Oportunidades em FIIs: Lajes Corporativas

Com a proposta da Reforma Tributária, diversos fundos foram impactados. Confira aqui oportunidades no segmento de lajes corporativas.


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Proposta da Reforma Tributária

O envio da proposta da reforma tributária pelo Ministro da Economia para aprovação, apesar de ser um texto preliminar e poder sofrer alterações ao longo dos próximos meses, trouxe maior volatilidade aos preços dos fundos imobiliários listados (principalmente devido à proposta de tributação dos rendimentos distribuídos pelos FIIs).

Diante desse cenário, vimos alguns fundos apresentando pontos de entrada relativamente atrativos nos últimos dias. Nesse relatório elencamos as nossas preferências para os fundos imobiliários do segmento de lajes corporativas dentro da nossa cobertura.

Destacamos as teses de 3 fundos:

PVBI11: Os ativos que compõem o portfólio do VBI Prime Properties possuem qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440, Ed. Park Tower e Torre B do Complexo JK). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, Regus, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado e/ou correção dos alugueis pela inflação. Acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento de aluguel real, ou seja, acima da inflação dado que os inquilinos são companhias bem consolidadas e em grande parte do setor de saúde e financeiro. Recentemente o fundo adquiriu 50% do edifício Union Faria Lima que ainda será desenvolvido com previsão de entrega em 2023. O valor total da transação foi de R$ 176,4 milhões e o pagamento será realizado em parcelas após superadas as condições suspensivas. A gestão estima um cap rate de 6,9% para essa aquisição. Além disso, o fundo passa a ter direito a uma renda mínima garantida (RMG) a partir do pagamento da primeira parcela do ativo. Essa RMG, representa um incremento na receita mensal de R$ 0,04/cota. Além dessa aquisição, nessa semana o fundo informou a compra de 20% da Torre B do complexo JK por R$ 184,7 milhões, sendo utilizado recursos em caixa para parte do pagamento e o restante via alavancagem através da emissão de instrumento de securitização em duas séries. Em nossa visão, a alocação está em linha com a estratégia do fundo e é positiva ao finalizar a parcela em caixa.

HGRE11: O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas e possui em torno de 205 mil m² de ABL e valor de mercado de aproximadamente R$1,6 bilhão. Permanece ainda, com a estratégia de reciclagem de portfólio, principalmente de investimentos em lajes individuais, monousuários e ativos fora de São Paulo, o que pode gerar valor para o fundo. Recentemente o fundo vendeu 2 ativos de seu portfólio, 2 conjuntos no Ed. Park Tower pelo valor de R$ 8,8 milhões e, 2 conjuntos no Centro Empresarial Mario Garnero – Torre Norte pelo valor de R$22 milhões. Esses ativos que foram vendidos possuem baixa representatividade perante o portifólio e acabaram sendo uma reciclagem da carteira. No caso, a venda de ativos foi realizada como forma de honrar com compromissos associados sua estratégia de desalavancagem. O fundo encerrou o mês de maio com 23,3% de vacância física. Dessa forma, permanece com o desafio na locação das áreas de maior vacância como o Ed. Torre Martiniano e Paulista Star, que pressionam sua rentabilidade. O fundo vem negociando com desconto ao valor patrimonial (78% P/VP), o que acreditamos ser um ponto de entrada para o papel.

TEPP11: O fundo imobiliário Tellus Properties tem como objetivo auferir resultado por meio da gestão ativa de empreendimentos comerciais do segmento de escritórios e lajes corporativas. O fundo possui atualmente 4 imóveis em seu portfólio que somam aproximadamente 36.880 m² de área. Os ativos são Ed. Torre Sul, Cond. São Luiz, Ed. Passarelli, Ed. Timbaúba e Ed. Fujitsu , todos localizados na cidade de São Paulo. Apesar da boa localização dos ativos, eles possuem qualidade relativamente inferior a outros ativos em suas respectivas regiões. No entanto, esses se mostram como potencial de melhora na sua qualidade via retrofit, que a gestão vem investindo nos últimos meses, principalmente no Ed. Passarelli e Cond. São Luiz. Mesmo diante de um cenário mais desafiador, o fundo tem diminuído sua vacância e consequentemente os gestores almejam um aumento na distribuição de seus rendimentos para os próximos meses.

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