Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
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1. Panorama e Performance
A desaceleração das altas de juros no exterior e o risco fiscal no Brasil foram os eventos que deram a tônica do mês de dezembro de 2022. Nos EUA e na Europa, bancos centrais decidiram reduzir o ritmo de aumento das taxas básicas de juros (chegando em 4,5% a.a. e 2,5% a.a., respectivamente) devido à queda da inflação nos últimos meses. Com juros mais altos em todo o mundo, uma recessão já é esperada para o próximo ano, enquanto riscos geopolíticos continuam no radar enquanto a guerra na Ucrânia se estende. Entretanto, a reabertura da China deve trazer um impulso adicional do lado da atividade econômica, a depender da evolução dos números da Covid-19, e as pressões sobre cadeias de suprimentos continuam se dissipando.
No Brasil, as incertezas fiscais mantiveram o mercado local cauteloso: a PEC da Transição, que permite 145 bilhões a mais em gastos no próximo ano, foi promulgada pelo Congresso e a equipe econômica do novo governo foi anunciada. O mercado se preocupa com a trajetória da dívida pública e com as medidas que o governo deverá tomar no longo prazo para equilibrá-la, o que acabou pressionando expectativas de juros e inflação. A discussão de um substituto para o teto de gastos a partir de 2024 e da reforma tributária devem ser alguns dos principais temas de 2023, juntamente com a mudança de rumos da política econômica para setores como o de crédito e no investimento público.
Na seara de indicadores econômicos, a prévia da inflação de dezembro (IPCA-15) mostrou um aumento de preços de 0,52% na comparação com o mês anterior, refletindo uma desaceleração dos grupos de bens industriais e serviços (benigna para a trajetória de inflação) e assim, esperamos que a inflação medida pelo IPCA para o ano de 2022 seja de 5,6%. Esperamos que o IPCA permaneça acima do topo da meta ao final de 2023, com desaceleração gradual. Em novembro, o IGP-M caiu 0,56%, ou alta de 5,9% em 12 meses, enquanto o resultado de dezembro do INCC-M foi de alta de 0,27% no mês, acumulando avanço de 9,4% em 2022.
No âmbito dos fundos imobiliários, o cenário da taxa de juros Selic no patamar de 13,75% a.a., com possibilidade de pequeno aumento no curto prazo, permanece pressionando as cotas dos FIIs no mercado secundário, principalmente fundos de tijolos. Além disso, perante um cenário de incertezas políticas, reiteramos nossa preferência em fundos imobiliários do segmento de papel, dado seu caráter mais defensivo.
Por fim, mesmo diante de um cenário macroeconômico mais desafiador, o boletim da B3 segue mostrando aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, passando os 1,96 milhão de investidores em novembro/2022, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos mesmo perante cenário de alta da taxa de juros Selic.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, acumula performance neutra (0,0%) no mês dezembro, após queda de -4,15% em novembro. As primeiras semanas do mês foram marcadas por comportamento negativo do IFIX, compensados pela alta da última semana. Apesar da variação nula no mês, o índice encerrou o ano de 2022 aos 2.867 pontos, com alta de 2,22%.
Data Base: índice até fechamento 29/12/22
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Alteramos a composição dos pesos da carteira recomendada a fim de realizar um pequeno ganho de capital e maximizar o retorno total dos cotistas. Reduzimos -2,5% em PVBI11 e -2,5% em HGRU11 e aumentamos +2,5% em MCCI11 e incluímos +2,5% em TGAR11. Acreditamos que a carteira está bem alocada, com posições defensivas e boa diversificação de segmentos.
A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (52,5%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (10,0%), Shoppings (10,0%) e Fundos de Fundos (5,0%).
Fundos de Recebíveis (52,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (10,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FII - KNCR11 
XP CRÉDITO IMOBILIÁRIO - XPCI11 
CAPITÂNIA SECURITIES II FII - CPTS11 
RBR RENDIMENTO HIGH GRADE FII - RBRR11 
VALORA RE III FII - VGIR11 
CSHG RENDA URBANA FII - HGRU11 
VBI LOGISTICO FII - LVBI11 
VBI PRIME PROPERTIES FII - PVBI11 
XP MALLS FII - XPML11 
HEDGE BRASIL SHOPPING FII - HGBS11 
