Fundos imobiliários: retorno ao radar em um novo ciclo de juros

No painel “Fundos Imobiliários: Retorno ao Radar em um Novo Ciclo de Juros“, Alessandro Vedrossi, sócio-diretor de ativos reais da Valora Investimentos, Pedro Carraz, sócio e gestor de fundos imobiliários da XP Asset, e Rodrigo Abbud, sócio e CEO do Pátria Real Estate Brasil, debateram, sob moderação de Marx Gonçalves, head de fundos listados do Research da XP, os desafios e oportunidades para a indústria de fundos imobiliários em um ambiente de juros ainda elevados.

A conversa abordou o impacto do cenário macroeconômico sobre os diferentes segmentos da indústria, a atratividade relativa entre fundos de papel e tijolo, os nichos com maior potencial de valorização e as tendências estruturais que devem moldar a próxima fase de crescimento do mercado.

Fundos de papel e tijolo: dois papéis complementares

Os participantes destacaram que fundos de papel e tijolo cumprem funções distintas dentro de uma carteira de FIIs e devem ser vistos como estratégias complementares. Enquanto os fundos de recebíveis estão mais associados à geração de renda e ao carrego, os fundos de tijolo tendem a oferecer maior potencial de ganho de capital no longo prazo. No atual cenário de juros elevados, os fundos indexados ao CDI seguem se destacando pela combinação de rendimentos elevados e menor volatilidade, seguidos pelos fundos atrelados ao IPCA. Já os fundos de tijolo permanecem mais sensíveis ao ambiente macroeconômico, embora concentrem oportunidades relevantes de valorização para investidores com horizonte mais longo.

Juros altos aumentam a importância da seleção de crédito

O ambiente atual de crédito exige maior cautela por parte dos investidores e reforça a importância da análise criteriosa dos ativos. Segundo Vedrossi, os fundos indexados ao CDI continuam oferecendo carrego atrativo, mas demandam atenção à qualidade do crédito e à capacidade das equipes de gestão. No caso dos ativos atrelados ao IPCA, o principal desafio está na originação, já que se tornou mais difícil estruturar operações com retornos elevados sem deteriorar o perfil de risco dos emissores.

A volatilidade faz parte da jornada do investidor imobiliário

Carraz ressaltou que a volatilidade das cotas não deve ser confundida com a evolução dos fundamentos dos ativos imobiliários. Na sua visão, os FIIs devem ser analisados como veículos de longo prazo para acesso ao mercado imobiliário, e não apenas pela oscilação diária de preços. Como exemplo, citou a pandemia de 2020, quando houve forte correção das cotas, enquanto muitos imóveis mantiveram seus fundamentos e posteriormente apresentaram recuperação operacional. Assim, a avaliação dos resultados da classe deve ser feita em horizontes mais longos, especialmente entre cinco e 10 anos.

Logística, escritórios e shoppings: onde estão as oportunidades?

Apesar do cenário macroeconômico mais desafiador, os participantes destacaram a resiliência dos fundamentos imobiliários. Abbud apontou ativos logísticos como uma das alternativas mais atrativas para investidores focados em renda, sustentados por bons indicadores operacionais e perspectivas positivas para os dividendos. Já os fundos de escritórios foram apresentados como uma das principais oportunidades de ganho de capital, beneficiados pela recuperação da ocupação, crescimento dos aluguéis e cotas ainda negociadas com desconto. Em relação aos shopping centers, Carraz manteve visão positiva, destacando a relevância desses ativos na rotina e no convívio social dos brasileiros, característica que contribui para sua resiliência.

Carraz destacou que uma carteira diversificada deve contemplar diferentes segmentos imobiliários. Ainda assim, os fundos de escritórios foram apontados como a principal fonte potencial de geração de ganho de capital no longo prazo, devido ao maior desconto da classe. Na sua avaliação, a combinação entre melhora operacional, crescimento dos aluguéis e descontos ainda relevantes nas cotas cria um cenário favorável para a valorização do segmento. De forma geral, os participantes reforçaram a visão de que a indústria brasileira de FIIs continua apresentando amplo espaço para crescimento, sofisticação e consolidação nos próximos anos.

Consolidação e evolução da indústria

Os palestrantes também discutiram a evolução estrutural do mercado de FIIs. Na visão de Abbud, a indústria caminha para uma nova fase de consolidação. Fundos maiores tendem a oferecer ganhos de eficiência, maior liquidez e acesso a um conjunto mais amplo de ferramentas de gestão. Vedrossi complementou que novas estruturas, como fundos de prazo definido e veículos com diferentes classes de cotas, ampliam as alternativas de investimento disponíveis, embora exijam atenção à liquidez e ao alinhamento entre o prazo dos fundos e a duração dos ativos investidos.

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