Oportunidades em FIIs: Ativos Logísticos

Com a proposta da Reforma Tributária, diversos fundos foram impactados. Confira aqui oportunidades no segmento de galpões logísticos.


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Proposta da Reforma Tributária

Dando continuidade na análise dos fundos que vem apresentando pontos de entrada relativamente atrativos, selecionamos FIIs de nossa preferência do segmento de logística. Elencamos abaixo os fundos que acreditamos ter uma combinação de portfólios de alta qualidade e preços atrativos.

Desde o início da pandemia, o segmento de logística tem se beneficiado principalmente devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas. Os ativos logísticos são marcados por menor volatilidade de preços dos aluguéis praticados devido ao ciclo construtivo relativamente curto (reduzindo o risco de desequilíbrio entre oferta e demanda) e do volume relevante de contratos atípicos e de maior duração.

*Dividend Yield Anualizado

Destacamos as teses de 3 fundos:

BRCO11: O fundo Bresco Logística possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável e baixa taxa de vacância (5,9%). Em nossa visão, o portfólio possui ativos de alta qualidade e bem localizados (próximos dos grandes centros consumidores, com destaque para a cidade de São Paulo). Ainda, o fundo possui uma carteira de clientes com baixo risco de inadimplência e com alta exposição para o e-commerce como a Mercado Livre, FM Logistics e GPA. Recentemente, o fundo anunciou nova locação para a Magazine Luiza, expansão do Bresco Bahia e Benfeitorias Whirpool, que acreditamos que irá impactar positivamente nas distribuição de dividendos do fundo nos próximos meses. Assim, após a performance negativa de -15,1% no ano e -5,0% no mês de junho, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.

LVBI11: O fundo VBI Logístico tem objetivo de obter renda e ganho de capital através do investimento em ativos imobiliários do segmento de galpões logísticos. Atualmente, o fundo possui investimento em 9 propriedades que somam 420 mil m² de ABL e vacância financeira de 1,4%. O portfólio do fundo conta com ativos com localização estratégica nos principais polos logísticos do país (Extrema, Guarulhos, Itapevi, Jandira, Mauá, Araucária, Betim, Simões Filho e Pirituba). Atualmente, o fundo possui 25% da sua receita imobiliário em contratos atípicos e aproximadamente 70% dos contratos são indexados em IGP-M. Possui diversos inquilinos consolidados (Ambev, DHL, Magazine Luiza, Dia%, Amazon e IBL Logística), acreditamos que os inquilinos são empresas de grande porte e que atuam em setores com impactos limitados pelos efeitos da crise do coronavírus. No início do ano o fundo passou por uma emissão de cotas e finalizou suas alocações em ativos-alvo recentemente, com isso, enxergamos uma possibilidade de upside em seu dividend yield nos próximos meses.

PATL11: O fundo possui 84% do patrimônio líquido alocado em 2 ativos imobiliários, 13% em Fundos Imobiliários e 3% alocado em Renda Fixa. Em relação à diversificação do portfólio de imóveis, um ativo está localizado em Itatiaia – RJ e outro em Ribeirão das Neves – MG. Já a carteira de FIIs segue o racional de alocação em fundos de multiativos, sendo que dos R$ 64,3 milhões alocados em FIIs, 41% está alocado em VILG11, 25% em BTLG11, 23% em HGLG11 e 11% em LVBI11. Recentemente, os esforços do fundo estavam concentrados em diminuir o percentual do PL alocado em renda fixa, visando aumentar a sua rentabilidade no curto prazo. Desse modo, nos últimos meses, foram realizados investimentos em outros Fundos Imobiliários, diminuindo o valor alocado em renda fixa. Em geral, os imóveis do fundo são de alto padrão construtivo, possuem elevada taxa de ocupação e seus contratos são majoritariamente atípicos (80%), o que traz maior segurança em períodos de incertezas. Apenas 4% desses contratos vencem em 2021, a maior parte dos vencimentos está concentrada a partir de 2024. Enxergamos um possível upside, uma vez que seus recursos estiverem alocados em ativos-alvo a médio prazo.

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