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Panorama Mensal de FIIs e FIPs-IE | Outubro 2021

Confira o relatório mensal de Fundos Imobiliários e Fundos em Participação de Infraestrutura da equipe de fundos listados da XP

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No mês de setembro, o destaque econômico permanece sendo a inflação, onde fomos surpreendidos pelo resultado do IPCA-15 de setembro, que registrou a maior alta no mês desde o Plano Real, com aumento de 1,14%. O índice acumula alta de 10,05% em 12 meses. O IGP-M apresentou arrefecimento, com alta de 0,64% em setembro, após alta de 0,66% em agosto, mostrando a primeira deflação desde fevereiro deste ano. No acumulado de 12 meses, o índice cedeu de 31,12% em agosto para 24,86% em setembro. O INCC subiu 0,56% em setembro, mesma taxa registrada em agosto, acumulando alta de 16,37% em 12 meses. Além disso, o mês foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic de 5,25% para 6,25% a.a. Com isso, os economistas da XP estimam a taxa em 8,0% ao final deste ano.

No mês, o boletim da B3 segue mostrando aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, passando os 1,4 milhão de investidores em agosto/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos mesmo perante cenário de alta da taxa de juros Selic.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -1,24% no mês, após queda de -2,94% em agosto. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -1,19%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -0,73% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -0,68%.

No âmbito dos fundos imobiliários, com o aumento da taxa de juros Selic para 6,25% a.a., permanece em destaque pressões nas cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Em geral, não identificamos nenhum motivo específico que possa justificar esse movimento. No entanto, como já mencionado anteriormente, a elevação da taxa de juros Selic pode ter causado percepção negativa no investidor e maior volatilidade no mercado.

Gráfico 1: Performance 12 Meses – XPFI x IFIX x CDI x IBOV Acumulado

Fundos de Tijolo

Em junho os fundos de tijolo (fundos que investem majoritariamente em imóveis físicos como shoppings centers, lajes corporativas e galpões logísticos), tiveram a performance negativa no mês, o XPFT teve um retorno de -0,73%.

Em relação aos fundos imobiliários de Lajes Corporativas, tiveram um retorno negativo de -2,88%.

No mês o segmento de Shoppings teve um retorno de -2,21%, seguido pelo setor de Galpões com um retorno negativo de -1,02% e Outros com uma performance de 0,92%.

Tabela 1: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/09/2021

Tabela 2: Retornos dos Segmentos de Tijolo

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/09/2021

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel (fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário e FoFs, fundos que investem em outros fundos imobiliários) continuam se recuperando após queda devido a pandemia.

Os fundos de CRIs, que são impactados principalmente pelos índices de inflação (IPCA e IGP-M), estão com um desempenho positivo nos últimos 12m (13,29%). Esta classe de ativos tiveram retorno negativo no mês de -0,13%.

Já os FoFs (Fundos de Fundos) tiveram uma performance negativa de -2,54%.

O XPFP (Índice XP de fundos de Papel) teve retorno de -0,68% no mês e 3,96% nos últimos 12 meses.

Tabela 3: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/09/2021

Tabela 4: Retornos dos Segmentos de Papel

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/09/2021

Fundos em Participações de Infraestrutura – FIP-IE

Os FIP-IE (Fundos em Participação de Infraestrutura, fundos que investem em ativos de infraestrutura como portos, linhas de transmissões, parques solares e eólicos, plantas de saneamento, estradas e rodovias, etc.)

No mês o retorno dos FIPs-IE ficaram no campo positivo, performando em 0,65%. Os indicadores mais comuns para servirem de comparativo, o IBOV (Ibovespa) e o IEE (Índice de Energia Elétrica) tiveram seus retornos de -6,57% e -2,06% no mês, respectivamente.

Tabela 5: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/09/2021

Tabela 6: Retornos dos FIPs-IE

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/09/2021

Fluxo de Negociação

Nesta parte do relatório, desenvolvido pela Mesa de Fundos Imobiliários da XP, fornecemos um overview sobre o fluxo de negociação e descrevemos as nossas percepções sobre os principais acontecimentos do mercado. O report é meramente informativo, não temos a pretensão de fornecer qualquer tipo de recomendação.

Principais destaques no mês

Em setembro o IFIX desvalorizou-se em 1,24%, em que todos segmentos performaram negativamente. Como destaque, ressaltamos forte queda do segmento de agências bancárias (-9,34%) e uma maior resiliência do segmento de fundos de CRI (-0,46%).

Em relação ao volume de negociação, setembro teve um volume 1,90% superior a agosto. Por um lado, o investidor Institucional Local (+17%) e Não Residente (+35%) aumentaram o volume de negociação de forma expressiva, observamos os FoFs girarem a carteira ao longo do mês e o investidor Não Residente comprar um volume expressivo de KNCR11 e KNRI11 para indexar o portfólio de um ETF global. O investidor Pessoa Física, no entanto, negociou cerca de 7% a menos do que no mês anterior.

Em relação ao posicionamento dos players, destacamos as compras do investidor Não Residente nos segmentos de CRI (KNCR11) e nos híbridos (KNRI11)  e venda no segmento de shoppings (GSFI11). Quanto ao investidor Institucional Local, ressaltamos a forte venda de FIIs de CRI que negociam acima da cota patrimonial e a compra de FoFs que apresentam um desconto relevante. No que diz respeito ao investidor Pessoa Física, observamos um movimento de fly to yield, com compra de fundos de CRI high yield principalmente.

Em setembro houve um aumento de 26bps no spread entre o IFIX e a NTNB 2035.

Ainda no mês houve um aumento de 14,50% no volume de aluguel de FIIs. Os principais papéis alugados durante o mês foram KNCR11 e KNRI11. Ao que tudo indica, foi aberto uma posição vendida a descoberto nos papéis para poder fornecer o volume necessário para o ETF global realizar a indexação.

Gráfico 2: Fluxo por Segmento

Fonte: XP Investimentos e B3. Data Base: 30/09/2021

Gráfico 3: Market Share Anual

Gráfico 4: Market Share Mensal

Gráfico 5: Yields Setoriais

Gráfico 6: Dividend Yield IFIX vs. NTNB 2035

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