Relatório de análise – FII CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Ativo


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A diversificação é um princípio estabelecido do investimento conservador” – Benjamin Graham

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

Recomendação Geral: Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o CSHG Renda Urbana Fundo de Investimento Imobiliário com Preço-Alvo de BRL 137/ cota. Os principais pontos fortes da tese são: (i) Fundo com alto poder diversificador no portfolio ; (ii) Alta previsibilidade das Receitas (~91% dos contratos atípicos); (iii) Histórico do fundo comprovado na geração de valor;  (iv) Valuation e ponto de entrada atrativo; (v) Equipe de Gestão qualificada e com track record em gestão imobiliária.

Portfolio de Ativos com alocações em ativos de varejo alimentício (~43% da Receita da carteira imobiliária) e varejo vestuário (~29% da Receita da carteira imobiliária) e educacional (~28% da Receita da carteira imobiliária), o fundo possui um portfólio com (i) ativos resilientes (ii) alta concentração em contratos atípicos (91,3% da receita contratada); (iii) 100% dos vencimentos concentrados somente após 2025 e; (iv) inquilinos com boa qualidade de crédito, como por exemplo: IBMEC, Estácio, Lojas BIG, Sam’s Club, Casas Pernambucanas. Vale ressaltar que o Varejo alimentício foi considerado serviço essencial e durante a Pandemia do COVID-19 o segmento manteve suas operações.

(…) Com alto nível de diversificação nas sua Receitas. O portfólio de ativos e inquilinos estão nos mais variados setores da economia. No mais, o patrimônio líquido do fundo está alocado não apenas em imóveis físicos (74.4% do PL), mas também em cotas do fundo SPVJ11 (Ativos do Atacadista Assai), FIIs e CRIs (~25% do PL), amplificando o fator diversificador das Receitas do fundo.

(…) Com alta previsibilidade e alta proteção contratual: Com 91,3% dos contratos atípicos, o fundo não só é mais resiliente em momentos de baixa de mercado (onde a vacância tende a subir) como detém maior previsibilidade dos rendimentos e maior segurança contratual.

Histórico Compravado e Valuation atrativo: desde do início da suas operações, o fundo detém rentabilidade superior ao Ibovespa e ao IFIX e encontra-se na sua menor relação P/VPA dos últimos 12 meses. Esperamos rendimento de R$ 8,5/ Cota nos próximos 12 meses, temos um Preço Alvo de R$ 137 /Cota e entendemos ser um ponto de entrada interessante para os investidores orientados ao Longo Prazo.

Eventos Recentes:

No mês de maio, o fundo anunciou uma possível aquisição de 10 ativos imobiliários destinados à atividade de varejo para uma grande varejista de tamanho nacional. No entanto, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) solicitou esclarecimentos por parte do fundo e do proprietário dos imóveis a fim de aprovar a transação. Caso as condições precedentes sejam resolvidas e o CADE aprove a transação acreditamos que haverá um impacto positivo na distribuição de dividendos.

1. Visão Geral

Visão Geral: CSHG Renda Urbanda (HGRU11) – Ativos imobiliários

Raio X: CSHG Renda Urbanda (HGRU11)

Portfolio Robusto: 0,0% de vacância, 100% dos contratos com vencimento acima de 2025 (sendo que 91,3% são contratos atípicos) e locatários de alta qualidade creditícia.

Ativos predominantemente localizados em São Paulo (~70,4%)

Gráfico de rentabilidade (desde do início do fundo)

Desde do ínicio do fundo o HGRU11 tem uma performance superior ao Ibovespa, CDI & IFIX

2. Pessoas-chave

Pessoas-chave

A equipe de gestão é formada por executivos experimentados no ramo imobiliário e com track-record em transações imobiliárias.

Portfolio de Ativos

  1. Ativos: Educacionais

2. Ativos: Varejo Vestuário

Ativos: Varejo Alimentício

3. Dados Financeiros, Valuation & Riscos

Dados Financeiros

Dados Gerais

ItensNo ano 202120202019
Preço (R$)117123115
Máximo (R$)126124124
Mínimo (R$)1087078
Retorno-5,01%6,44%45,91%
Volume Méd. (R$)5.9786.606782
Market Cap (R$)2.144.3522.367.2551.297.361
P/VPA0,99 x1,09 x1,23 x
Valor Patrimônio Cota R$118118109
Divi. pagos por Cota 12MR$ 8,52R$ 8,22R$ 8,26
Div. Yield Realizado 12M6,46%6,17%7,93%

Comparativo Valor de Mercado e P/VPA – Fundos comparáveis

Distribuição por Cota

Comparativo Valor de Mercado e P/VPA

Valuation: Projeções Financeiras

Nosso Preço-Alvo de BRL 137/cota indica um Upside de ~18%

Nosso preço alvo do modelo econômico financeiro de CSHG Renda Urbanda é de BRL 137/ cota representam um upside de ~18% vs. Preço de Cota Atual.  Nossa principais premissas incluem: (i) 4% de taxa de crescimento de longo prazo; (ii) 100% Financiamento por parte dos acionistas; (iii) Manutenção do tamanho do fundo sem premissa de aumento de capital; (iv) Taxa de desconto de 11,5%. Entendemos que existem opcionalidades positivas para o fundo não incorporadas que podem contribuir para o valuation, como por exemplo a efetivação da transação anunciada em Maio das 10 lojas, e ou demais operações efetuadas pela equipe de gestão.

Riscos & Mitigantes

Entendemos que o Fundo tem mitigantes frente a exposição de riscos.

Fonte: XP Research & CSHG RI.

Últimas Teses publicadas

Veja a nossa Carteira Recomendada de Fundos abaixo:

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