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Iguatemi (IGTA3): Retomamos cobertura com recomendação de Compra

Retomamos a cobertura de Iguatemi (IGTA3) com recomendação de compra e preço-alvo de R$41,0/ação.

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Estamos retomando a cobertura de Iguatemi (IGTA3) com recomendação de compra e preço-alvo de R$41,0/ação, o que representa um potencial de valorização de 26,3%. A ação apresentou uma performance de -40% desde o começo do ano, contra a performance de -14% no IBOV.

(i) Portfólios sólidos provavelmente recuperarão mais rapidamente do que a média. A Iguatemi possui um portfolio de shoppings dominantes e produtivos focados principalmente em clientes de alta renda (classe A/B), que vemos como mais resilientes neste cenário desafiador pós-pandemia. Por esse motivo, acreditamos que a Iguatemi está bem posicionada para apresentar uma recuperação mais rápida do que a média do setor nos próximos anos.

(ii) Potencial de crescimento principalmente por meio de aquisição de participação em shoppings próprios e desenvolvimento de novos projetos. Apesar da baixa visibilidade de novos greenfields (novas construções), vemos espaço para o crescimento da companhia por meio de aquisições de participação em shoppings próprios (ativos de terceiros são uma possibilidade, mas vemos a Iguatemi altamente seletiva em novos alvos potenciais), bem como desenvolvimento de novos projetos (por exemplo, hotéis e torres corporativas) dado seu vasto banco de terrenos próximos aos seus shoppings.

(iii) Potencial atraente dado portfolio sólido. IGTA3 está negociando à um FFO Yield de 6,9% para 2021 e 7,0% para 2022E (14,5x 2021E P/FFO e 14,2x 2022E P/FFO), o que implica em um spread de aproximadamente 3,1 p.p. e 3,2 p.p. para os títulos públicos (NTN-B 2035). A combinação do desconto e perspectiva positiva de recuperação nos leva a ver um ponto de entrada atraente para a ação.

Evolução do Preço de IGTA3


Descrição da Companhia:

A Iguatemi é uma das maiores empresas full service no setor de shopping centers do Brasil. Atualmente, a companhia possui participação em 15 shoppings centers, 2 outlets premium e 3 torres corporativas, que somam cerca de 728 mil m² de ABL. A empresa tem como foco clientes da classes A e B nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste do país. Além disso, a empresa também está focada no desenvolvimento de projetos multiuso no entorno de seus shoppings, a fim de capturar sinergias entre esses empreendimentos e seus shoppings.

Breve Histórico:

A Iguatemi foi fundada pelo Sr. Carlos Francisco Jereissati em 1979 como uma sociedade limitada e tornou-se uma companhia S.A em 1983. Em fevereiro de 2007, a empresa concluiu seu IPO (oferta inicial de ações), onde levantou cerca de R$550 milhões e se tornou a primeira companhia de shopping centers a ser listada no Brasil. Em novembro de 2009, a Iguatemi concluiu seu processo de follow-on (oferta subsequente de ações), que arrecadou cerca de R$410 milhões (100% primária). Por fim, em 2019, a empresa lançou sua plataforma de marketplace Iguatemi 365 com mais de 90 marcas. Hoje, a plataforma soma mais de 300 marcas e segue em expansão.

Estrutura Societária:

A Iguatemi está listada no Novo Mercado, atendendo a todos os requisitos de mais alto nível de governança da B3. A empresa é controlada pela Jereissati Participações S.A com cerca de 51% das ações.

Presença Geográfica da Iguatemi

Estrutura Societária da Iguatemi


Diretoria e Conselho de Administração

Diretoria

Conselho de Administração


Tese de Investimento

Ativos dominantes e foco em clientes de alta renda

A Iguatemi possui um portfólio de shoppings dominantes e produtivos, voltados para clientes de alta renda (classes A e B), como o Iguatemi São Paulo e Iguatemi JK, ambos localizados na cidade de São Paulo. Os shoppings da Iguatemi apresentam um dos maiores indicadores de venda por m² do Brasil (R$1.693/m² em 2019 vs. média do Brasil de R$1.000/m²).

Seu portfólio se destaca não só pela alta qualidade, mas também pela composição do seu mix de lojistas, que inclui em grande parte marcas de luxo e alto padrão (algumas dessas marcas possuem lojas físicas apenas em ativos da Iguatemi). Acreditamos que a maior exposição a famílias de alta renda, que consideramos como mais resilientes em momentos desafiadores, deve permitir que a empresa se recupere mais rapidamente dos impactos da pandemia em comparação a média do setor. Além disso, a maior eficiência de seus ativos deve levar alguns lojistas a fecharem lojas menos produtivas (caso necessitem reduzir suas operações), bem como atrair novos lojistas em potencial, favorecendo a recuperação de seu portfólio nos próximos anos.

