Se você quer começar ou já investe em fundos imobiliários (FIIs), precisa saber como analisá-los. São diversos tipos de FIIs, vários indicadores e centenas de opções. Por isso, saber como analisar fundos imobiliários de forma eficaz é fundamental para que você consiga selecionar os melhores ativos para a sua carteira.
Os fundos imobiliários revolucionaram a forma de investir no setor imobiliário: são uma das maneiras mais simples e baratas para o investidor que quer ter exposição à indústria sem precisar comprar um imóvel.
Além disso, eles oferecem possibilidades de diversificação, renda passiva mensal e capital de investimento bem menor para começar. E saber como analisar fundos imobiliários é essencial para garantir bons retornos e proteger seu capital.
Neste artigo vamos mostrar como avaliar os FIIs de forma simples e rápida. Boa leitura!
O que são fundos imobiliários?
Fundos imobiliários são um tipo de fundo de investimento que aplica o dinheiro de vários investidores em uma variedade de ativos do setor imobiliário. Com eles, é possível investir em empreendimentos imobiliários dos mais diversos tipos, como galpões logísticos, shopping centers, lajes corporativas e títulos atrelados a valores imobiliários (Certificado de Recebíveis Imobiliários, também conhecido como CRI, e Letra de Crédito Imobiliário, o LCI).
Na prática, funciona como se você (e vários outros investidores) comprassem cotas de um condomínio com diversos imóveis (ou ativos) e recebesse o pagamento do lucro pela venda ou aluguel de forma proporcional ao valor investido.
Nesse caso, o “condomínio” é administrado por uma gestora, responsável por selecionar e administrar cada uma das aplicações. Para isso, ela cobra uma taxa de administração ou gestão.
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Passos iniciais para analisar fundos imobiliários
Antes de saber como analisar um fundo imobiliário, você precisa conhecer alguns pontos-chave que envolvem a análise. Confira:
Conheça seus objetivos e perfil de investidor
Defina claramente o que você espera dos seus investimentos em FIIs. Você busca renda mensal para complementar seu orçamento? Ou prefere acumular patrimônio a longo prazo?
Lembre-se de que fundos imobiliários, embora mais estáveis que ações, ainda são investimentos de renda variável. Por isso, não aplique dinheiro que possa precisar nos próximos meses. O ideal é pensar em horizontes de pelo menos dois anos.
Além disso, você precisa conhecer o seu perfil de investidor. Isso porque fundos imobiliários são mais adequados para investidores com perfil moderado a arrojado, que entendem os riscos do mercado e estão dispostos a enfrentá-los em busca de rendimentos potencialmente maiores que a renda fixa.
Se ainda não conhece seu perfil de investidor, vale a pena fazer uma avaliação antes de começar. Isso ajudará a escolher FIIs que combinam com suas expectativas e tolerância a riscos.
Entenda os diferentes tipos de FIIs
Quando falamos sobre como escolher fundos imobiliários, você precisa saber que existem diferentes categorias de fundos imobiliários:
- Fundos de tijolo: investem diretamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, hotéis, shoppings, residências etc. Ao analisar fundos imobiliários desse tipo, considere a localização e o potencial de valorização.
- Fundos de desenvolvimento: investem na construção de novos imóveis para vender ou alugar após a conclusão. Como analisar fundos imobiliários nesse caso envolve olhar para o histórico da gestora e expectativas de mercado.
- Fundos de papel: investem em títulos de crédito imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). A análise desses fundos foca na rentabilidade dos ativos que compõem o portfólio.
- Fundos de fundos: investem em cotas de outros FIIs para proporcionar maior diversificação ao investidor. Ao analisar fundos imobiliários, essa pode ser uma estratégia interessante para diversificar riscos.
- Fundos híbridos: investem em uma combinação dos tipos de FIIs listados anteriormente (podem investir em títulos de crédito e imóveis físicos, por exemplo). Saber como analisar fundos imobiliários híbridos é crucial para entender a relação risco-retorno.
Nesse caso, é fundamental entender que, na hora de escolher o FII para investir, é importante comparar fundos imobiliários do mesmo tipo ou com patrimônio similar — além dos indicadores que falaremos no próximo tópico.
Índice de referência para analisar FIIs
Se você quer saber como analisar fundos imobiliários, uma das ferramentas mais importantes são os índices de referência do mercado. Além de dar um panorama, eles ajudam a entender se o fundo que você está de olho está se saindo melhor ou pior que a média.
No Brasil, o principal índice para isso é o IFIX, criado pela B3 e que mede o desempenho de uma carteira teórica de fundos imobiliários.
