Relatório de análise – FII BTG Logística (BTLG11)

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Ativo


Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no Twitter
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

“O investidor pessoa física deve atuar de forma consistente como investidor e não como especulador” – Benjamin Graham

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

Recomendação Geral: Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o BTG Logística Fundo de Investimento Imobiliário com Preço-Alvo BRL 115/ cota. Os principais pontos da tese são: (i) Qualidade do portfolio de Ativos (~92% localizado no estado de SP); (ii) Alta concentração em contratos de longo prazo e boa previsibilidade das Receitas (~51% dos contratos atípicos); (iii) Equipe de Gestão qualificada desempenhando um processo robusto de reciclagem de ativos no fundo.

Portfolio de Ativos composto atualmente por 16 imóveis, sendo que a maioria deles está localizados no estado de São Paulo (92% do ABL), seguido do estado do Ceará (5%), Rio de Janeiro (2%) e em Santa Catarina (2%). Ressaltamos que ~64% da Receita do fundo está ligado à imóveis localizados no Raio 30 e 60km de São Paulo, aumentando a capacidade de retenção dos atuais locatários ou de eventual reposicionamento dos ativos em caso de vacância.

(…) Contratos com concentração em contratos de longo prazo com cerca de 75% dos vencimentos em +2025 e prazo médio de vencimento em 9,7 anos, acreditamos que há uma maior segurança em relação ao fluxo de receita futura.

(…) e alta proteção contratual com ~51% dos contratos atípicos, o fundo não só é mais resiliente em momentos de baixa de mercado (onde a vacância tende a subir) como detém maior previsibilidade dos rendimentos e maior segurança contratual.

(…) Time de Gestão com projeto de reciclagem dos ativos. Em 2019, a gestão do fundo foi transferida para o BTG Pactual e desde de então o novo corpo de gestão tem criado uma estratégia ativa de reciclagem de ativos, vendendo posições em ativos “non-core” para o fundo e investindo em ativos de alta qualidade e elevado padrão construtivo. Entendemos a estratégia de reciclagem como benigna para o fundo no longo prazo.

Eventos Recentes: Em 19 de julho, o fundo concluiu a aquisição do ativo em Ribeirão Preto com ABL de aproximadamente 57 mil m², pelo valor de R$ 169,2 milhões.  O imóvel está locado atualmente para inquilinos consolidados como Ambev e B2W. Além disso, a aquisição aumentou a exposição do fundo em ativos localizados n estado de São Paulo, contratos atípicos e inquilinos com baixo risco de crédito

1. Visão Geral

Visão Geral: BTG Logística (BTLG11) – Ativos imobiliários

Raio X: BTG Logística (BTLG11)

Portfolio Robusto:

  • 0,7% de vacância financeria, 75% dos contratos com vencimento acima de 2025 (sendo que 51% são contratos atípicos).
  • Receita pulverizada e predominantemente localizados no raio 30-50km de São Paulo (~64% da Receita)

Gráfico de rentabilidade (desde do início do fundo)

O fundo BTLG11 teve uma performance superior ao Ibovespa, CDI & IFIX no horizonte de 24m

2. Pessoas-chave e Histórico do Fundo

Pessoas-chave

A equipe de gestão é formada por executivos experimentados no ramo imobiliário.

Histórico do Fundo

3. Dados Financeiros, Valuation & Riscos

Dados Financeiros

Dados Gerais

ItensNo ano 202120202019
Preço (R$)10510599
Máximo (R$)113109100
Mínimo (R$)996057
Retorno0,03%6,85%69,46%
Volume Méd. (R$)6.3513.197423
Market Cap (R$)1.603.6101.447.772249.487
P/VPA1,03 x1,10 x1,22 x
Valor Patrimônio Cota R$101101100
Divi. pagos por Cota 12MR$ 7,40R$ 6,57R$ 4,75
Div. Yield Realizado 12M7,0%5,4%6,2%

Comparativo Valor de Mercado e P/VPA – Fundos comparáveis

Comparativo Valor de Mercado e P/VPA

BTG é um dos maiores e mais líquidos fundos de logística dentro do nosso universo de Cobertura

