Coronavírus vs FIIs: há motivos para preocupação?

É possível que a crise do coronavírus atinja os Fundos Imobiliários? Confira a nossa análise sobre as chances


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Nos últimos dias, vimos as bolsas internacionais e os ativos de risco em geral reagindo de maneira bastante negativa diante da notícia da disseminação do coronavírus ao redor do mundo. Um resumo dos mercados como um todo pode ser visto num relatório feito hoje por nossa equipe de Research. Somente como exemplo, o índice S&P 500, principal índice da bolsa americana, caiu mais de 7% nos últimos 5 dias úteis (lembrando que houve pregão nas bolsas estrangeiras nos dias 24 e 25 de fevereiro).

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E no Brasil não foi diferente. Voltando do feriado e após a confirmação do primeiro caso de Coronavírus também no Brasil, vimos o Ibovespa tombar mais de 7% no dia, levando os fundos imobiliários para o terreno negativo também. O IFIX (principal benchmark de FIIs), no entanto, teve queda bem mais comedida e encerrou o pregão com recuo de -1,5%, demonstrando a resiliência do setor se comparado ao mercado de ações.

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Como o Coronavírus pode impactar os FIIs?

Os imóveis pertencentes aos fundos imobiliários são localizados no Brasil e não têm exposição direta das suas operações ao mercado externo. São investimentos com exposição doméstica. Por esse motivo, suas operações só serão impactadas caso haja um contágio em grande escala em território nacional, o que não ocorreu até o momento e não parece estar no cenário de nenhum dos mais de 40 gestores de fundos com os quais falamos hoje.

Em um eventual impacto mais relevante e que levasse a população a não frequentar locais com grande adensamento de indivíduos, acreditamos que os FIIs só teriam algum impacto relevante em sua performance se a queda no fluxo de pessoas nas ruas se prolongasse por meses.

Apenas como comparação, a greve dos caminhoneiros de 2018, que foi um evento 100% local e de grandes proporções, impactou significativamente o fluxo de pessoas nas ruas durante algumas semanas, mas trouxe um reflexo apenas marginal para as operações dos FIIs.

Entretanto, caso haja uma escalada do nível de contágio do coronavírus também no Brasil, não descartamos eventuais percalços pontuais, como atrasos nos pagamentos de aluguéis, concessão de descontos temporários para amenizar o impacto nas operações de alguns inquilinos e eventualmente uma inadimplência marginalmente maior. No entanto, esse não é nosso cenário base.

Mas qual é a opinião dos gestores?

Diante desse cenário, ao longo do dia fizemos um levantamento com as principais gestoras de FIIs no Brasil para saber quais são as percepções gerais com relação ao possível impacto do coronavírus no mercado.

Analisando as respostas, vemos que, no curto prazo, 61% dos gestores acreditam que o IFIX deverá apresentar um recuo que deve ficar entre 0% e 5%. Ademais, 23% acreditam que o índice permanecerá estável, conforme mostra o gráfico a seguir:

Com esse novo cenário de propagação do Coronavírus, você acredita que, no curto prazo, o IFIX deve:

Fonte: Gestores e XP Investimentos

Reforçando esse cenário, metade dos gestores acredita que não há necessidade de revisar as suas premissas, ao passo que 29% deve fazer pequenas revisões, mas que não devem afetar de maneira significativa as perspectivas para o setor, conforme mostra o gráfico a seguir:

Os gestores pretendem revisar suas premissas de crescimento para o setor?

Fonte: Gestores e XP Investimentos

De uma maneira geral, as principais premissas revisadas serão macroeconômicas e não tão correlacionadas ao setor de Construção Civil, especificamente. 40% dos gestores deve rever as projeções para a atividade econômica, enquanto 22% pretendem reajustar a estimativa de taxas de juros de longo prazo.

Quais premissas do modelo devem ser impactadas de maneira significativa?

Fonte: Gestores e XP Investimentos

Qual segmento seria mais impactado com uma eventual propagação do coronavírus?

Em nossa visão, os FIIs de Shoppings poderiam ser mais impactados caso o fluxo de clientes caísse drasticamente por um período prolongado (meses), afetando a capacidade de pagamento dos lojistas e, eventualmente, demandando dos fundos maiores descontos nos aluguéis.

Reforçando nossa tese, 60% dos gestores acreditam que Shoppings seria o segmento mais impactado, seguido de Fundo de Fundos (33%).

Qual segmento de FIIs seria mais impactado com uma eventual propagação do vírus?

Fonte: Gestores e XP Investimentos

Qual segmento seria menos impactado com uma eventual propagação do coronavírus?

Acreditamos que, num eventual impacto mais relevante no Brasil, os fundos de Galpões Logísticos seriam os menos impactados, por estarem localizados em regiões com menor densidade de pessoas e menos movimentadas (fora dos centros comercias das grandes metrópoles). Adicionalmente, caso as pessoas evitem sair de casa para mercados e shopping centers, haverá um estímulo maior para compras online de produtos. Por isso, vemos uma probabilidade baixa de que haja um aumento relevante na vacância e inadimplência ou redução nos preços dos aluguéis. Esse segmento possui uma proteção natural a esse evento.

Já na visão dos gestores, os fundos de papéis, mais precisamente os de Recebíveis (CRIs), seriam os menos impactados (39,6%), seguidos pelos de Lajes Corporativas (26,7%) e Fundo de Fundos (12,9%).

Qual segmento de FIIs seria menos impactado com uma eventual propagação do vírus?

Fonte: Gestores e XP Investimentos

Conclusão

Apesar de vermos um impacto marginal do coronavírus no mercado de FIIs em geral, notícias negativas sobre o vírus devem continuar trazendo volatilidade ao mercado. Caso não haja evidências de um contágio em larga escala no território nacional, vemos eventuais quedas relevantes nos preços como pontos de entrada ou de rebalanceamento de carteira no curto prazo.

O recado dos gestores é que as perdas, que podem ocorrer agora, deverão ser revertidas no curto prazo (até 12 meses). Em um cenário pessimista, essa recuperação se ocorreria num prazo mais longo (até 24 meses).

Que conselho daria a um investidor que tivesse entrado no mercado de FIIs de maneira concentrada em dezembro/2019 e, até agora, estivesse com perdas superiores a 20% em suas alocações?

Fonte: Gestores e XP Investimentos

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