Radar Imobiliário XP #28

Panorama da Semana

O IFIX fechou a semana em alta de 2,87%, impulsionado negativamente principalmente pelos fundos de recebíveis e de ativos logísticos. Sobre os demais índices de fundos imobiliários da XP, o XPFI apresentou performance de 2,84%, o XPFT de 2,85% e XPFP de 2,83%.

No Brasil, o governo sinalizou mudanças na proposta da reforma tributária, enviada ao Congresso há duas semanas. O deputado Celso Sabino, relator da reforma na Câmara, apresentou nessa terça (13/07) um parecer prévio para o projeto. Diante das resistências ao texto original do governo, alguns itens propostos foram revisados e com isso, houve uma reação positiva do mercado.

No âmbito econômico, os economistas da XP revisaram a projeção de crescimento do PIB de 5,2% para 5,5% este ano e de 2,0% para 2,3% em 2022. Também elevaram a projeção de IPCA deste ano de 6,4% para 6,6%. As projeções de juros (Selic) e câmbio foram mantidas em 6,75% a.a. e R$4,90/dólar no final de 2021.

Por fim, os investidores do setor imobiliário se animaram com a nova versão do texto da reforma tributária, onde indica que os FIIs seguem isentos da tributação na distribuição dos rendimentos aos cotistas. Esse ânimo veio após um período de maior volatilidade nos FIIs devido à proposta inicial da reforma tributária, que incluía a tributação na distribuição dos rendimentos dos FIIs. Além disso, nessa semana foi divulgado pela B3 o número de investidores em fundos imobiliários. Em junho, o número de pessoas físicas cresceu para 1.397.886 contra 1.375.902 em maio.

Sexta-Feira | Dia 16/07

O home office foi uma maravilha para o Google. Mas a hora de voltar ao escritório está chegando (Valor)

Com tramitação a jato, SP quer aprovar projeto de retrofit de prédios do centro nesta sexta (Estadão)

RBRP11 – Positivo: O Fundo adquiriu o Conjunto nº 143 do Condomínio Centro Empresarial Mário Garnero – Torre Sul. No âmbito da aquisição, o Fundo desembolsou à vista o valor de R$ 2.475.393,70, equivalente a R$ 13.639,28/m. Esclarecemos que a aquisição não gerará efeito imediato na distribuição de rendimento mensal do Fundo. Com a aquisição do Imóvel, o Fundo aumentará a sua participação no Condomínio Centro Empresarial Mário Garnero – Torre Sul para 18,5%, equivalente a uma área de 2.540,86m². Por fim, atualmente o Condomínio está em processo de retrofit da fachada.

Quinta-Feira | Dia 15/07

Guedes: Tiramos fundos imobiliários da reforma para não destruir essa indústria (InfoMoney)

‘Tivemos um maio com venda de Natal’, diz CEO da Iguatemi (Valor)

Relator dá parecer favorável a reajuste de aluguel de imóveis pelo IPCA (Valor)

HGLG11 – Positivo: O fundo assinou uma escritura de venda e compra e efetuou o primeiro pagamento relacionado à aquisição, bem como recebeu a posse integral de 1Terreno, localizado no Município de Itupeva – SP, com área total de 410.395,26 m². O valor total a ser pago pela SPE pela aquisição do Terreno é de R$ 24 milhões, sendo que a SPE pagou a primeira parcela, de R$ 7 milhões e o saldo do Preço correspondente a R$ 17 milhões poderá ser pago pela SPE no prazo máximo de 27 meses contados desta data, ou em até 30 dias da aprovação, pelos órgãos competentes, do projeto legal do empreendimento que será desenvolvido no Terreno.

RNGO11 – Neutro: O fundo assinou novo contrato de locação com a Enjoei S.A para os conjuntos 111 e 112, localizados no 11º andar do Edifício Demini com área total de 1.221,8 m². O prazo de locação do Novo Contrato de Locação é de 60 meses, com término em 30 de junho de 2026, e segue condições comerciais em linha com o praticado no mercado. O índice de reajuste é o IPCA. A nova locação corresponde a aproximadamente R$0,025/cota de impacto positivo no resultado do Fundo após findo o período de carência, que deverá ocorrer no primeiro semestre de 2022; além disso, foi assinado novo contrato de locação para operação de um restaurante, que ocupará a área denominada “Centro de Convenções”, localizada no pavimento térreo do Edifício Demini, com área total de 1.194,43m². Ainda foi assinado aditivo de contrato com a Atlantica Hotels no Edifício Padauri e também informado a rescisão do contrato da GFT Technologies no 10º e 11º andar do Ed. Padauri. O impacto total das movimentações acima, considerando custos de vacância, e após o fim dos períodos de carência é marginalmente positivo em R$0,0016 por cota. Com as movimentações, a vacância projetada do Fundo passa a ser de 27,5%.