Vendas por ABL (R$/m²/mês)

Vendas Mesmas Lojas e Aluguéis Mesmas Lojas

Avenidas de Crescimento

Desde o IPO em 2007, a Iguatemi adicionou cerca de 119 mil m² de ABL por meio de aquisições de participações em ativos próprios, que vemos como uma via de crescimento de baixo risco para a empresa como, por exemplo, a aquisição de participação no Praia de Belas, Esplanada, Iguatemi Porto Alegre e nas torres corporativas da Iguatemi (por meio da Maiojama Participações) no primeiro trimestre de 2020. Acreditamos que a Iguatemi deve manter sua estratégia para potenciais aquisições oportunistas no futuro. Além disso, a Iguatemi possui 196 mil m² para futuras expansões de seus shoppings e mais de 1,3 milhão de m² de banco de terreno próximo aos seus empreendimentos (usualmente destinados para o desenvolvimento de empreendimentos multiuso como torres corporativas e hotéis, a fim de atrair tráfego aos seus shoppings). Porém, não esperamos que a empresa anuncie novas expansões no curto prazo para preservar seu caixa.

Além disso, o crescimento recente dos fundos imobiliários e a baixa taxa de juros trazem uma oportunidade de monetizar ativos não essenciais a valores atraentes, como as vendas recentes do Iguatemi Florianópolis para o FII Vinci Shopping Centers (VISC11) e Iguatemi Caxias para brMalls (BRML3), ambos a cap rates de aproximadamente 8%.

Participação da Iguatemi em seu Portfólio

Iguatemi 365 – Ainda em estágio inicial, mas com grande potencial

Desde o início da crise do COVID-19 e o fechamento obrigatório dos shopping centers, a Iguatemi impulsionou sua plataforma de marketplace Iguatemi 365 por meio da expansão de suas operações para outras cidades e aumentou a adoção da plataforma por seus lojistas. Durante a pandemia, a companhia cadastrou mais de 100 novas marcas, totalizando mais de 300 marcas. A plataforma permitiu os lojistas cadastrados a continuarem vendendo seus produtos de forma online (embora em um volume menor do que as vendas pré-pandemia), o que ajudou a aliviar os impactos da crise sobre os lojistas enquanto os shoppings físicos permaneciam fechados. No entanto, a plataforma ainda está em fase inicial e nem todos os lojistas estão integrados ao Iguatemi 365. Dito isso, vemos espaço para seu marketplace crescer e amadurecer, potencialmente adicionando valor para a companhia no longo prazo.

Ainda, aproximadamente 30% das marcas presentes no Iguatemi 365 não possuem lojas físicas nos shoppings da Iguatemi (algumas marcas internacionais não possuem nem lojas físicas no Brasil). Vemos isso como uma porta de entrada para trazer novos lojistas e melhorar o mix de lojistas em seus ativos.

Riscos – Recuperação econômica mais lenta do que o esperado

Embora acreditemos que o maior impacto da pandemia já ficou para trás, os varejistas continuam amplamente impactados e estão gradualmente se recuperando após a reabertura dos shoppings. Posto isto, se a recuperação econômica levar mais tempo do que o esperado, vemos o risco de aumento na inadimplência e vacância dos shoppings e maior pressão sobre o aluguel no médio prazo.

Dívida Líquida/EBITDA

Cronograma Amortização da Dívida

Valuation – Potencial Atraente dado Portfólio Sólido

A IGTA3 está negociando à um FFO Yield de 6,9% para 2021 e 7,0% para 2022E (14,5x 2021E P/FFO e 14,2x 2022E P/FFO), o que implica em um spread de aproximadamente 3 p.p. para os títulos públicos (NTN-B 2035). A combinação do desconto e perspectiva positiva para sua recuperação nos leva a ver um ponto de entrada interessante para a ação.


Destaques Financeiros e Valuation

Iniciamos cobertura de Iguatemi com recomendação de Compra e preço alvo de R$41,0/ação. Nossa avaliação é baseada no método de fluxo de caixa descontado (DCF), assumindo um WACC (custo médio de capital) de 9,2% e um crescimento na perpetuidade de 4,5%.

Sensibilidade de Preço Alvo

Sensibilidade de Potencial de Valorização

Resumo das Estimativas


Principais Riscos para a Tese de Investimento

Segunda onda do COVID-19. O principal risco para nossa tese de investimento reside na possibilidade de um novo surto de COVID-19 e/ou outras doenças contagiosas no Brasil. Um novo surto pode, consequentemente, desencadear novos fechamentos de lojas e shopping centers, o que poderá impactar severamente a saúde financeira dos inquilinos e lojistas.

Cenário macroeconômico desafiador e saúde financeira dos lojistas. Uma recuperação mais lenta do que o esperado, que se traduz em recuperação mais fraca das vendas no varejo e na situação financeira dos lojistas poderá resultar em taxas de inadimplências, vacância e descontos nos aluguéis maiores do que o esperado.

Taxa de juros de longo prazo maiores. Apesar de não ser o nosso cenário base, um aumento da taxa de juros de longo prazo impactaria negativamente nossas estimativas, como as premissas de custo de capital e o prêmio de risco sobre as taxas de juros de títulos públicos de longo prazo como a NTN-B.

Mudanças de hábitos e contratos. Apesar de ser muito cedo para tirar quaisquer conclusões, as políticas de distanciamento social e a adoção do comércio eletrônico (e-commerce) podem influenciar a forma como os contratos de aluguel são firmados no futuro. Ainda, a discussão sobre a extinção do aluguel mínimo e migração para o pagamento variável pode começar a se fortalecer durante a crise devido à situação financeira dos locatários. No entanto, vemos essa discussão e mudança permanente como altamente improvável para os ativos de alta qualidade como os portfólios das empresas listadas sob nossa cobertura,.

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