VBI PRIME PROPERTIES FII – PVBI11

VBI PRIME PROPERTIES FII – PVBI11

  • Categoria Lajes Corporativas
  • Preço R$ 94,76
  • Vol. Diário Médio R$ 2.061.812,88
  • Último Dividendo R$ 0,50
  • Risco (0 - 100) 18 Risco Médio

    A nova pontuação de risco leva em consideração critérios de risco, mercado e liquidez. Para saber mais, clique aqui.

  • Mês -1,45 %
  • 3M -2,98 %
  • 12M 0,00 %

Análise

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O fundo VBI Prime Offices (PVBI11) tem como estratégia principal a obtenção de renda e ganho de capital de ativos no segmento de lajes corporativas através da gestão ativa do portfólio de ativos performados, com qualidade, com localização estratégica em São Paulo e com potencial de ganho real na receita de aluguel.

Apesar do IPO recente, o fundo concluiu as duas aquisições descritas no prospecto da oferta, o Ed. Faria Lima 4440 e o Ed. Park Tower. Ambos empreendimentos possuem qualidade ímpar e localização privilegiada para as principais regiões comerciais de São Paulo. Adicionalmente, o fundo conta com inquilinos de grande porte com baixo risco de inadimplência e até capacidade de suportarem um aumento real de aluguel.

Estimamos que os dividendos distribuídos do fundo sejam de R$5,45/cota em 2021, o que se traduz em um dividend yield de 5,5%, ligeiramente acima dos pares de mercado com o mesmo risco. No entanto, acreditamos que o fundo possui o potencial de aumentar a distribuição após a alocação dos recursos remanescentes da oferta.

Tabela Resumo: PVBI11

Sobre os riscos para nossa tese de investimento, devido a qualidade dos ativos, acreditamos que o maior risco está na alocação do caixa remanescente (aproximadamente R$164 milhões) em condições menos favoráveis e em ativos menos estratégicos ao portfólio do fundo. Pelo lado positivo, acreditamos que dado a localização privilegiada dos ativos, o fundo está bem posicionado para os futuros aumentos reais do aluguel médio na região, processo que foi parcialmente interrompido com a crise do COVID-19.

Por fim, os fundos comparáveis ao PVBI11 estão negociando, na média, próximos de 5,0% de dividend yield 2021 e R$ 22.000/m² e acreditamos que haja mais espaço para valorização do PVBI11 dada a alta qualidade dos ativos e inquilinos. Por esses motivos, iniciamos a cobertura com recomendação de COMPRA e preço-alvo de R$114,6/cota.

Sobre os Ativos

a) Ed. Park Tower:

O empreendimento foi adquirido pelo montante total de R$412 milhões no começo de setembro a um cap rate de 8,4% (sem considerar os custos de aquisição) e um preço por m² de aproximadamente R$ 19k/m², o que vemos como atraentes em comparação às últimas aquisições de edifícios corporativas e a negociação via cotas de fundos imobiliários.

O empreendimento é localizado na região da Paulista, uma das principais regiões comerciais de São Paulo e próximo de outras regiões como Av. Brigadeiro Faria Lima (3 km de distância). O empreendimento é 100% locado para a Prevent Senior por meio de um contrato de locação típica com vencimento somente em 2033.

A Prevent Senior é uma operadora de saúde fundada em 1997 tendo como base um sólido conceito de atendimento médico, principalmente a medicina preventiva. Atualmente, a empresa conta com uma ampla rede de unidades próprias e de credenciados e possui uma carteira de clientes com mais de 464 mil vidas.

Apesar do empreendimento ser monousuário, acreditamos que o inquilino possui baixo risco de inadimplência e baixa probabilidade de rescisão contratual devido a duração do contrato de locação e importância do empreendimento na estratégia da companhia.

b) Ed. Faria Lima 4.440:

O fundo concluiu a aquisição correspondente a 50% do Ed. Faria Lima 4440 de propriedade do antigo fundo imobiliário VBI FL 4440 FII (FVBI11) pelo montante de R$340 milhões a um cap rate de 5,3% (antes dos custos de aquisição) e um preço por m² de aproximadamente R$ 32k/m².

O Ed. Faria Lima 4440 possui 22.111 m² de ABL (100% do empreendimento) e é um imóvel com alta qualidade (classificação AAA) e localização privilegiada na região da Faria Lima – Vila Olímpia. O empreendimento está 100% locado para inquilinos sólidos, com posição confortável de liquidez e majoritariamente do setor financeiro como Barclays, CCB, UBS, entre outros. Adicionalmente, acreditamos que a robustez financeira destes inquilinos suportariam eventuais aumentos de aluguel do empreendimento.

O cronograma de vencimento dos contratos do empreendimento está concentrada somente após 2021 (72% dos contratos do empreendimento), mas as revisionais marcadas para os próximos anos podem já representar um potencial de aumento de aluguel médio do empreendimentos nos próximos anos) a depender da velocidade de recuperação do mercado de escritórios.

Sobre a Gestão

Fundada em 2006, a VBI Real Estate é de propriedade e gerida por profissionais com vasta experiência no mercado imobiliário. A VBI investiu em mais de 65 investimentos e presença em mais de 15 estados nos segmentos residenciais, shopping centers, logísticos, residências estudantis, escritórios e crédito imobiliário.

Rodrigo Abbud – Sócio Fundador e Head do Segmentos de Escritórios: Formado em Engenharia pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, com MBA pela Reading University (UK), College of Estate Management e pós-graduação em Project Management pelo Royal Institute of Chartered Surveyors (UK) e Fellow pela RICS. Rodrigo Abbud possui mais de 23 anos de experiência no setor imobiliários, incluindo mais de 10 anos como Diretor de Investimentos na CBRE

Tese de Investimento

Iniciamos cobertura do fundo PVBI11 (VBI Prime Offices) com recomendação de COMPRA e preço-alvo de R$114,6/cota, o que representa um potencial de valorização de 15%.

Estimamos que o fundo deva distribuir R$ 5,45/cota em 2021, equivalente a um dividend yield de 5,5%, ainda pressionado pelo valor em caixa de aproximadamente R$160 milhões (~17% do patrimônio líquido do fundo), que está alocado em ativos de renda fixa com maior liquidez. No entanto, ela ainda segue acima da média dos seus pares de mercado com ativos de risco similares.

Acreditamos que o fundo possui ativos bem posicionados (principalmente, o empreendimento Ed. Faria Lima 4440) para um aumento do aluguel médio no médio prazo. Adicionalmente, o montante em caixa deve ser alocado em ativos físicos alvos nos próximos meses, o que pode aumentar o resultado operacional do fundo e elevar sua distribuição de dividendos.

O maior risco negativo do fundo, é uma inesperada rescisão contratual de alguns inquilinos que ocupam espaços estratégicos dentro do fundo como o Prevent Senior no Ed. Park Tower (~50% do ABL do fundo), CCB Brasil (~11% do ABL),  UBS Brasil (~9% do ABL), entre outros.

Figura 9: Dividendos por Cota

Figura 10: Ocupação dos Locatários (% ABL)

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