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22/05/2026 19:41:31 • Atualizado em 22/05/2026 19:42:07
4 minutos de leitura

FIIs na Semana | IFIX em queda; HGBS11 e HGRU11 movimentam semana

Confira a performance do IFIX e dos principais FIIs na semana, baixe o Guia de Fundos listados da XP atualizado.

Marx Gonçalves
Marx Gonçalves
Head de Fundos Listados
Eduardo Bacelar
Eduardo Bacelar
Analista de Fundos Listados

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O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou queda de 0,76% no acumulado da semana. Entre os principais segmentos, os FIIs de papel que compõem o índice apresentaram um desempenho de -0,69%, enquanto os fundos de tijolo registraram resultado de -0,74%.

 A aversão ao risco voltou a predominar na semana, em meio à persistência do conflito no Oriente Médio, com o Brent próximo a US$ 110 por barril. Somam-se a esse cenário a inflação corrente ainda elevada, os ruídos político-eleitorais em evidência e a abertura da curva de juros reais — fatores que tendem a pressionar negativamente os FIIs no mercado secundário. Como resultado, a classe registrou mais uma semana de correção, com o IFIX recuando 0,76%.

Os fundos de recebíveis registraram queda de 0,69%, em movimento puxado principalmente pelos fundos high yield, com destaque para o CACR11, que apresentou a segunda maior queda da semana, entre outros. Mantemos uma visão positiva para os fundos de menor risco do segmento, justamente por seu caráter mais defensivo — atributo que consideramos desejável no atual ambiente de maior incerteza.

Além disso, entendemos que os fundos de papel tendem a se beneficiar de um cenário de juros e inflação elevados por período prolongado, especialmente aqueles indexados ao IPCA, com reflexos positivos em suas distribuições. Por outro lado, esse ambiente tende a elevar o risco de inadimplência, razão pela qual mantemos preferência por fundos com exposição a operações de baixo e moderado risco.

Entre os segmentos de tijolo, as lajes corporativas encerram a semana com queda de 1,34% na semana. Ainda assim, o segmento de escritórios segue apresentando demanda consistente na cidade de São Paulo, o que tem contribuído para a melhora dos resultados operacionais de muitos fundos de alta qualidade. Observamos também um movimento de flight to price no mercado corporativo, à medida que os níveis de preços em determinadas regiões se elevam. Esse fenômeno tem impulsionado a descentralização e a migração de empresas para localidades fora do eixo da Faria Lima, como a região da Chucri Zaidan.

O segmento de shoppings também apresentou desempenho negativo (-1,58%), enquanto o de galpões logísticos exibiu comportamento mais defensivo, com queda de 0,51%. Apesar de negociar com prêmio de risco mais comprimido, o segmento logístico segue apresentando resultados sólidos e perspectivas positivas, sustentados por uma demanda consistente por espaços (link).

Entre os fundos da nossa cobertura, dois destaques marcaram a semana. O primeiro foi o HGRU11, que concluiu a venda de dois imóveis. O ativo localizado em Marechal Cândido Rondon (PR), com 874 m² de ABL, foi alienado por R$ 5,0 milhões — montante 43,3% superior ao investimento total e 31,6% acima do laudo de avaliação de 2026 —, resultando em lucro, em regime de caixa, de aproximadamente R$ 1,5 milhão (R$ 0,07 por cota) e TIR anualizada de 16,6%. Adicionalmente, o fundo concluiu a venda do edifício em Concórdia (SC), com 657 m² de ABL, por R$ 4,9 milhões (R$ 7.459,73/m²), valor 33,4% superior ao investimento e 27,3% acima do laudo, com lucro estimado de R$ 1,2 milhão (R$ 0,05 por cota) e TIR anualizada de 38,4%. Avaliamos ambas as transações como positivas (link).

O HGBS11, por sua vez, concluiu a venda da fração ideal de 18,375% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS), em transação que totalizou R$ 63,4 milhões. O pagamento será realizado em três parcelas — R$ 15,8 milhões à vista, R$ 23,8 milhões no segundo semestre de 2026 e R$ 23,8 milhões no primeiro semestre de 2027 —, com correção das parcelas futuras pelo IPCA. O preço de venda representa valor 29,4% superior ao último laudo e equivale a 4,9x o custo de aquisição, implicando cap rate de 7,7% e ganho de capital estimado em R$ 0,332 por cota. Avaliamos a transação como positiva para o HGBS11 (link).

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