Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Novembro de 2020

Quais fundos imobiliários investir no mês de Novembro? Confira aqui.

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1. Panorama e Performance

No mês de novembro continuamos vendo uma melhora gradativa da economia após a flexibilização da quarentena, abertura do comércio e recuperação do varejo. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas continuam apresentando projeções levemente mais positivas mês a mês quanto ao PIB em 2020 (-4,8% contra -5,0% no mês passado).

O destaque econômico do mês permanece sendo a inflação. Os índices de inflação seguiram a tendência de alta, o IGP-M apresentou aumento de 3,23% em outubro (acumulando 20,93% nos últimos doze meses), grande parte, devido a um aumento de preços ligados ao mercado atacadista. Já o IPCA avançou 0,64% em setembro, frente ao aumento de 0,24% em agosto (3,14% no acumulado de 12 meses), reflexo da elevação no preço dos alimentos.

O mês de outubro, foi marcado pelo aumento significativo de casos de infecção da COVID-19 na Europa. Diante da possível 2º onda de contágio, a Alemanha e a França decretaram medidas de novos Lockdowns parciais e isolamento social. Outros países implementaram medidas de contenção mais brandas, na tentativa de evitar maiores impactos na economia, que vem se recuperando. No Brasil, atualmente, o cenário é aparentemente um pouco mais favorável com número de casos e mortes se estabilizando. No entanto, não descartamos a possibilidade de um novo aumento de casos. Por esse motivos, decidimos diminuir o risco da carteira recomendada de FIIs.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -1,01% no mês, após a alta de 0,08% em setembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -1,12%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -1,50% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou quedas mais comportadas de -0,88%.

Por fim, foi anunciado pela B3 a liberação das operações de empréstimo de cotas tanto de FIIs quanto de FIPs a partir de novembro. A operação envolve duas partes, o doador “empresta” seu ativo para o tomador que assume o “empréstimo” por um determinado período para poder vendê-lo e, posteriormente, recomprá-lo por um valor mais baixo no mercado e devolver ao doador. Vemos como positiva a liberação para o universo de fundos listados dado o possível aumento de liquidez das cotas dos fundos listados e a diversificação das estratégias de alocação possíveis para os cotistas como a estratégia long and short, por exemplo.

Figura 1: Performance 12 Meses – IBOV x IFIX x XPFI x CDI Acumulado

2. IFIX vs Carteira Recomendada

2.1 Visão Geral

Em outubro, o IFIX apresentou performance de -1,01%. A performance da carteira recomendada foi de -0,99% no mês de outubro (+0,02 p.p acima do IFIX e 0,13 p.p acima do XPFI). Assim, a carteira da XP acumula a performance de 8,6% nos últimos doze meses (+9,0% acima do IFIX e +9,2% acima do XPFI).

Figura 2: IFIX x Carteira Recomendada

Entre os fundos imobiliários da carteira recomendada, os destaques negativos foram os segmentos de galpões logísticos, recebíveis e lajes corporativas, corrigindo parcialmente a alta do mês passado. Por outro lado, o destaque positivo foi para o segmento de shopping centers.

Figura 3: Performance da Carteira

3. Pesos da Nova Carteira Recomendada

Alteramos a composição da carteira devido as preocupações quanto a recuperação da economia após a crise do COVID-19. Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos conservadores com o segmento de shopping centers e alta exposição em papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de recebíveis e galpões logísticos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (22,5%), Lajes Corporativos (20,0%), Híbridos (10,0%) e Shopping Centers (10,0%)

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados ao IPCA em detrimento aos de CDI.


Ativos logísticos (22,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Lajes Corporativas (20,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário.


Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Shopping Center (10,0% da carteira): Apesar de gradual recuperação do fluxo de pessoas e vendas no varejo, continuamos conservadores com o segmento de shopping centers em razão da possibilidade de possíveis concessões aos lojistas como descontos e aumento na inadimplência e um novo possível aumento de contaminação do COVID-19 e, consequentemente, novas medidas de quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os acontecimentos do mês de outubro e a performance dos fundos imobiliários, decidimos realizar mudanças na nossa carteira recomendada e alteramos o peso visando maximizar os ganhos da carteira recomendada.

Entrada – KNIP11: O fundo Kinea Índice de Preços possui um portfólio em ativos de renda fixa (CRIs), o KNIP11 é um dos maiores fundos imobiliários listados na B3 e possui um patrimônio líquido de aproximadamente R$3,75 bilhões. O fundo apresenta grande diversificação da alocação da carteira por setor, com CRIs de lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, indústria e desenvolvimento e garantias sólidas. Seu portfólio é majoritariamente indexada à inflação (89% em IPCA e 2% em IGP-M) e, ainda, possui 9% em caixa. Adicionalmente, o fundo vem distribuindo dividendos robustos nos últimos meses e, ainda, acreditamos que ele possui grande potencial em aumentar seus rendimentos nos próximos meses com a alocação dos recursos em caixa.

Saída – RBRR11: Apesar de gostarmos do fundo de recebíveis por possui baixo risco de inadimplência e garantias sólidas, estamos substituindo o FII RBR High Grade (RBRR11) pelo fundo Kinea Índice de Preços (KNIP11) na carteira recomendada de Novembro pois vemos maior potencial de distribuição de dividendos no fundo da Kinea nos próximos meses. O fundo RBRR11 possui 50% da sua carteira de CRIs indexadas em CDI, 24% em IPCA e 25% em IGP-M, o que gera uma carteira com taxa média de CDI + 3,2% (de acordo com a gestora).

Sobre os fundos da Carteira Recomendada

Em nossa opinião, a carteira recomenda é composta por fundos de ativos com alta qualidade de ativos e localização, gestão profissional e bem posicionados para a retomada da economia. Para nossas recomendações de compra, confira uma breve atualização:

CPTS11O Capitânia Securities é um fundo imobiliário do segmento de recebíveis com o objetivo de proporcionar rentabilidade por meio do investimento em ativos de origem imobiliária como CRIs e cotas de outros fundos imobiliários. Atualmente, o portfólio do fundo conta com 61,5% em CRIs, 38,2% alocado em outras cotas de fundos imobiliários e o restante em ativos de renda fixa com alta liquidez. Sobre seu portfólio de CRIs, ela possui grande diversificação de segmentos e também um mix saudável de ativos com maior risco e retorno (high yield) e de menor risco (high grade). Como seu portfólio possui maior concentração em IPCA e IGP-M, a alta nos índices de preços, IPCA e principalmente o IGP-M, impactou positivamente a atualização monetária.

HGCR11: O fundo tem por objetivo o investimento em CRIs. Nos últimos meses, o fundo aumentou sua alocação para 81,4% do seu portfólio alocado em CRIs, 17,9% em fundos imobiliários (BARI11 e SPVJ11) e o restante em ativos não-alvo, que está sendo gradualmente alocados pela gestão. Em nossa opinião, o fundo possui uma carteira de crédito com baixo risco (LTV médio de 55,5%), grande concentração em credores com bons ratings de crédito e a finalização das últimas alocação devem impactar positivamente o rendimento do fundo. Ainda, o fundo está negociando a um pequeno desconto de 94% pelo seu valor patrimonial.

KNIP11: O fundo Kinea Índice de Preços possui um portfólio em ativos de renda fixa (CRIs), o KNIP11 é um dos maiores fundos imobiliários listados na B3 e possui um patrimônio líquido de aproximadamente 3,75 bilhões. O fundo apresenta grande diversificação da alocação da carteira por setor, com CRIs de lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, indústria e desenvolvimento e garantias sólidas. Seu portfólio é majoritariamente indexada à inflação (89% em IPCA e 2% em IGP-M) e 9% em caixa. Adicionalmente, o fundo vem distribuindo dividendos robustos (dividend yield anualizado de 8% nos últimos meses, o que consideramos como atrativo. Ainda, acreditamos que ele possui grande potencial em aumentar seus rendimentos nos próximos meses com a alocação dos recursos em caixa.