Algumas corretoras podem ter índices de referências específicos para analisar a performance dos fundos. Na XP Investimentos, por exemplo, os investidores contam com três índices que os ajudam a entender o comportamento do ativo: XPFI, XPFT e XPFP.
Usar esses índices na análise é essencial para entender o cenário micro e macroeconômico, além de complementar a avaliação dos indicadores internos (veremos mais abaixo). Assim, você consegue ter uma ideia mais clara de como o fundo está se saindo e se vale a pena investir nele.
Confira o nosso vídeo e aprenda como escolher um fundo imobiliário
Quais indicadores analisar para comprar fundos imobiliários?
Para saber como analisar fundos imobiliários, você precisa avaliar os indicadores de cada ativo. Eles são disponibilizados por cada gestora e fornecem dados preciosos sobre a relevância do ativo.
Conhecer e saber interpretar esses indicadores é fundamental para aprender como analisar fundos imobiliários de forma eficaz. A seguir, explicamos os principais:
Dividend Yield (DY)
É um indicador financeiro que mede o retorno de um investimento em relação ao preço das cotas do fundo imobiliário. Ele representa o percentual pago de dividendos ao longo de um período (geralmente 12 meses).
Se a sua intenção é fazer a análise de fundos imobiliários para ter renda passiva, essa é a principal métrica que você precisa observar.
E como é calculada? A fórmula é a seguinte:
Por exemplo, se um fundo imobiliário paga R$ 12,00 em dividendos anuais por cota e o preço atual da cota é R$ 100,00, o DY seria:
Teoricamente, a cada R$ 100, você passa a ganhar R$ 1 de renda passiva por mês.
Na prática, você precisa analisar o histórico de pagamentos para verificar a consistência e sustentabilidade desses dividendos, principalmente quando você está aprendendo a avaliar FIIs.
Algumas vezes, FIIs com DY altos estão pagando acima da sua capacidade, mas não conseguem sustentar no longo prazo.
Ele pode, por exemplo, pagar R$ 0,10 em um mês e R$ 1,50 em outro para “compensar” e ficar com o DY alto, atraindo o investidor.
P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)
É um indicador que compara o preço das cotas com o valor patrimonial das empresas, ou seja, o quanto o preço da empresa está acima ou abaixo do valor do seu patrimônio líquido (soma de ativos menos passivos). Saber como analisar fundos imobiliários por meio deste indicador é crucial.
Com ele, você consegue determinar se um FII está subvalorizado ou sobrevalorizado.
A fórmula é essa:
E como analisar fundos imobiliários com base no P/VP? Em resumo, especialistas adotam o seguinte padrão:
- P/VP > 1: o fundo está sendo negociado acima de seu valor patrimonial e isso pode indicar sobrevalorização.
- P/VP < 1: o fundo está sendo negociado abaixo de seu valor patrimonial e isso pode indicar subvalorização.
Enfatizamos que é uma possibilidade de indicação; não significa necessariamente que o fundo está ou não sobrevalorizado ou subvalorizado. Por exemplo, um fundo pode estar abaixo do seu valor patrimonial porque os investidores não confiam na gestão. Da mesma forma, o fundo pode estar acima por especulação ou sinal de que acreditam na administração.
Nenhum indicador deve ser analisado isoladamente. Para saber como analisar fundos imobiliários de forma completa, é necessário considerar diversos indicadores em conjunto.
Taxa de Vacância
É a porcentagem de imóveis desocupados do fundo e existem dois tipos:
- Vacância física: área física dos imóveis desocupados.
- Vacância financeira: perda de receita devido à desocupação dos imóveis.
Como você pode imaginar, desocupação de área ou cliente indica menos dinheiro para o fundo imobiliário. Isso é até normal em um curto período, mas é preciso analisar a vacância histórica e compará-la com a média do mercado.
Caso esteja acima da média ao analisar FIIs do mesmo segmento, pode indicar problemas de administração. Ou seja, acompanhar a taxa de vacância é essencial para quem quer saber como analisar fundos imobiliários de forma eficiente.
Alavancagem Financeira
É o uso de dinheiro emprestado para aumentar o potencial de retorno de um investimento. Basicamente, é quando o fundo imobiliário contrata empréstimos para comprar ou investir em imóveis. Ao aprender como analisar fundos imobiliários, avalie também os riscos envolvidos.
Com essa escolha, é possível que o capital adquirido seja bem aplicado e gere mais receita para o FII, mas também pode não gerar o retorno esperado e causar endividamento. Nesse caso, você precisa saber o risco que está disposto a enfrentar ou não.