Quarta-Feira | Dia 14/07

FIIs isentos, IRPJ a 2,5% em 2023, ágio mantido: relator distribui parecer preliminar de reforma do IR; veja mudanças (InfoMoney)

Doria acaba com home office de funcionários públicos no Estado de São Paulo (Valor)

PVBI11 – Positivo: O fundo informa a efetivação da aquisição da fração ideal de 20% do Ativo Torre B JK que estava sujeita à superação de certas condições suspensivas definidas no Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, que foram devidamente cumpridas. O valor da aquisição foi de R$ 184,7 milhões sendo que, o pagamento de R$ 41,3 milhões foi efetuado com caixa do Fundo e o saldo remanescente de R$ 143,4 milhões foi pago através da emissão de instrumento de securitização em duas séries. Com a aquisição da fração ideal de 20%, passa a ser devido o pagamento de renda mínima garantida, que foi negociado com vendedor, pelo prazo de 36 meses. Considerando a renda mínima garantida, esta aquisição representa um cap rate fixo de 6,5% a.a. e um incremento na receita imobiliária de R$ 0,02 por cota ao mês, após o pagamento das despesas financeiras atreladas à aquisição.

PQDP11 -Informativo: A Administradora enviou tempestivamente para CVM, em 12/07/2021, sua resposta às alegações do ofício nº 16/2021/CVM/SSE. Em sua resposta, a Administradora pontuou à CVM as razões pelas quais, no seu melhor entendimento, o posicionado exarado no Ofício merece ser reformado. Na visão da Administradora, não existem elementos fáticos ou de direito suficientes para justificar a tese de que o Fundo deveria estar sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas, nos termos do artigo 2° da Lei n° 9.779/99, tendo em vista que a acionista indireta do Fundo referida no Ofício — a Aliansce Sonae Shopping Centers S.A.— não atuou como incorporadora do ativo imobiliário investido pelo Fundo. Além disso, a prestação de serviços relacionados à administração e comercialização do shopping por subsidiária da Aliansce Sonae não tem o condão de alterar a forma de tributação do Fundo, já que ela não atuou ou atua como “incorporador”, “construtor” ou “sócio” do imóvel e o dispositivo legal em questão não admite interpretações extensivas ou por analogia. A Administradora reafirma que adota elevados padrões de diligência para atender às normas regulatórias e tributárias aplicáveis ao Fundo e monitora os riscos regulatórios e tributários a que o Fundo possa estar exposto.

RECT11- Positivo: exerceu o direito de comprar os escritórios de nºs 41, 42, 43, 51 , 52, 53, 61 e 62 localizados na Torre Rio Claro Offices do empreendimento imobiliário Cidade Matarazzo, situado na Bela Vista. O preço total de aquisição dos Imóveis será de R$ 57.029.565,00 a ser pago em até 30 dias a partir da efetiva averbação do “Habite-se” na matrícula dos Imóveis, que está prevista para ocorrer entre os meses de outubro e novembro de 2021. A área bruta locável total dos Imóveis é de 2.426,79 m².

RBRL11 – Positivo: O Fundo celebrou Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel com a Direct Express Logística Integrada S.A., empresa do grupo econômico B2W, Companhia Digital, que tem por objeto a locação de 26.719,50m² do Condomínio Logístico RBR Hortolândia II. A receita a ser auferida pelo Fundo, após o período de carência, em razão do referido Contrato de Locação corresponderá a aproximadamente R$ 0,05/cota. A locação ocorreu um mês após a desocupação do imóvel pela antiga locatária (FCA), período a partir do qual o Fundo deu início as adaptações para conversão do empreendimento em um condomínio multiusuário. Com a respectiva locação, a vacância física do Imóvel será reduzida para o patamar de 32% e a vacância física total do Fundo para 6%.

