FIIs na Semana | IFIX registra queda em meio a juros elevados

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Gráfico de Cotação IFIX

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O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou queda de 0,89% no acumulado da semana. Entre os principais segmentos, os FIIs de papel que compõem o índice apresentaram um desempenho de -0,84%, enquanto os fundos de tijolo registraram resultado de -1,15%.

Apesar dos sinais de alívio no cenário externo ao longo da semana — com o petróleo recuando para abaixo de US$ 90 por barril após avanços nas negociações entre Estados Unidos e Irã —, os fundos imobiliários mantiveram a trajetória de correção, com o IFIX registrando queda de 0,89% no período.

Em nossa avaliação, a persistência de incertezas relacionadas ao fim do conflito no Oriente Médio, a continuidade da expansão fiscal e creditícia no Brasil, somadas à leitura de uma inflação mais resistente no curto prazo, seguem sustentando as curvas de juros nominais e reais em níveis significativamente elevados, gerando impactos sobre os ativos de risco no país. Nesse sentido, mantemos a leitura de que parte relevante da queda dos fundos imobiliários nas últimas semanas está relacionada a um ajuste natural diante da compressão dos prêmios de risco, especialmente em função da recente abertura das taxas das NTN-Bs.

Por outro lado, observamos atualmente um descompasso entre a dinâmica de preços no mercado secundário e os fundamentos imobiliários. Enquanto o IFIX e, principalmente, os fundos de tijolo são impactados pelo aumento das taxas de juros futuros, os fundamentos operacionais dos principais setores imobiliários permanecem resilientes em diversas frentes. No segmento de lajes corporativas, há demanda consistente e oferta mais restrita, resultando em redução da vacância não apenas na cidade de São Paulo — principal exposição dos FIIs do setor —, mas também em regiões mais desafiadoras, como o Rio de Janeiro, que, apesar da taxa de vacância ainda elevada, vive sua melhor fase da última década, impulsionada principalmente pelo crescimento da ocupação do setor público (link). No segmento de logística, destacam-se o anúncio de novos investimentos do Mercado Livre no país (link) e o aumento da participação de empresas chinesas no setor (link), reforçando a tese de demanda sólida por galpões logísticos, liderada por players de e-commerce.

Os fundos de papel apresentaram queda de 0,84% na semana, influenciada principalmente pelo desempenho negativo dos fundos high yield. Mantemos a recomendação de alocação apenas em fundos com perfil de risco baixo a moderado no segmento, especialmente aqueles indexados ao IPCA, que devem continuar se beneficiando da inflação corrente elevada na distribuição de rendimentos.

O segmento logístico recuou 0,86% no período, em movimento predominantemente influenciado pelo cenário macroeconômico. Ainda assim, mantemos visão construtiva para seus fundamentos, sustentados por demanda resiliente e oferta controlada, embora o setor continue negociando com prêmio de risco historicamente mais comprimido.

Por fim, os FOFs e os fundos multiestratégia registraram quedas mais contidas na semana, de -0,13% e -0,44%, respectivamente, após recuos mais acentuados nas semanas anteriores. Como resultado, esses fundos seguem negociando com prêmios de risco acima da média histórica e com descontos relevantes em relação à cota patrimonial. Acreditamos que essa dinâmica pode abrir uma boa janela de investimento interessante em alguns desses fundos, especialmente naqueles majoritariamente posicionados em CRIs e/ou FIIs de papel, por apresentarem maior resiliência na distribuição de proventos em um cenário ainda desafiador para a geração consistente de ganhos de capital via giro de carteira. Ainda assim, mantemos a visão de que esses veículos devem permanecer entre os mais voláteis no cenário atual.

Entre os fundos sob nossa cobertura, o destaque da semana foi o VILG11, que adquiriu a fatia remanescente de 50% do Parque Logístico Pernambuco, em Ipojuca (PE), passando a deter 100% do ativo. Localizado estrategicamente a menos de 10 km do Porto de Suape, o imóvel está atualmente totalmente locado para a Supporte. A operação envolveu desembolso à vista de R$ 56,2 milhões (~R$ 1.600 por m²) e apresentou cap rate implícito de 12,1% sobre o último aluguel. Consideramos esse patamar de rentabilidade atrativo, o que reforça nossa visão positiva sobre a operação, ainda que sua representatividade seja baixa.

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