Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
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1. Panorama e Performance
No cenário internacional, a economia americana começa a dar sinais mais claros de desaceleração, o que diminui a pressão sobre o banco central americano (o Fed) de prosseguir com as altas de juros. Ainda que a inflação permaneça significativamente acima da meta, a continuidade da desaceleração dos preços nos dados mensais corrobora essa narrativa. Enquanto uma diminuição nos níveis de atividade econômica dos países desenvolvidos (que assim como os EUA seguem elevando juros) é esperada, a reabertura da economia da China deve ser o principal vetor de crescimento da economia global em 2023, e pode potencialmente conter a tão temida recessão global.
No Brasil, o primeiro mês do novo governo foi turbulento: entre a invasão das sedes dos três poderes em Brasília, a prorrogação da desoneração de impostos federais sobre combustíveis, anúncio de pacote fiscal com objetivo de aumentar arrecadação e sinalizações sobre novo arcabouço fiscal e reforma tributária do consumo, além de falas polêmicas sobre moeda comum com Argentina e política externa, o mercado segue atento às sinalizações do presidente e de sua equipe. A reabertura chinesa e a perspectiva de que em breve o banco central dos EUA pause o ciclo de alta de juros são positivas para a atividade econômica brasileira, que demonstra ter entrado em rota de desaceleração após um 2022 aquecido pela volta à normalidade após a pandemia da Covid-19.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia da inflação de janeiro (IPCA-15) mostrou um aumento de preços de 0,55% na comparação com o mês anterior. Apesar de sinais positivos da abertura dos dados, a alta de preços de alguns itens administrados fez com que a XP elevasse sua projeção de inflação e 2023 de 5,4% para 5,7%. Esperamos que o IPCA perca força ao longo do primeiro semestre e que volte a ganhar tração na segunda metade do ano, então desacelerando gradualmente até o final de 2024, quando termina o ano no topo do intervalo de metas (em 4%). Em janeiro, o IGP-M apresentou alta de 0,21%, desacelerando em 12 meses de 5,45% para 3,79% em 12 meses, enquanto o INCC-M, índice referente à inflação da construção civil subiu 0,32% no mês, acumulando avanço de 9,05% em 12 meses.
No âmbito dos fundos imobiliários, o mês foi marcado pelas repercussões do caso Americanas: fundos expostos à empresa apresentaram maior volatilidade. Enquanto isso, o cenário da taxa de juros Selic no patamar de 13,75% a.a., com possibilidade de cortes apenas em 2024, permanece pressionando as cotas dos FIIs no mercado secundário, principalmente fundos de tijolos. Neste cenário reiteramos nossa preferência em fundos imobiliários do segmento de papel, que podem se beneficiar do atual momento de taxas de juros e inflação.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, acumulou queda de -1,60% no mês de janeiro, após encerrar dezembro com performance neutra (0,0%). As primeiras semanas do mês foram marcadas por comportamento negativo do IFIX, compensados pela alta da última semana. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de -0,15%, enquanto fundos de tijolos caíram em média -2,64%.
Data Base: índice até fechamento 31/01/23
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Mantivemos a composição dos pesos e fundos da carteira para o mês de Fevereiro/23. Acreditamos que a carteira possui boa distribuição em sua alocação, com exposição majoritária nos fundos de recebíveis.
A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (52,5%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (10,0%), Shoppings (10,0%) e Fundos de Fundos (5,0%).
Fundos de Recebíveis (52,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (10,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FII - KNCR11 
XP CRÉDITO IMOBILIÁRIO - XPCI11 
CAPITÂNIA SECURITIES II FII - CPTS11 
RBR RENDIMENTO HIGH GRADE FII - RBRR11 
VALORA RE III FII - VGIR11 
CSHG RENDA URBANA FII - HGRU11 
VBI LOGISTICO FII - LVBI11 
VBI PRIME PROPERTIES FII - PVBI11 
XP MALLS FII - XPML11 
HEDGE BRASIL SHOPPING FII - HGBS11 
