27/07, 13h| Oportunidades de investimento em imóveis com liquidez através de FIIs

Com a possibilidade de investir em diversos segmentos imobiliários, como imóveis comerciais, galpões, shopping centers entre outros, os fundos imobiliários listados na bolsa oferecem, além da possibilidade de rendimento recorrente (dividend yield), a vantagem da liquidez e a oportunidade de obter ganho com a valorização das cotas na bolsa. Veja a live e confira as vantagens desse produto e as oportunidades de investimento com a reabertura da economia.

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Veja o painel na íntegra

Mercado com grande potencial de crescimento

Os fundos imobiliários somam um patrimônio de R$ 191 bilhões no Brasil segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima)  e ainda têm muito espaço para crescer. “Nos Estados Unidos, existe US$ 1 trilhão em fundos imobiliários e mais de 44% da população investe nesse mercado, enquanto no Brasil temos cerca 1 milhão de investidores”, disse Marcelo Fedak, CEO da Blue Macaw.

Os fundos imobiliários listados em bolsa têm suas cotas negociadas como se fossem uma ação. A diferença é que eles pagam dividendos mensais para os cotistas. “As pessoas podem tanto reinvestir o dividendo recebido ou, dependendo do estágio de vida, quando se aposentarem, por exemplo, podem usar isso como um complemento de renda”, disse Fedak.

Vantagens dos FIIs x Imóveis

Uma das principais vantagens de se investir em imóveis via fundos imobiliários é possibilidade de diversificação da carteira, investindo em vários ativos, e a acessibilidade a empreendimentos que dificilmente o investidor teria condições de investir como shopping centers, galpões logísticos e hotéis, afirmou Pedro Carraz, sócio da XP e responsável pela gestão dos FIIs de ativos reais da XP Asset.

Além disso, Carraz destaca que os FIIs oferecem:

1. Maior liquidez: o investidor pode vender as cotas na bolsa e receber o dinheiro em D+2 na conta, enquanto o processo da venda de imóvel leva meses;
2. Facilidade: se precisar dos recursos no curto prazo, o investidor pode vender apenas parte das cotas em fundos imobiliários e não todo o investimento, o que já não seria possível com um imóvel;
3.  Gestão profissional : gestor vai buscar e analisar os melhores ativos para a carteira;
4. Menor risco de inadimplência: os fundos como galpões ou shopping centers têm como inquilinos grandes empresas, cuja qualidade de crédito é melhor que de alguns locatários pessoas físicas;
5. Transparência e previsibilidade: os preços dos ativos são negociados em bolsa, e o investidor sabe exatamente o valor dos investimento;
6. Possibilidade de obter ganho de capital com a valorização das cotas na bolsa.

Além disso, os fundos imobiliários listados em bolsa, que tenham mais de 50 cotistas e que não tenham nenhum cotista com participação maior que 10% das cotas contam com isenção fiscal no pagamento de dividendos. “O relator da Reforma Tributária entendeu que não faria sentido incluir a tributação dos fundos imobiliários e no novo texto da reforma permanece a isenção para os FIIs,” disse Carraz.

Mercado de FIIs já mostra recuperação

Os fundos imobiliários, especialmente aqueles expostos ao setor de varejo como o de shopping centers, já têm mostrado uma recuperação com a reabertura da economia e avanço da vacinação, afirmou Carraz. “Temos cerca de 600 shopping centers no Brasil em áreas muito bem localizadas e já vemos uma recuperação nos últimos 30 a 40 dias com a retomada da economia e avanço da vacinação”, disse Carraz. “O setor de shopping centers não vai morrer, eles são mais que centro de compras, são espaços de lazer e serviços”, disse Carraz. Para ele, deve se intensificar a integração entre as vendas online e offline. “O cliente pode comprar um produto e retirar na loja ou gostar de algo da loja e pedir para entregar em casa”, disse.

A XP Asset gere um fundo de shopping centers, o XP Malls (XPML11), que conta com 12 empreendimentos em carteira e taxa de administração de 0,75%.

A XP possui R$ 10,5 bilhões de ativos sob gestão em 11 fundos imobiliários, que inclui os fundos de tijolos, que investem em ativos reais como lajes corporativas , hotéis e shopping centers; os portfólios que compram papéis de dívida atrelados ao setor imobiliário como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e os fundos que compram cotas de outros FIIs.

Alta demanda por galpões logísticos com crescimento do e-commerce

Com a pandemia houve um forte crescimento das vendas pelo e-commerce, o que gerou grande demanda por galpões logísticos e esse movimento veio para ficar, destacou Fedak. “No Brasil 10% a 15% das vendas do varejo vem de comércio eletrônico. Nos Estados Unidos esse número é entre 20% a 30% e na China é mais de 50%, então há muito espaço para crescer”, disse Fedak.

Hoje o fundo de galpão logístico e industriais da Blue Macaw, o BLMG11, tem na carteira inquilinos como Via Varejo, Mercado Livre e Dafiti

Carraz afirmou que o mercado brasileiro de FIIs ainda está em pleno desenvolvimento, vendo espaço para o crescimento de segmentos ainda pequenos no Brasil, mas que são muito comuns lá fora como fundos de propriedades multifamily, imóveis voltados para estudantes, data centers, moradias para terceira idade , entre outros.

Impacto da Selic para os FIIs

O gestor para XP acredita que o mercado de fundos imobiliários já precificou o ciclo de alta da taxa de juros e que novas altas da taxa Selic não devem ter grande impacto para esses ativos. “A curva longa da taxa de juros já precifica a alta da taxa Selic, que deve fechar o ano entre 6%a 7%”, disse.

O segundo fator que torna os fundos imobiliários mais protegidos é o fato dos contratos de aluguel dos imóveis serem indexados à inflação. Olhando os retornos do pagamento de dividendos (dividend yield) dos fundos eles ainda estão mais altos que os papéis do Tesouro indexados à inflação (NTN-B), oferecendo um spread mais que suficiente para investir em ativos não livre de risco, disse Carraz.

Antes de investir , é importante o investidor escolher bem o gestor do fundo, analisar o setor que o fundo investe e a rentabilidade-alvo do portfólio disse Kaique Grossman, Especialista em Real Estate, Fundos Imobiliários & Listados na XP.

“O quanto alocar vai depender de que tipo de setor ele quer estar exposto, mas ele deveria ter pelo menos 20% da carteira em ativos imobiliários”, disse Fedak.