Trilogia Matrix (1/3): FIIs são Renda Fixa (Pílula azul) ou Renda Variável (Pílula vermelha)?

FIIs são Renda Fixa ou Renda Variável?


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“Se você tomar pílula azul, fim da história: você vai acordar em sua cama e acreditar no que quiser. Se você pegar a pílula vermelha, você estará no “País das maravilhas”, e eu mostrarei a você até onde vai a toca do coelho.”

Morpheus, The Matrix 1999

A trilogia “Matrix” será uma “saga” de 3 textos curtos explicando algumas das principais dúvidas dos investidores no universo dos Fundos Imobiliários, fazendo analogia ao filme “Matrix”. O Matrix é um sistema computacional inteligente e artificial que manipula a mente das pessoas e cria a ilusão de um mundo real enquanto usa os cérebros e corpos dos indivíduos para produzir energia. Em nossas publicações, prometemos ser menos dramáticos.

Mas afinal, os Fundos imobiliários são Renda Fixa ou Renda Variável?

A renda fixa é a modalidade de investimento indicada para os investidores que visam estabilidade e segurança em seus rendimentos. Os investimentos de Renda Fixa são aqueles que têm rentabilidade definida no momento da compra do ativo a uma taxa pré ou pós-fixada.

Os fundos imobiliários são veículos que podem investir em empreendimentos imobiliários por meio de títulos de renda fixa ou renda variável lastreados em ativos imobiliários.

Os fundos imobiliários segundo a lei são obrigados a distribuir 95% dos seus rendimentos semestralmente, entretanto, na prática os fundos geralmente pagam seus rendimentos de forma mensal.

Aí que mora a grande fonte de confusão!

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Por pagar rendimentos mensais com algum nível de previsibilidade, os fundos imobiliários muitas vezes são confundidos com títulos de renda fixa.

É sempre importante ressaltar que por de trás do fluxo de rendimentos mensais dos fundos imobiliários, existem empreendimentos ou lastros imobiliários que estão sujeitos a diversas variáveis, entre essas citamos:

  • Condições macroeconômicas no Brasil e no Exterior
  • Nível de vacância dos ativos do portfolio
  • Incertezas regulatórias e tributárias
  • Incerteza em relação ao término de obras (no caso de Fundos de Desenvolvimento)
  • Incerteza sobre a capacidade de pagamento dos Locatários/Contrapartes
  • Condições específicas dos submercados em que os ativos estão localizados

Essas variáveis geram algum nível de incerteza em relação ao rendimento futuro do fundo e ao preço de sua cota.

Um exemplo possível seria um locatário optar por descontinuar a locação de um imóvel, acarretando um aumento na vacância geral do fundo e uma diminuição temporária dos seus rendimentos.

Como não é possível saber de antemão qual será o retorno dos FIIs, os investimentos dessa classe são considerados Renda Variável.

Vale lembrar que apesar de classificados como renda variável, o nível de risco desses ativos é significativamente menor que o experimentado no mercado de ações.

Isso fica claro se olharmos a volatilidade do Índice Ibovespa em comparação com IFIX – Índice dos fundos imobiliários.

Volatilidade IFIX (Linha azul) & Volatilidade Ibovespa (Linha branca)

Fonte: Bloomberg

Relembrando, a volatilidade é um “termômetro” da variação de um ativo.

Quanto maior a volatilidade, maior será a variação de preços de determinado ativo. Em finanças, utilizamos a volatilidade de um ativo como um medidor de risco.

Além de deter um menor risco se comparados às ações, a classe de fundos de investimentos imobiliários continua sendo uma excelente opção para o investidor que visa um portfólio voltado para renda e serve como um excelente diversificador na composição da carteira.

Afinal… qual pílula você tomaria?


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