Como montar uma carteira de fundos imobiliários (FIIs)

Nesse relatório discutiremos quais os principais pontos que acreditamos ser importantes avaliar para montar uma boa carteira de fundos imobiliários (FIIs).

access_time 26/11/2019 - 20:32
format_align_left 12 minutos de leitura

Com o crescimento expressivo da indústria de fundos imobiliário, que vem atraindo cada vez mais investidores num curto período de tempo (de 184 mil em outubro de 2018, para 517 mil investidores em outubro de 2019), atualmente temos uma grande diversidade de FIIs para investir. 


Diante de tantas opções, como montar uma carteira de FIIs?

Para montar uma boa carteira, é importante estruturar um processo de seleção dos FIIs que incluam critérios importantes a serem avaliados. Para isso, dividimos o processo de seleção em 5 pontos principais.

Fonte: XP investimentos.

Ponto de Atenção
Olhe não só para o retorno, mas também para o risco.

Dividend yield não deve ser o único critério de seleção

Na nossa visão, avaliar um FII apenas considerando sua rentabilidade (nesse caso, o dividend yield) não é a melhor forma de escolher um fundo.

Ao avaliar um FII, é importante avaliar o risco daquele fundo, não só sua rentabilidade. Adicionalmente, é importante avaliar a perspectiva dos rendimentos para os próximos meses/anos, dado que os proventos futuros podem não ser os mesmos do passado.

O que é o dividend yield?

Dividend yield é um cálculo de rentabilidade da cota, dividindo os proventos pagos no período pelo preço da cota. O percentual resultante nos indica quanto foi o rendimento ao ano no período de referência.

Caso o período escolhido seja o último mês, pode-se anualizar o rendimento do mês (dividendo yield do último mês multiplicado por 12), para termos um número comparável com o dividend yield anual (considerando a soma dos últimos 12 meses).

Quando um FII tem distribuições relativamente estáveis, olhar uma janela de 12 meses ajuda a minimizar eventuais distorções pontuais. Por outro lado, quando os rendimentos mostram uma tendência ou houve algum evento que mudou o patamar dos rendimentos nos últimos 12 meses (aumento/queda relevante na vacância, saltos relevantes nas revisões de aluguéis, etc), olhar o último mês anualizado nos dá maior sensibilidade da situação atual do fundo. 


Ambiente Macroeconômico

Na nossa visão, o primeiro passo para avaliar possíveis investimentos começa pela análise do cenário econômico, que deve influenciar fortemente a dinâmica dos diversos segmentos dos fundos imobiliários.

Depois de anos de crescimento econômico fraco, a atividade econômica finalmente vem mostrando sinais de melhora, elevando as chances de um crescimento mais forte para o PIB do país. Apesar de melhores sinais, o mercado de trabalho brasileiro ainda não recuperou seu patamar pré-crise, mas números recentes apresentem maior geração de empregos. Em especial, o setor da construção civil vem sendo uma das surpresas positivas até agora. A inflação brasileira segue em níveis historicamente baixos e controlados, reforçando o potencial para um cenário de permanência dos juros nos menores patamares da história.

A expectativa da permanência dos juros em patamares baixos nos próximos anos, somados a expectativa de gradual recuperação econômica, trouxeram um ambiente fértil para o mercado de fundos imobiliários. Acreditamos que esse cenário continue favorecendo os FIIs nos próximos anos.


Análise Microeconômica – Perspectiva do setor

Após o fim da recessão da economia, o Brasil vem desenhando um novo ciclo imobiliário positivo dado a recuperação da economia, juros baixos e estáveis e queda gradual do desemprego. Entretanto, alguns segmentos dos fundos imobiliários devem se favorecer mais do que outros. Para maior direcionamento, descrevemos nossas perspectivas para cada um dos segmentos.

  • Lajes Corporativas

Vemos a combinação positiva de recuperação econômica e oferta limitada de novos ativos resultando na recuperação do setor através da aceleração da demanda, queda da vacância e, eventualmente, do preço do aluguel. Por consequência esse cenário deve se traduzir em maiores rentabilidades de FIIs desse segmento, especificamente aqueles com portfólios com grande exposição a áreas centrais de comércio em São Paulo.

