Fundos Imobiliários: manual mostra passo a passo para analisar e investir em FIIs

Manual simples e rápido para analisar e investir em Fundos Imobiliários


Compartilhar:


Todo brasileiro tem em sua cultura investir em imóveis, não é de hoje que a grande maioria prefere investir em terrenos, apartamentos, entre outros, por ser uma opção mais conservadora com sua segurança e previsibilidade.

Dito isso, uma das maneiras mais simples e barata de se investir no mercado imobiliário, são os Fundos Imobiliários, que nasceram para facilitar o investimento nesse setor.

Publicamos recentemente um comparativo com as principais vantagens entre investir em FIIs e não em Imóveis, acesse aqui para ler o relatório.

Neste relatório vamos mostrar como analisar e investir em Fundos Imobiliários de forma simples e rápida.

O que são Fundos Imobiliários – FIIs?

Os Fundos Imobiliários no Brasil foram inspirados pelos REITs dos EUA, acesse aqui para saber mais sobre REITs.

De maneira sucinta, os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) são geridos por um profissional (gestor ou administrador), tendo como objetivo investir em empreendimentos imobiliários dos mais diversos tipos, como por exemplo: galpões logísticos, shopping centers, lajes corporativas, como também em títulos atrelados a valores imobiliários: Certificado de Recebíveis Imobiliarios (CRIs).

Em outras palavras, os investidores aportam os recursos no fundo que com a gestão profissional investe em ativos imobiliários, com o objetivo de obter rendimentos desses ativos, seja pela renda, venda ou pagamento de juros.

Quais são os segmentos de FIIs?

Os Fundos Imobiliários possuem 3 principais grupos, sendo:

  • Fundos de Tijolo: são os FIIs que investem em ativos reais, como Galpões Logísticos, Shopping Centers, Edifícios Comerciais e Residenciais, Hotéis, Escolas, Agências Bancárias, entre outras possibilidades. Esse segmento de FII, em sua maioria, visa os aluguéis destes imóveis, como receita do fundo;
  • Fundos de Papel: são os FIIs que investem em títulos e papeis lastreados ao mercado imobiliário, como: CRI, LCI, FIDC, entre outras possibilidades. Existem também os Fundos de Fundos, também conhecidos por FoFs, que também são classificados como Fundos de Papel, que são os FIIs que investem em outros FIIs, seja de Papel, Tijolo ou Híbrido;
  • Fundos Híbridos: são os FIIs que mesclam os investimentos nos Fundos de Tijolo, também podem investir em imóveis de diferentes tipos e Fundos de Papéis.

Conceitos de Fundos Imobiliários

  • Ticker: da mesma forma das ações, os fundos imobiliários são identificados por um código, com 4 letras e o número 11 no final (XXXX11);
  • Cotas: o patrimônio dos fundos imobiliários é dividido em cotas (frações individuais), essas que são adquiridas pelo investidor ao se investir em um FII específico. Como são negociadas em bolsa, o retorno para o cotista, virá através de distribuições dos rendimentos mensais por cota e existe ainda a possibilidade da valorização das cotas (ganho de capital);
  • Valores: é possível investir em Fundos Imobiliários a partir de uma única cota. Ou seja, a partir de R$10,00 já é possível investir no setor, mas geralmente as cotas começam por volta de R$100,00;
  • Custos: os cotistas dos fundos imobiliários estão sujeitos a dois tipos de custos, sendo: taxa de administração e taxa de gestão. Alguns fundos também possuem taxa de performance (quando o fundo realiza uma rentabilidade acima da expectativa definida), que é calculada de acordo com o desempenho do fundo em um período, onde parte desse ganho fica com o Gestor do FII, como prêmio pela boa gestão;
  • Rendimentos: os FIIs são conhecidos pelos rendimentos distribuídos mensalmente. Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir 95% dos resultados apurados, no mínimo, uma vez por semestre. Sendo que em sua grande maioria, são pagos mensalmente para os cotistas;
  • Tributação: os FIIs possuem vantagens em relação a sua tributação, seja nos rendimentos ou no ganho de capital, segue abaixo o funcionamento:
    • Rendimento: isento para investidores pessoa física, acesse aqui para entender como funciona;
    • Ganho de Capital: cotistas que venderem suas cotas com valorização em relação ao momento da compra, incidirão uma alíquota de 20% sob esse ganho.
  • Gestor: o gestor tem o papel de decidir os investimentos que serão realizados com os recursos dos fundos, de acordo com a política de investimentos e objetivos definidos no regulamento do fundo.

Como analisar um Fundo Imobiliário?

Depois dessa explicação dos tipos e conceitos de Fundos Imobiliários, o principal fator para escolher um bom FII para a sua carteira, que esteja adequado ao seu perfil de risco, é fazer uma análise do fundo em que deseja investir. Abaixo colocamos algumas análises que irão ajudar na seleção dos ativos.

