FIIs na Semana | Aversão a risco pressiona FIIs e VILG11 ganha destaque

Cotações

Gráfico de Cotação IFIX

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O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou queda de 0,95% no acumulado da semana. Entre os principais segmentos, os FIIs de papel que compõem o índice apresentaram um desempenho de -0,48%, enquanto os fundos de tijolo registraram resultado de -1,20%.

O aumento da aversão ao risco por parte dos investidores foi o grande destaque da semana, em meio à continuidade do impasse no Oriente Médio e aos seus potenciais impactos sobre a inflação e a condução da política monetária doméstica, em um contexto no qual o mercado passou a precificar um ciclo de cortes de juros mais curto.

No âmbito inflacionário, o IPCA de abril avançou 0,67% M/M, em linha com as expectativas do nosso time Macro. Apesar de o resultado ter vindo dentro do esperado, a composição foi ligeiramente pior, segundo a avaliação da equipe (clique aqui para mais informações), o que contribuiu para a abertura dos juros futuros e pressionou os ativos de risco, incluindo os fundos imobiliários.

Adicionalmente, o cenário eleitoral também esteve em pauta na semana, após repercussões envolvendo um áudio de Flávio Bolsonaro, o que gerou pressão adicional sobre os ativos de risco — movimento parcialmente revertido no pregão seguinte. Com isso, observamos mais uma semana de correção do IFIX, com o índice recuando 0,95% no período e ampliando a queda acumulada no mês para 1,15%.

Além dos fatores econômicos, entendemos que a correção dos fundos imobiliários na primeira metade do mês também reflete a defasagem característica da classe em relação a outros ativos domésticos que já haviam passado por ajustes em abril, como o Ibovespa e o índice Small Caps. Avaliamos, ainda, que o movimento pode ter sido intensificado pelo fato de muitos FIIs já se encontrarem em patamares de precificação mais ajustados, favorecendo a realização de lucros — especialmente por investidores institucionais, como FOFs e fundos multiestratégia —, em meio ao aumento das incertezas e à redução do prêmio de risco da classe em relação à NTN-B de referência.

Entre os principais segmentos, os fundos de recebíveis apresentaram queda mais contida, de 0,48%, evidenciando novamente seu perfil mais defensivo. Mantemos uma leitura positiva para o segmento, sobretudo para fundos de risco baixo a moderado, que seguem bem posicionados para o ambiente atual. Destacamos, em especial, os fundos indexados ao IPCA, que podem se beneficiar de distribuições mais robustas no curto prazo, enquanto a inflação corrente permanece pressionada.

O destaque negativo ficou para os segmentos mais sensíveis aos movimentos da curva de juros futuros, que apresentou abertura ao longo da semana, especialmente na ponta longa da NTN-B de referência. Nesse contexto, os Fundos de Fundos recuaram 2,56%, seguidos pelos Fundos de Tijolo, que caíram 1,20%, puxados principalmente pelos fundos de lajes corporativas (-2,50%). Ainda assim, avaliamos que os fundamentos do setor permanecem sólidos e que o movimento recente pode gerar pontos de entrada atrativos em fundos com fundamentos consistentes e perspectivas positivas, à medida que a oferta do setor segue controlada, em função dos custos mais elevados de construção (clique aqui: “Nunca foi tão caro construir um escritório”).

Entre os fundos da nossa cobertura, o destaque foi o VILG11, após a locatária dos módulos G1 e G2 do empreendimento Extrema Business Park – Bloco I, o Grupo Toky, controlador das marcas Tok&Stok e Mobly, ingressar com pedido de recuperação judicial. Até o momento, não houve qualquer descumprimento das obrigações contratuais por parte do inquilino.

Além disso, o contrato vigente conta com garantia na modalidade seguro-fiança, com cobertura equivalente a 12 aluguéis, o que tende a conferir maior segurança ao fundo. Adicionalmente, o ativo passou por um processo de reposicionamento comercial, reduzindo a participação do inquilino na receita bruta do fundo de 15% (equivalente a R$ 0,14 por cota da receita imobiliária) para 4,5% (equivalente a R$ 0,04 por cota), o que limita eventuais impactos em um cenário de inadimplência.

Por fim, o HGRU11 anunciou a venda de um imóvel localizado no estado do Paraná, com 874 m² de ABL. O ativo foi adquirido em novembro de 2020, com investimento total de aproximadamente R$ 3,5 milhões (R$ 3.992,23/m²), considerando os custos de aquisição, transação e benfeitorias. O preço de venda foi de R$ 5 milhões (R$ 5.721,87/m²), pago à vista na data da transação. O valor representa um montante 43,3% superior ao investimento total e 31,6% acima do laudo de avaliação de 2026. A operação gerou lucro em regime de caixa de cerca de R$ 1,5 milhão, equivalente a aproximadamente R$ 0,07 por cota, com taxa interna de retorno (TIR) anualizada de 16,6%. Avaliamos a transação como positiva.

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