No outro lado, Rio de Janeiro ainda enfrenta um cenário desafiador, mas o mercado começa a se estabilizar e há possíveis catalizadores como a retomada da indústria de Óleo&Gás e uma possível inclusão dos estados e municípios na reforma da previdência.

  • Shopping Centers

Na nossa opinião, o setor de shoppings é o mais resiliente entre os setores dos fundos imobiliários. Durante a recessão, os ativos de boa qualidade se mantiveram com baixa vacância, se utilizando de descontos temporários e renegociações a preços mais baixos para reter locatários e manter a alta ocupação dos portfólios. Apesar do ano de 2018 representar um ano adverso para os varejistas dado a diversos eventos como a greve dos caminhoneiros, Copa do Mundo e Eleições, vemos uma recuperação do varejo no curto prazo, o que irá expandir marginalmente a rentabilidade dos fundos, diminuindo a inadimplência, a vacância e o ritmo de descontos.

  • Galpões Logísticos

Vemos o segmento de galpões logísticos com grande potencial de crescimento para os próximos anos. Em nossa visão, a continuidade da recuperação do varejo brasileiro somado da crescente adoção do e-commerce e da crescente demanda por serviços mais rápidos irão aumentar a busca por galpões logísticos bem localizados, próximos aos grandes centros urbanos. Diante desse cenário favorável, vemos oportunidades para boas aquisições nesse segmento nos próximos anos.

  • Recebíveis Imobiliários – CRIs

Como os fundos de CRI investem majoritariamente em recebíveis imobiliários que comumente estão atreladas à algum índice como CDI, IPCA ou IGPM. Em períodos macroeconômicos favoráveis com perspectivas de juros e inflação menores no longo prazo, esses fundos tendem a diminuir a rentabilidade ao longo do tempo na medida em que novas alocações/rolagens tendem a ter retornos menores.

  • Fundos de Fundos

Os fundos de fundos, também conhecidos por FoFs (fund of funds), tem como objetivo obter lucros com a compra e venda de cotas de outros FIIs usando sua expertise para balancear a exposição e explorar as assimetrias de mercado entre os FIIs listados na bolsa. Por isso, esses tipos de fundos podem apresentar resultados defasados em relação aos outros segmentos e apresentar boas performances mesmo durante períodos em que o mercado de FIIs possa apresentar um início de estabilização nas cotas, após um ciclo de alta, pois eles ainda podem tem uma “reserva de lucro” em seus balanços e que podem ser monetizados futuramente. 


Análise da Gestora

É muito importante avaliar a gestora dos FIIs, uma vez que ela será a encarregada de gerir os imóveis do fundo e, indiretamente, o seu dinheiro.

Ao avaliar a gestora, recomendamos avaliar o histórico da gestora no segmento. Algumas perguntas que podem auxiliar na avaliação:

  • A gestora ou os gestores do fundo tem experiência sólida no segmento (lajes, shoppings, galpões, CRIs, desenvolvimento, etc)?

Para isso, sites institucionais, jornais, perfis em mídias sociais como Linkedin, entre outras fontes de informação podem ajudar.

  • A comunicação da gestora é clara, transparente e de fácil acesso?

Os relatórios dos gestores, frequentemente mensais, podem ser de grande utilidade para que o gestor possa explicar o momento atual do fundo e perspectivas, dando maior transparência sobre come ele está gerindo o seu investimento.

Esse relatório não é obrigatório pela regulação, mas vemos como uma boa prática de governança. Do lado oposto, fundos que não se preocupam em explicam os detalhes das operações aos seus investidores, além das informações mínimas exigidas pelos órgãos reguladores (CVM/Anbima), dificultam o entendimento da dinâmica do portfólio.

Na maioria dos casos, os gestores mantém fácil acesso a suas informações com comunicação clara e acessível por meio de seus times de relações com investidores (RI).

  • A gestora está priorizando o rendimento do cotista ou dela?

Em momentos adversos (como vacância ou inadimplência acentuada), algumas gestoras com maior robustez financeira optaram no passado por reduzir sua taxa de gestão cobrada para compensar parcialmente o período de baixo retorno. Em outros casos, ela pode cobrar um percentual reduzido enquanto o fundo tenha um patrimônio relativamente pequeno, de modo a onerar menos os cotistas.