•Do nosso universo de cobertura de fundos logísticos o BTLG11 teve melhor performance acumulada no ano de 2021 com +0,9%.
•Com um valor de mercado ~BRL 1.6Bn o BTLG11 figura entre um dos mais líquidos fundos logísticos da indústria •Adicionalmente o fundo negocia em média BRL 6,4M/ dia, o que indica um bom nível de liquidez para o investidor médio

Portfolio de Ativos

Valuation: Projeções Financeiras

Nosso preço alvo do modelo econômico financeiro de BTG Logística é de BRL 115/ cota representam um upside de ~9% vs. Preço de Cota Atual.  Nossa principais premissas incluem: (i) 4,5% de taxa de crescimento de longo prazo; (ii) 100% Financiamento por parte dos acionistas; (iii) Manutenção do tamanho do fundo sem premissa de aumento de capital; (iv) Taxa de desconto de 10,0%; (v) Pagamento de BRL 155MM do valor de CRI e BRL 150MM de Capex para SBC financiado pelos recursos provenientes do 1. Caixa e 2. Venda de ativos.

Projeções de Rendimento para os próximos 5 anos

Riscos

Riscos & Mitigantes

Tipo de RiscoDescriçãoMitigantes
VacânciaRisco de desocupação de determinando imóvel, perdendo o fluxo de recebimento mensal associado a determinado contrato de aluguel.Ativos com perfil defensivo: grande parte dos imóveis do Fundo estão em no Estado de SP, onde há maior estoque de ativos logístico e menor vacância.
CréditoRisco associado a falta de capacidade de pagamento dos locatários no cumprimento das sua obrigações contratuais de aluguel, condominio e IPTU.O Fundo BTG contam uma base puvelrizada de receita por ativo, o que ajuda a mitigar o risco de da eventual vacância de um locatário específico, influenciar significativamente a distribuição de rendimentos.
LiquidezRisco associado a dificuldade de converter um investimento em fundos imobiliários em dinheiro no futuro, por falta de negociação de determinado ativo.O fundo negocia atualmente na média BRL 6,4M, e tem participação de ~2% no IFIX: esse fatores contribuem para menor risco de liquidez do ativo.
MercadoRisco associado a (i) condições macroeconômicas em geral (ex. taxas de juros, inflação e USD); (ii) Políticas publicas local e internacional. (ex. reforma Tributária)Os ativos de alta qualidade, diversificados e com bons inquilinos tendem a sofrer menos em ambiente de turbulência de mercado.
GovernançaRisco associado a violação do gestor da política de investimento e/ou má condução de negócios. (ex. Falta de procedimentos internos, transparência, política de ética definida)A BTG Asset é uma das principais gestoras de investimento imobiliário no setor logístico no Brasil, com time de gestão experiente.
ConcentraçãoFundo poderá investir em um único imóvel ou em poucos imóveis de forma a concentrar o risco da carteira em poucos locatários.O fundo contam com 16 imóveis; O processo de reciclagem do fundo é focado na otimização do portfolio de ativos.

Fonte: XP Research & BTG RI.

Últimas Teses publicadas

Veja a nossa Carteira Recomendada de Fundos abaixo:

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Newsletter
Newsletter

Gostaria de receber nossos conteúdos por e-mail?

Cadastre-se e receba grátis nossos relatórios e recomendações de investimentos

Telegram
Telegram XP

Acesse os conteúdos

Telegram XP

pelo Telegram da XP Investimentos

Leia também
Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

BM&F Bovespa Autorregulação Anbima - Gestão de patrimônio Autorregulação Anbima - Gestão de recursos Autorregulação Anbima - Private Autorregulação Anbima - Distribuição de Produtos de Investimentos

A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

B3 Certifica B3 Agro Broker B3 Execution Broker B3 Retail Broker B3 Nonresident Investor Broker

BMF&BOVESPA

BSM

CVM

Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies e a nossa Política de Privacidade.