Terça-Feira | Dia 13/07

Fundos imobiliários: expectativa de manutenção de isenção tributária sobre dividendos faz Ifix ter alta de 1,3% nesta 2ª feira (InfoMoney)

Governo avalia manter isenção para fundo imobiliário e tenta cortar mais IRPJ (Valor)

Mercado eleva projeções para inflação e PIB do Brasil neste ano, aponta Focus (Valor)

XPLOG11 – Positivo: O fundo celebrou o Contrato de Locação Não Residencial com a GRUPO ECOA COMERCIO DE PRODUTOS S.A., empresa de distribuição e varejo orientada em tecnologia e branding, relativo ao módulo A1 do condomínio logístico Syslog Galeão, localizado em Duque de Caxias/RJ, com área bruta locável total de 6.087,69m², com prazo de vigência de 60 meses. A receita acumulada do Contrato, considerando a soma dos recebíveis relativos aos 24 primeiros meses de vigência, é estimada em R$ 0,0430 por cota.

Segunda-Feira | Dia 12/07

Tributação sobre dividendos pode afetar fundos imobiliários (Folha de S.Paulo)

Lira descarta retirar reforma do IR da pauta e diz que ‘exageros’ serão cortados (Valor)

IPCA sobe menos, mas núcleos da inflação permanecem pressionados (Valor)

Oportunidades em FIIs: Ativos Logísticos (Expert) e Lajes Corporativas (Expert)

THRA11 – Positivo: O fundo comunicou os cotistas que firmou a escritura definitiva de compra e venda dos conjuntos 31, 32, 41, 42, 161, 162, 171, 172, 181 e 182, com as respectivas vagas de garagem, os quais integram o Condomínio Thera One pelo valor de R$ 215.417.750,52, o qual foi ajustado em função da apropriação, pelo comprador, de valores de aluguéis e contas a receber e a pagar referentes à exploração do Imóvel, proporcionais ao período de propriedade de cada parte, e efetivará a liquidação do Fundo. Os pagamentos para liquidação do Fundo serão feitos aos detentores de cotas na presente data, da seguinte forma: a) A primeira parcela será de R$ 84,50 por cota, a ser paga em 16 de julho de 2021, a título de amortização parcial de cotas; e b) A segunda e última parcela será apurada com base no patrimônio líquido final do Fundo, cujo valor será divulgado oportunamente por meio de novo Fato Relevante, a ser paga em 13 de agosto de 2021 a título de resgate da integralidade das cotas do Fundo. Além disto, os Cotistas farão jus a uma distribuição de rendimentos de R$ 44,20 por cota, referente ao resultado acumulado do Fundo até 8 de julho de 2021, incluindo o resultado com a venda do imóvel, a serem pagos em 16 de julho de 2021. Os valores acima não se confundem com a distribuição de rendimentos divulgada em 30 de junho de 2021, a ser paga em 15 de julho de 2021, no valor de R$ 0,75 por cota.

HAAA11 – Positivo: O fundo informa conclusão da compra Das unidades do Thera Corporate pelo valor total de R$ 215.417.750,52, pago à vista nesta data da seguinte forma: i) R$ 39.978.750,52 à vista mediante transferência eletrônica; ii) R$ 162.399.000,00 mediante securitização de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel e Outras Avenças (“CRI”), conforme termos de securitização de séries 424, 425 e 426 da 1ª emissão da True Securitizadora, os quais serão disponibilizados no site da Securitizadora. O cap rate da operação é estimado em 7,37%. Os valores acima mencionados não consideram custos relacionados à transação. Para concretização desta transação, o Fundo contou com recursos próprios, advindos da 2ª emissão de cotas, bem como com recursos provenientes da securitização acima mencionada. O momento favorável para captação de recursos no mercado via CRI, aliado à expectativa de melhora nos valores de locação e ocupação do Imóvel, permitem com que as projeções de resultado para o Fundo sejam impactadas de maneira positiva, de forma que a viabilidade da transação considera a elevação do nível de distribuição de rendimentos do Fundo para R$ 0,54 por cota ao longo dos próximos 12 meses, a partir de agosto de 2021.

Acesse o Guia de FIIs XP – Data: 16/07/2021