  • As taxas de gestão e de performance são condizentes com suas classes? O benchmark da taxa de performance é coerente com o fundo?

Além de da qualidade, capacitação e alinhamento de interesses, é importante se atentar para as taxas cobradas pelos fundos e se assegurar que ela é condizente com o perfil do FII. Taxas elevadas de gestão e performance podem pressionar a rentabilidade do cotista, principalmente em momentos de juros e inflação baixa. Por outro lado, taxas muito baixas podem desincentivar a gestora para gerar valor ao cotista através de sua gestão ativa. Quanto menor for a complexidade da operação, menor deve ser a taxa cobrada. Por esse motivo classes/perfis diferentes de FIIs podem apresentar taxas médias de gestão e performances diferentes.

Outro ponto para se atentar é olhar o índice utilizado na taxa de performance. Um fundo com contratos de aluguéis ajustados por inflação ter um benchmark atrelado à inflação (IGPM ou IPCA) é mais coerente que usar o CDI. O inverso também vale. Um fundo de CRIs indexados majoritariamente a CDI ter um benchmark atrelado ao mesmo índice é mais coerente que usar um índice de inflação.

Em resumo, escolha gestoras que priorizem o rendimento dos seus investidores, você. 


Análise do Portfólio

Ao escolher um FII, recomendamos analisar o portfólio do FII, ou seja, os imóveis que compõem a sua carteira.

No caso de fundos de imóveis (comumente chamados de fundos de “tijolo”), os pontos mais importantes para se observar são:

  • Localização do empreendimento

O local do imóvel deve ter características que favorecem sua performance (fluxo de pessoas na região, proximidade com grandes centros comerciais, etc). A oferta de imóveis concorrentes na região também pode afetar sua dinâmica.

  • Qualidade e posicionamento do imóvel

O tipo de projeto deve ser condizente com o público-alvo da região (por exemplo: imóvel alta-renda numa região com alto poder aquisitivo). Um shopping localizado no núcleo comercial ou residencial de uma região de média-renda provavelmente não terá boa performance se o seu projeto for focado em marcas de luxo e alta-renda. 

Para fundos de ativos financeiros (comumente chamados de fundos de “papéis”), como CRIs LCIs, é importante estar ciente da rentabilidade da carteira (qual índice ela está mais exposta como IPCA, CDI ou IGPM), agressividade e riscos envolvidos com o investimento.

No caso de fundos de fundos (FoFs), deve-se atentar a exposição da sua carteira em termos de setores e papéis, ponderando a perspectiva e risco de cada segmento compondo a sua carteira.

Os fundos que atenderem melhor os critérios avaliados serão os mais adequados para a sua carteira.


Avaliação do Preço

Por fim, avaliar o preço dos fundos elegíveis será o último filtro, mirando selecionar FIIs que ainda possuem potencial de ganhos que ainda não foram precificados nas cotas.

Para isso, deve-se atentar para o potencial de crescimento dos aluguéis, queda na vacância (no caso de fundos de tijolo) ou rentabilidade das novas alocações (fundos de CRIs ou FoFs) e compará-las com o seu respectivo benchmark (CDI, inflação ou IFIX).

Um fundo pode ter rentabilidade relativamente baixa atualmente, mas se a perspectiva para o médio e longo prazo é de crescimento robusto da rentabilidade, sua rentabilidade pode crescer. Isso poderia fazer esse fundo ser um bom investimento num horizonte mais longo, caso seja compatível com o seu horizonte de investimento. Do lado oposto, carteiras aparentemente muito rentáveis podem ter uma perspectiva de queda na rentabilidade (aumento súbito na vacância ou revisões negativas de aluguéis), o que eleva o risco do portfólio, e pode acabar se tornando um mal investimento no longo prazo.

Assim, reforçamos a importância de se analisar todos os pontos que vimos até então e entender a relação de risco e retorno entre os fundos imobiliários para compor a sua carteira de investimentos.

Reforçamos a importância de se realizar uma análise bem estruturada dos possíveis fundos a serem investidos. É com base nesse tipo de análise que selecionamos os fundos da nossa carteira recomendada mensal, que tem como objetivo auxiliar o investidor na tomada de decisão.


Para monitorar as tendências do setor e aproveitar as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, acompanhe mensalmente a nossa carteira recomendada.

Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

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