Shoppings: A resiliência do mercado imobiliário

Panorama geral do setor de shopping center e a nossa visão para essa indústria

access_time 22/01/2020 - 20:00
format_align_left 8 minutos de leitura

Se é verdade que vemos o segmento de galpões com o maior potencial de crescimento para os próximos anos (Para mais informações, acesse aqui o relatório completo!), com certeza o setor de shopping é o mais resiliente e o que menos oscilou, mesmo na pior recessão do mercado imobiliário.

Nossa visão favorável em relação a esse segmento é principalmente devido a 3 pontos principais:

  1. A taxa básica de juros está em seu menor patamar histórico. Além dos juros baixos, as instituições financeiras vêm facilitando o acesso ao crédito, o que incentiva o consumo.
  2. A taxa de desemprego tem recuado gradualmente nos últimos anos. Como consequência dessa queda, é natural que haja um aumento da massa salarial e um maior fluxo de pessoas frequentando os shoppings, o que tende a melhorar as vendas dos lojistas.
  3. Os saques recentes do FGTS podem ajudar a impulsionar ao setor. A liberação dos recursos pode estimular o consumo e contribuir para a recuperação da atividade da economia.

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Uma Breve Introdução ao Segmento de Shopping Centers

Apenas a título de curiosidade, o primeiro shopping a ser inaugurado no Brasil foi o shopping Iguatemi em novembro de 1966 pela empresa Alfredo Mathias. O ativo foi construído no terreno de uma chácara da família Matarazzo na própria Rua Iguatemi. Anos após a sua estreia, o empreendimento foi migrado para a Avenida Faria Lima, tornando-se, hoje, uma referência do setor.

Analisando a evolução do setor, destaca-se um elevado nível de expansão e de inaugurações a partir de 2007, impulsionado por uma economia aquecida e pelo otimismo que assolava a indústria na época. Foi nesse mesmo período que oito empresas de shopping centers abriram capital, possibilitando o crescimento de seus portfólios de ativos.

O forte crescimento da indústria durou até 2014, quando os efeitos da recessão econômica aliada ao aumento da taxa de juros e do desemprego começaram a impactar o consumo e o desempenho das varejistas.

Apesar do enfraquecimento da economia brasileira, os shoppings centers dominantes em suas respectivas regiões se mostraram resilientes, com as vendas crescendo mesmo que em ritmo reduzido. As empresas que se destacaram durante esse período foram as líderes de mercado, principalmente as operadoras listadas em Bolsa, que se anteciparam à recessão e reduziram o desenvolvimento de novos shoppings, o que permitiu que seus ativos mais recentes maturassem para atravessar a crise com o mínimo de impacto, além disso seus ativos mais maduros permaneceram com baixa vacância durante a crise (vide gráfico abaixo):

Líderes de Mercado Tiveram Performance Diferenciada
Fonte: Abrasce, IBGE, BCB, empresas e XP. Empresas listadas: brMalls, Iguatemi, Multiplan, Aliansce Sonae, General Shopping, CCP, JHSF

Entretanto, mesmo os shoppings dominantes não saíram ilesos dos impactos da crise. Para se manterem com vacância baixa, os operadores tiveram que trabalhar no mix de lojas (trazendo marcas renomadas do setor) e conceder eventuais descontos no aluguel de diversas varejistas para defender a ocupação dos imóveis e não comprometer o fluxo de pessoas e a experiência do consumidor.

A partir de 2017, com o progresso nas reformas econômicas, queda da taxa de juros para os menores patamares da história e recuperação da economia, o setor de shoppings está bem posicionado para se beneficiar do crescimento econômico. No decorrer da recuperação dos lojistas, é esperada a queda nos descontos concedidos, aumento do aluguel cobrado, queda na vacância e da inadimplência.

