Trilogia Matrix FIIs (2/3): Além do Dividend Yield/Matrix

“- Por que meus olhos doem?
 – Por que você nunca os usou”

Neo e Morpheus, ‘The Matrix’ (1999)

A trilogia “Matrix” continua. Esse é o 2º texto de uma “saga” de 3 textos curtos explicando algumas das principais dúvidas dos investidores no universo dos Fundos Imobiliários. Se você perdeu o 1ºclique no link abaixo. Aproveitem a leitura.

Existe um fanatismo pelo “Dividend Yield”, uma legião de pessoas se deslocando nos mercados de FIIs em busca da próxima grande tacada… Caçadores, aventureiros e/ou desinformados[?]…

Nessa publicação gostaríamos de fornecer 2 grandes motivos pelos quais você deveria enxergar além do Matrix, digo… além do Dividend Yield, na seleção dos seus investimentos.

1. Olhe além do Matrix: O que é o Retorno total?

O retorno total de um ativo é composto por dois fatores:

1. Distribuição de Dividendos & Proventos com efeito caixa
2. Apreciação do Fundo/Ativo

No caso do mercado imobiliário a qualidade de um ativo garante a sua capacidade de locação  no longo prazo, o que garante o fluxo de dividendos. Um bom ativo também tende a se valorizar no tempo, em especial onde há escassez de área construtiva, como por exemplo grandes metrópoles e centros comerciais.

Basear suas decisões de investimento exclusivamente no dividendo atual pode ser olhar para o “retrovisor”, pois esse dividendo pode ser fruto de contrato antigo em um ativo com padrão construtivo obsoleto e/ou localizado em um lugar não estratégico. Neste caso, não só o dividendo atual não será uma boa métrica dos rendimentos futuros, como a capacidade de apreciação desse ativo no longo prazo pode ser muito baixa, atrapalhando o retorno total do investidor.

2. O Matrix (yield) é real?

Em finanças existe o conceito de “Prêmio de Risco”. A definição do Prêmio de Risco seria a relação entre o rendimento de um determinado investimento e seu risco. Em outras palavras, quanto mais arriscado for um investimento, maior será sua remuneração “exigida” por parte dos investidores. Um exemplo prático seria comparar o CDI e a Bolsa, se ambos oferecerem a mesma taxa esperada de retorno, os investidores optariam pelo CDI pois apresenta  menor risco. Portanto, o retorno esperado da Bolsa “deveria” ser superior ao do CDI, de tal forma que os investidores de Bolsa fossem “premiados” pelo maior risco incorrido.

Como o mercado imobiliário nem sempre é eficiente, ainda existem fundos com um rendimento superior e que apresentam menor risco, mas por muitas vezes essa relação de “Prêmio de Risco” se faz verdadeira.

Dito isso, embasar decisões de investimento exclusivamente pelo dividend yield é arriscado pois, nesses casos, os maiores rendimentos podem estar associados a maior risco.

Entre os riscos dos fundos destacamos:

1. Risco de Vacância: risco de desocupação de determinando imóvel, perdendo o fluxo de recebimento mensal associado a determinado contrato de aluguel.
2. Risco de Crédito: risco associado a falta de capacidade de pagamento dos locatários no cumprimento das suas obrigações contratuais de aluguel, condomínio e IPTU.
3. Risco de Concentração: fundo poderá investir em um único ou em poucos imóveis de forma a concentrar o risco da carteira em poucos locatários.

Conclusão

Estude os ativos, os gestores antes de sair às compras. Falando em estudar… você já viu nossos últimos relatórios?

3. Dica direto do Matrix

A forma como eu gosto de analisar FIIs é primeiro focar nos aspectos qualitativos dos fundos. Isso mesmo! o mais importante é formar uma opinião acerca dos ativos, dos locatários, do padrão construtivo, do gestor… depois foque na parte quantitativa.

Esse método é interessante pois como o Dividend yield é um função do preço de mercado (Dividendo/Preço de mercado), espere o mercado te dar oportunidades (ficar com preços atrativos) e saia às compras.

As oportunidades surgem para aqueles investidores disciplinados e pacientes

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