano e divide pelo valor patrimonial do mesmo;
Valor Patrimonial do Fundo: o VP é o valor que os ativos imobiliários do FII estão avaliados de acordo com laudo de avaliação por empresas terceiras, seguindo as regras e práticas de mercado;
Valor Patrimonial da Cota: cota patrimonial é o valor de laudo de avaliação dividido pela quantidade de cotas;
Preço/Valor Patrimonial da Cota: o P/VP é um indicador muito utilizado pelos investidores, pois representa o ágio ou deságio em que o FII está sendo negociado. Em outras palavras, pode-se entender se está sendo pago mais caro ou mais barato pelo FII;
Liquidez: é um fator que é muito importante analisar ao entrar em um FII. Por mais que os Fundos Imobiliários possuem maior liquidez do que vender um imóvel em si, é menor que o mercado de ações. Portanto, para vender suas cotas, um FII que possui baixa negociação, poderá não achar um comprador no preço que estava esperando.

Índices de Referência

Os índices da bolsa funcionam como um termômetro para o mercado de investimento, pois medem o desempenho de um conjunto de ativos. Esse conjunto de ativos formam uma carteira teórica. O valor real do índice da carteira teórica é o valor de mercado dos ativos negociados na bolsa de valores.

Para o mercado de Fundos Imobiliários existia apenas o IFIX, que é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com os critérios estabelecidos pela metodologia da B3, que tem como objetivo acompanhar o desempenho médio dos fundos imobiliários listados.

Com o objetivo de guiar o investidor, criamos três índices de fundos imobiliários para atender e servir de referência para a performance de fundos imobiliários. Além do índice geral (XPFI), estamos incluindo o índice de fundos imobiliários de tijolo (XPFT) e o índice de fundos imobiliários de papel (XPFP). Para saber sobre a metodologia e composição dos Índices de Fundos Imobiliários da XP, acesse aqui.

E para acompanhar o resultado diário dos Índices, clique aqui.

Conclusão

Após ter concluído a leitura desse manual, você terá bons fundamentos para analisar e montar a sua carteira de fundos imobiliários, como também analisar o que o Gestor está comentando nos Relatórios Mensais, além disso, caso prefira seguir a recomendação de especialistas, o time de análise de Fundos Imobiliários, disponibiliza no último dia do mês a carteira recomendada, com as melhores oportunidades para o próximo mês, com rentabilidade de 14,6% nos últimos 12 meses, sem considerar o ganho com os rendimentos mensais distribuídos.

Caso queira ler os comentários dos gestores deste mês, convido para acessar o nosso relatório de Opinião Consolidada dos Gestores.

Glossário

Triple AAA: o conceito de Triple A (ou AAA) no mercado imobiliário se refere ao que há de melhor na categoria de empreendimentos corporativos na atualidade, ou seja, o nível máximo de qualidade, padrão de construção e de tecnologia quando se fala de sistemas prediais.