Taxa de Ocupação dos Principais Shoppings

Principais Características

  • É um conjunto de estabelecimentos de varejo de diferentes bens de consumo, além de prestadores de serviços e lazer (restaurantes, cinema, teatro, academia, entre outros);
  • O aluguel mensal é cobrado em função do aluguel fixo, além de um eventual valor adicional proporcional às vendas que excederem determinado valor estipulado em contrato.  
  • Ao contrário de lajes corporativas ou ativos logísticos, o tamanho da loja exerce uma influência fundamental na dinâmica do ativo. Segue abaixo os principais tipos e um breve descritivo:

Como esses ativos geram os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários?

Recapitulando a dinâmica de remuneração dos fundos imobiliários, o FII utiliza os recursos levantados em oferta pública para adquirir shopping centers (total ou parcialmente), disponibilizando as áreas adquiridas para locação a um ou mais inquilinos. Uma parte da receita dos aluguéis (de um ou mais ativos) é utilizada para arcar com algumas despesas relacionadas ao imóvel (como despesas de condomínio e IPTU, quando vagos) e a gestão do portfólio, lembrando que os FIIs são isentos de impostos sobre suas operações imobiliárias. O restante é distribuído (mínimo de 95% do lucro) para os cotistas do fundo via dividendos.

Deste modo, através dos fundos imobiliários é possível atingir diversificação em vários níveis, de modo a reduzir o risco da operação e a volatilidade nos resultados.

O E-commerce e a Black Friday: inimigos ou aliados?

A Black Friday, evento que promove o e-commerce brasileiro com descontos agressivos, vem crescendo e ganhando adeptos a cada ano. O e-commerce que é muito relevante para países como os Estados Unidos, onde os shoppings centers tem cada vez mais perdido força e fluxo de pessoas, tem sido um dos maiores temores dos varejistas e dos investidores brasileiros.

No entanto, acreditamos que os shoppings no Brasil possuem perfis diferentes em comparação aos Estados Unidos. Além disso, eles são altamente adaptáveis à realidade do crescimento do e-commerce pelos seguintes motivos:  

  1. Localização: Os principais shoppings centers brasileiros possuem localização privilegiada, comumente com fácil acesso e dentro dos grandes centros urbanos, o que facilita o grande fluxo de pessoas. Enquanto isso, os shoppings americanos estão concentrados em áreas próximas aos subúrbios, fora dos grandes centros urbanos.
  2. Lazer: Dado sua localização privilegiada, os shoppings no Brasil se tornaram pontos de encontro, de lazer e de serviços focados na experiência do consumidor. Os portfólios dos shoppings possuem locatários relevantes como salas de cinemas, petshops, academias e até restaurantes. Além disso, realizam diversos eventos focados em atrair mais potenciais consumidores.
  3. Centro de Distribuição: Apesar do crescimento do e-commerce, os shoppings podem se beneficiar de sua localização privilegiada e transformar suas lojas em centros de distribuição para o e-commerce, tornando-os essenciais em sua estratégia logística e operacional. Grandes varejistas como a Centauro, Lojas Americanas, Lojas Renner, Magazine Luiza, entre outros já estão desenvolvendo operações com o uso de suas lojas físicas como pequenos centros de distribuição mais próximos ao consumidor final.
  4. Interação digital: A forte adoção de tecnologia em nosso dia a dia vem se tornando uma tendência. Portanto, os shoppings e os varejistas vêm se adaptando para o meio eletrônico. Em nossa visão, a tendência para os próximos anos será de cada vez maior uso e interação de aplicativos de celular para maximizar a experiência para o consumidor ao visitar o shopping ou até mesmo oferecer produtos disponíveis nos shoppings para venda online através de aplicativos (como a iniciativa da Delivery Center). Isso não só usa os shoppings como centros de distribuição, mas também pode integrar as vendas do e-commerce com o varejo físico.

Como Isso se Reflete na Carteira Recomendada de FIIs?

Como reflexo da nossa visão positiva para esse segmento devido à sua resiliência e exposição à recuperação do consumo nos próximos anos, atualmente temos exposição relevante da carteira ao segmento de shopping (25%).

Para monitorar as tendências do setor e aproveitar as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, acompanhe mensalmente a nossa carteira recomendada de FIIs.

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