Mas como analisar fundos imobiliários em termos de alavancagem? Existem várias maneiras, todavia a mais simples é identificar a dívida total e comprar com o patrimônio líquido. Você pode até fazer o cálculo:
Se estiver acima da média em comparação a outros segmentos (e não gerando tanto retorno), pode ser um sinal de alavancagem.
Cap Rate
É um indicador financeiro utilizado para avaliar a taxa de retorno de um investimento imobiliário. Seu cálculo consiste em dividir o rendimento líquido anual de um imóvel pelo seu valor de mercado.
E para que ele serve? O Cap Rate é um indicador valioso para quem busca aprender como analisar fundos imobiliários de maneira eficaz. Com esse indicador, você consegue avaliar a rentabilidade dos empreendimentos, comparar com outros fundos e tomar melhores decisões!
VP/C (Valor patrimonial da cota)
É uma métrica que representa o valor contábil dos ativos de um fundo imobiliário dividido pelo número de cotas emitidas. Ele vai dizer quanto a cota valeria em termos de patrimônio líquido, isso é, se você está pagando mais caro ou barato em uma cota.
Considerando a conta:
Por exemplo, se um fundo tem um patrimônio líquido de R$ 6.125.000,000 e 55.000,000 cotas emitidas, o VP/C seria: R$ 111,36. Isso está mais caro ou mais barato do que o preço do fundo hoje?
Liquidez
É a facilidade de comprar ou vender um ativo no mercado.
Quando falamos em um mercado de renda variável, isso é fundamental, tendo em vista que o mercado é volátil e necessita de flexibilidade para ajustar os preços.
Se quiser saber como analisar fundos imobiliários, basta verificar a liquidez média diária.
Outras métricas relevantes:
- Gestão do FII: a gestão é o que vai influenciar em TODOS os indicadores. Então, é fundamental analisar o seu desempenho. Para isso, vale a pena verificar a experiência e o histórico de performance dos gestores. Além disso, é bom lembrar que a administração também tem custos, incluindo taxa de administração, performance e gestão, que influenciam diretamente na rentabilidade líquida.
- Relatórios gerenciais: você encontra todos os indicadores, informações e dados sobre a gestão em relatórios gerenciais disponíveis no site da administradora do fundo ou no site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Geralmente, são liberados trimestralmente.
- Localização: em casos de fundos de tijolo ou outros tipos de FIIs que dependem de espaço físico, é válido avaliar a localização, visto que isso influencia na valorização e vacância. Nesse caso, você avalia como se fosse um imóvel tradicional: proximidade com centros urbanos, infraestrutura, segurança, entre outros.
- Portfólio: é essencial para avaliar a diversificação e o risco do fundo. Via de regra, quanto mais diversificado, menor é o impacto de problemas em um único ativo. Ademais, a qualidade dos ativos, tipos de ativos e outros fatores também influenciam bastante.
Perguntas frequentes sobre como analisar fundos imobiliários
Ainda tem dúvidas sobre o tema? Reunimos as principais perguntas sobre como analisar e escolher bons fundos imobiliários.
Como analisar o fundo imobiliário?
Analise o portfólio (qualidade e localização dos imóveis), os indicadores financeiros (dividend yield, P/VP, vacância) e a gestora (histórico e transparência) e compare com benchmarks do setor. Avalie também os riscos específicos, como inadimplência e vacância, e considere o cenário macroeconômico atual.
Como posso saber se um FII está caro ou barato?
Verifique o P/VP (Preço/Valor Patrimonial) – valores abaixo de 1 indicam possível desconto. Compare o dividend yield atual com a média histórica do fundo e de seus pares. Analise se há potencial de valorização dos ativos ou aumento nos rendimentos que justifiquem o preço atual.
Quanto rende 1.000 por mês em fundos imobiliários?
O rendimento varia conforme os fundos escolhidos e o mercado. Com um dividend yield médio de 8-10% ao ano, R$ 1.000 investidos mensalmente durante um ano (R$ 12.000 total) gerariam aproximadamente R$ 80-100 mensais em dividendos após o primeiro ano, sem considerar valorização ou desvalorização das cotas.
Quais são os indicadores para analisar FIIs?
Os principais são: dividend yield (retorno em dividendos), P/VP (relação preço/valor patrimonial), vacância (áreas sem inquilinos), Cap Rate (rendimento dos imóveis), liquidez (volume negociado), taxa de administração, e vencimento dos contratos.
Como saber se um fundo imobiliário é bom?
Um bom FII combina imóveis bem localizados, gestão competente com histórico positivo, baixa vacância, inquilinos de qualidade, rendimentos consistentes, liquidez adequada, taxas razoáveis e boas perspectivas setoriais. Busque fundos que ofereçam equilíbrio entre qualidade e preço justo, alinhados ao seu perfil de investimento.
Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!