XPLG11: XP Log é um fundo imobiliário do segmento de galpões logísticos. Em julho, o fundo completou sua quarta emissão de cotas, levantando o montante de aproximadamente R$600 milhões. Recentemente, o fundo anunciou a aquisição dos ativos “Santana Business Park”, “Syslog RJ”, “Syslog SP” e os investimentos adicionais no CD Leroy (e posterior locação ao inquilino Leroy Merlin) e CD Especulativo Cajamar, completando a alocação de recursos da emissão de cotas. Com isso, acreditamos que o fundo possui grande potencial de retorno no médio e longo prazo após a conclusão dessas aquisições. No entanto, estamos reduzindo parcialmente a exposição ao fundo pois acreditamos que o fundo vem negociando com um prêmio ligeiramente elevado sobre o valor patrimonial.

VILG11: Vinci Logística é um fundo do segmento de galpões logísticos. Recentemente o fundo adquiriu o empreendimento Caxias Park e uma área de terreno com projeto aprovado destinada para futura expansão do ativo de aproximadamente 80,5 mil m² de ABL. O ativo está 100% locado, com CAP estimado de 8,9% para os próximos 12 meses. Possui locatários consolidados no mercado, entre eles, L’Oréal Brasil, MN Tecidos, General Mills, Cheerios, Kitano, Yoki e Haagen-Dazs. Dessa maneira o fundo permanece com maior exposição aos inquilinos do segmento do e-commerce e de transporte/logística, setores que mantiveram suas atividades durante o período da pandemia e foram pouco impactados. Adicionalmente, o fundo ainda conta com recuperações de diferimentos concedidos durante a crise da COVID-19, que devem impactar positivamente o fundo nos próximos meses. Por esses motivos, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada da economia e da tendência de crescimento do e-commerce no Brasil, sendo assim, aumentamos a exposição em 2,5%.

PVBI11: O fundo possui dos ativos com qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado. Assim, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento do aluguel, reajuste de IGP-M nos contratos de aluguel (100% dos contratos indexados ao IGP-M). Adicionalmente, o fundo começou a distribuição de dividendos no mês de outubro e, ainda, possui aproximadamente R$182 milhões em caixa que será alocado em futuras aquisições. Estimamos que o fundo distribuirá 5,5% de dividend yield em 2021, acima dos pares de mercados com ativos similares.

HGRE11O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas. Em agosto, o fundo anunciou a venda da totalidade do Ed. Verbo Divino pelo montante de R$148 milhões, o que vemos como positivo dado que o empreendimento possuía alta vacância. No entanto, o desafio do fundo continua na locação das áreas de maior vacância como o Ed. Torre Martiniano e Paulista Star, que vem pressionando a rentabilidade do fundo. Adicionalmente, em outubro o fundo anunciou a realização da nona Emissão de Cotas, como o valor da cota no mercado primário apresenta desconto de 4% em relação ao valor negociado no secundário, pode pressionar o valor da cota nos próximos meses. Além disso, o fundo firmou um Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóveis de duas unidades com área total de 2.136,68 m² do Condomínio Thera One, na Berrini.

HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, grande concentração em contratos atípicos (~90% da receita contratada), inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big e YDUQS). Adicionalmente, o aluguel diferido nos últimos meses para os inquilinos do setor de educação (em razão da pandemia) começará a ser revertido gradualmente nos próximos meses, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses (dividend yield estimado de 6,5%).

Carteira Recomendada – Novembro/2020

Carteira Recomendada – Outubro/2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.

6. Ranking dos Fundos Imobiliários

Top 5 – Maiores Altas no Mês

Top 5 – Maiores Baixas no Mês

Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)

Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)


Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$

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