Fundos Imobiliários: Nossa Visão Sobre Coronavírus

É possível que a crise do coronavírus atinja os Fundos Imobiliários? Confira a nossa análise sobre as chances

access_time 12/03/2020 - 10:38
format_align_left 3 minutos de leitura

O aumento de incertezas em decorrência da propagação do coronavírus marcou os últimos dias com um ambiente de alta volatilidade e forte queda nos preços justificada pela maior aversão ao risco dos investidores e, consequentemente, uma pressão maior de venda nos ativos de renda variável.

Desde a volta do feriado do Carnaval e após uma série de confirmações de casos de Coronavírus no Brasil, vimos o Ibovespa acumular uma queda de 25% nos últimos dias. Para os fundos imobiliários, não foi diferente, no entanto, mostraram uma queda bem mais comedida e o IFIX, índice de fundos imobiliários da bolsa, acumulou um recuo mais ameno de 6%, mostrando sua menor volatilidade em comparação às ações.

Como o Coronavírus pode impactar os FIIs?

Apesar do aumento do contágio do vírus no Brasil, esperamos impacto limitado para os fundos imobiliários dado que os imóveis pertencentes aos fundos estão localizados no Brasil e possuem pouca exposição ao mercado externo. No entanto, não descartamos possível volatilidade nos papéis no curto prazo dado o cenário de maiores incertezas e de aversão ao risco.

Caso haja uma escalada do nível de contágio e queda no fluxo de pessoas por períodos de tempo prolongados, não descartamos enfraquecimento operacional e eventuais contratempos nos fundos imobiliários, como atrasos nos pagamentos de aluguéis, concessão de descontos temporários de alguns inquilinos e eventuais aumentos no índice de inadimplência. Mas, vale ressaltar que esse não é o nosso cenário base.

Qual setor mais impactado?

Em nossa visão, caso haja um agravamento do contágio do vírus, os fundos imobiliários de shoppings seriam os mais impactados devido a diminuição prolongada do fluxo de pessoas nas ruas e em locais públicos, o que poderia afetar a capacidade de pagamento dos lojistas e resultaria em descontos e inadimplências pontuais.

Reiteramos que o fluxo de pessoas deveria ser afetado por um longo período para que haja, de fato, efeitos consideráveis. Para isso, traçamos um paralelo com o que ocorreu na greve dos caminhoneiros em 2018. O evento foi 100% local e de grandes proporções, impactou significativamente o fluxo de pessoas nas ruas e, principalmente, nos shoppings durantes algumas semanas, mas vimos que seu impacto foi marginal para as operações de FIIs e no preço das cotas em comparação ao Ibovespa, mostrando sua resiliência.

Qual o setor menos impactado?

Em um cenário de um eventual impacto mais acentuado, acreditamos que o segmento de galpões logísticos seriam os menos impactados. Primeiro, os galpões logísticos comumente estão localizados em regiões com menor densidade populacional e menor fluxo de pessoas (fora de grandes centros comerciais). Adicionalmente, caso haja queda de fluxo de pessoas nas ruas, uma das alternativas da população seria recorrer ao e-commerce, altamente dependente dos galpões logísticos. Por isso, vemos uma probabilidade baixa de que haja impactos relevantes na vacância ou inadimplência durante um eventual aumento do contágio do coronavírus.

Recomendação XP

Dado a recente queda nos preços, algumas oportunidades para rebalanceamento de carteiras e pontos de entrada apareceram. Os dividend yields dos papéis começaram a entrar em patamares mais atrativos que não víamos desde da recente subida generalizada dos preços em dezembro de 2019. Entretanto, alertamos sobre o ambiente altamente volátil que o mercado brasileiro viveu nas últimas semanas e não descartamos mais volatilidade no curto prazo dado movimento de aversão ao risco decorrente do aumento de contágio do coronavírus. Assim, recomendamos comprar de forma moderada e faseada acompanhando o andamento das notícias e da aversão ao risco dos investidores.

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