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Relatório de análise – FII BTG Logística (BTLG11)

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Ativo

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“O investidor pessoa física deve atuar de forma consistente como investidor e não como especulador” – Benjamin Graham

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

Recomendação Geral: Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o BTG Logística Fundo de Investimento Imobiliário com Preço-Alvo BRL 115/ cota. Os principais pontos da tese são: (i) Qualidade do portfolio de Ativos (~92% localizado no estado de SP); (ii) Alta concentração em contratos de longo prazo e boa previsibilidade das Receitas (~51% dos contratos atípicos); (iii) Equipe de Gestão qualificada desempenhando um processo robusto de reciclagem de ativos no fundo.

Portfolio de Ativos composto atualmente por 16 imóveis, sendo que a maioria deles está localizados no estado de São Paulo (92% do ABL), seguido do estado do Ceará (5%), Rio de Janeiro (2%) e em Santa Catarina (2%). Ressaltamos que ~64% da Receita do fundo está ligado à imóveis localizados no Raio 30 e 60km de São Paulo, aumentando a capacidade de retenção dos atuais locatários ou de eventual reposicionamento dos ativos em caso de vacância.

(…) Contratos com concentração em contratos de longo prazo com cerca de 75% dos vencimentos em +2025 e prazo médio de vencimento em 9,7 anos, acreditamos que há uma maior segurança em relação ao fluxo de receita futura.

(…) e alta proteção contratual com ~51% dos contratos atípicos, o fundo não só é mais resiliente em momentos de baixa de mercado (onde a vacância tende a subir) como detém maior previsibilidade dos rendimentos e maior segurança contratual.

(…) Time de Gestão com projeto de reciclagem dos ativos. Em 2019, a gestão do fundo foi transferida para o BTG Pactual e desde de então o novo corpo de gestão tem criado uma estratégia ativa de reciclagem de ativos, vendendo posições em ativos “non-core” para o fundo e investindo em ativos de alta qualidade e elevado padrão construtivo. Entendemos a estratégia de reciclagem como benigna para o fundo no longo prazo.

Eventos Recentes: Em 19 de julho, o fundo concluiu a aquisição do ativo em Ribeirão Preto com ABL de aproximadamente 57 mil m², pelo valor de R$ 169,2 milhões.  O imóvel está locado atualmente para inquilinos consolidados como Ambev e B2W. Além disso, a aquisição aumentou a exposição do fundo em ativos localizados n estado de São Paulo, contratos atípicos e inquilinos com baixo risco de crédito

1. Visão Geral

Visão Geral: BTG Logística (BTLG11) – Ativos imobiliários

Raio X: BTG Logística (BTLG11)

Portfolio Robusto:

  • 0,7% de vacância financeria, 75% dos contratos com vencimento acima de 2025 (sendo que 51% são contratos atípicos).
  • Receita pulverizada e predominantemente localizados no raio 30-50km de São Paulo (~64% da Receita)

Gráfico de rentabilidade (desde do início do fundo)

O fundo BTLG11 teve uma performance superior ao Ibovespa, CDI & IFIX no horizonte de 24m

2. Pessoas-chave e Histórico do Fundo

Pessoas-chave

A equipe de gestão é formada por executivos experimentados no ramo imobiliário.

Histórico do Fundo

3. Dados Financeiros, Valuation & Riscos

Dados Financeiros

Dados Gerais

ItensNo ano 202120202019
Preço (R$)10510599
Máximo (R$)113109100
Mínimo (R$)996057
Retorno0,03%6,85%69,46%
Volume Méd. (R$)6.3513.197423
Market Cap (R$)1.603.6101.447.772249.487
P/VPA1,03 x1,10 x1,22 x
Valor Patrimônio Cota R$101101100
Divi. pagos por Cota 12MR$ 7,40R$ 6,57R$ 4,75
Div. Yield Realizado 12M7,0%5,4%6,2%

Comparativo Valor de Mercado e P/VPA – Fundos comparáveis

Comparativo Valor de Mercado e P/VPA

BTG é um dos maiores e mais líquidos fundos de logística dentro do nosso universo de Cobertura

•Do nosso universo de cobertura de fundos logísticos o BTLG11 teve melhor performance acumulada no ano de 2021 com +0,9%.
•Com um valor de mercado ~BRL 1.6Bn o BTLG11 figura entre um dos mais líquidos fundos logísticos da indústria •Adicionalmente o fundo negocia em média BRL 6,4M/ dia, o que indica um bom nível de liquidez para o investidor médio

Portfolio de Ativos

Valuation: Projeções Financeiras

Nosso preço alvo do modelo econômico financeiro de BTG Logística é de BRL 115/ cota representam um upside de ~9% vs. Preço de Cota Atual.  Nossa principais premissas incluem: (i) 4,5% de taxa de crescimento de longo prazo; (ii) 100% Financiamento por parte dos acionistas; (iii) Manutenção do tamanho do fundo sem premissa de aumento de capital; (iv) Taxa de desconto de 10,0%; (v) Pagamento de BRL 155MM do valor de CRI e BRL 150MM de Capex para SBC financiado pelos recursos provenientes do 1. Caixa e 2. Venda de ativos.

Projeções de Rendimento para os próximos 5 anos

Riscos

Riscos & Mitigantes

Tipo de RiscoDescriçãoMitigantes
VacânciaRisco de desocupação de determinando imóvel, perdendo o fluxo de recebimento mensal associado a determinado contrato de aluguel.Ativos com perfil defensivo: grande parte dos imóveis do Fundo estão em no Estado de SP, onde há maior estoque de ativos logístico e menor vacância.
CréditoRisco associado a falta de capacidade de pagamento dos locatários no cumprimento das sua obrigações contratuais de aluguel, condominio e IPTU.O Fundo BTG contam uma base puvelrizada de receita por ativo, o que ajuda a mitigar o risco de da eventual vacância de um locatário específico, influenciar significativamente a distribuição de rendimentos.
LiquidezRisco associado a dificuldade de converter um investimento em fundos imobiliários em dinheiro no futuro, por falta de negociação de determinado ativo.O fundo negocia atualmente na média BRL 6,4M, e tem participação de ~2% no IFIX: esse fatores contribuem para menor risco de liquidez do ativo.
MercadoRisco associado a (i) condições macroeconômicas em geral (ex. taxas de juros, inflação e USD); (ii) Políticas publicas local e internacional. (ex. reforma Tributária)Os ativos de alta qualidade, diversificados e com bons inquilinos tendem a sofrer menos em ambiente de turbulência de mercado.
GovernançaRisco associado a violação do gestor da política de investimento e/ou má condução de negócios. (ex. Falta de procedimentos internos, transparência, política de ética definida)A BTG Asset é uma das principais gestoras de investimento imobiliário no setor logístico no Brasil, com time de gestão experiente.
ConcentraçãoFundo poderá investir em um único imóvel ou em poucos imóveis de forma a concentrar o risco da carteira em poucos locatários.O fundo contam com 16 imóveis; O processo de reciclagem do fundo é focado na otimização do portfolio de ativos.

Fonte: XP Research & BTG RI.

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