  • Portfólio: é fundamental avaliar e analisar os imóveis, papeis ou fundos que compõe o FII, dando enfoque a qualidade dos imóveis (padrão AAA, A e demais) que fazem a diferença em situações de baixa atividade econômica no país;
  • Vacância: é a taxa de desocupação de um empreendimento, ou seja, é quanto do ativo está vago sem geração de renda. Além de analisar a vacância atual, deve-se verificar o comportamento histórico, onde é possível entender o histórico daquele ativo em diversos momentos e ciclos econômicos;
  • Localização: é um fator importantíssimo para o investidor analisar na hora de escolher um FII de Tijolo. Pois é necessário conhecer a região, entender se a localização é demandada e como isso impacta o imóvel e seus respectivo rendimento ou aluguel;
  • Dividend Yield (DY): é o retorno de dividendos anuais do fundo. O cálculo é bem simples: soma-se todos os dividendos pagos pelo fundo em um ano e então divide-se pela cotação atual do fundo (valor de mercado). Após isso, multiplica-se o resultado por 100 e encontrará o DY dos últimos 12 meses;
  • Cap Rate: ou taxa de capitalização. É uma taxa que mostra qual é o rendimento do imóvel ao longo do tempo. O cálculo é feito da seguinte forma: soma-se quanto o imóvel gera de renda no ano e divide pelo valor patrimonial do mesmo;
  • Valor Patrimonial do Fundo: o VP é o valor que os ativos imobiliários do FII estão avaliados de acordo com laudo de avaliação por empresas terceiras, seguindo as regras e práticas de mercado;
  • Valor Patrimonial da Cota: cota patrimonial é o valor de laudo de avaliação dividido pela quantidade de cotas;
  • Preço/Valor Patrimonial da Cota: o P/VP é um indicador muito utilizado pelos investidores, pois representa o ágio ou deságio em que o FII está sendo negociado. Em outras palavras, pode-se entender se está sendo pago mais caro ou mais barato pelo FII;
  • Liquidez: é um fator que é muito importante analisar ao entrar em um FII. Por mais que os Fundos Imobiliários possuem maior liquidez do que vender um imóvel em si, é menor que o mercado de ações. Portanto, para vender suas cotas, um FII que possui baixa negociação, poderá não achar um comprador no preço que estava esperando.

Índices de Referência

Os índices da bolsa funcionam como um termômetro para o mercado de investimento, pois medem o desempenho de um conjunto de ativos. Esse conjunto de ativos formam uma carteira teórica. O valor real do índice da carteira teórica é o valor de mercado dos ativos negociados na bolsa de valores.

Para o mercado de Fundos Imobiliários existia apenas o IFIX, que é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com os critérios estabelecidos pela metodologia da B3, que tem como objetivo acompanhar o desempenho médio dos fundos imobiliários listados.

Com o objetivo de guiar o investidor, criamos três índices de fundos imobiliários para atender e servir de referência para a performance de fundos imobiliários. Além do índice geral (XPFI), estamos incluindo o índice de fundos imobiliários de tijolo (XPFT) e o índice de fundos imobiliários de papel (XPFP). Para saber sobre a metodologia e composição dos Índices de Fundos Imobiliários da XP, acesse aqui.

E para acompanhar o resultado diário dos Índices, clique aqui.

Conclusão

Após ter concluído a leitura desse manual, você terá bons fundamentos para analisar e montar a sua carteira de fundos imobiliários, como também analisar o que o Gestor está comentando nos Relatórios Mensais, além disso, caso prefira seguir a recomendação de especialistas, o time de análise de Fundos Imobiliários, disponibiliza no último dia do mês a carteira recomendada, com as melhores oportunidades para o próximo mês, com rentabilidade de 14,6% nos últimos 12 meses, sem considerar o ganho com os rendimentos mensais distribuídos.

Caso queira ler os comentários dos gestores deste mês, convido para acessar o nosso relatório de Opinião Consolidada dos Gestores.

Glossário

Triple AAA: o conceito de Triple A (ou AAA) no mercado imobiliário se refere ao que há de melhor na categoria de empreendimentos corporativos na atualidade, ou seja, o nível máximo de qualidade, padrão de construção e de tecnologia quando se fala de sistemas prediais.

Telegram XP

Acesse os conteúdos

Telegram XP

pelo Telegram da XP Investimentos

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

Receba nosso conteúdo por email

Seja informado em primeira mão, não perca nenhuma novidade e tome as melhores decisões de investimentos

Corretora Home Broker Autorregulação Anbima - Ofertas Públicas Autorregulação Anbima - Private Autorregulação Anbima - Distribuição de Produtos de Investimentos

A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Certificação B3

BMF&BOVESPA

BSM

CVM

Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com os nossos Termos de Uso e Política de Privacidade.