Propriedades Multifamily – o que são?

Artigo realizado em conjunto com a CONTI


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Continuando nossa série de publicações sobre o mercado de Real Estate nos Estados Unidos em conjunto com a CONTI, neste relatório iremos abordar o conceito Multifamily.

Acesse aqui a 1ª publicação

Estamos acompanhando um crescente interesse do brasileiro em investir em propriedades multifamily nos EUA. Mas, afinal, você sabe o que são?

Conceito Multifamily

Conceitualmente podemos dizer que propriedade multifamily é um complexo residencial com mais de uma unidade habitacional no mesmo edifício. Apesar de ser destinado a moradia, multifamily é uma categoria de imóveis comerciais na qual todos os apartamentos são destinados a aluguel e estão registrados sob uma única matrícula/escritura, ou seja, existe um único proprietário (pessoa física ou jurídica) e todos os moradores são apenas locatários.

Normalmente não é possível fazer a venda individual de uma unidade por conta de regulamentos da cidade além de motivos financeiros e operacionais.

Mercado Imobiliário Comercial dos EUA. Fonte Cálculos da Associação Nacional de Fundos de Investimentos Imobiliários (NAREIT)

O mercado de propriedades multifamily já é absolutamente maduro e consolidado nos EUA. A indústria em si já existe há mais de 100 anos e há muitos bancos que já trabalham nesse mercado. Também existem companhias privadas e públicas totalmente focadas nesse setor. No geral, essas propriedades possuem uma liquidez muito grande uma vez que moradia é uma necessidade básica, a demanda por aluguel é uma crescente e os retornos são atrativos. Vale lembrar que uma entre oito pessoas nos EUA mora em um imóvel multifamily e o total já ultrapassa 40 milhões de pessoas.

Para se ter uma noção de grandeza, o setor de multifamily possui atualmente 14,5 milhões de unidades distribuídas nas 62 maiores áreas metropolitanas dos EUA. Contribui com mais de US$3.5Bi para a economia americana diariamente (US$1.3Tri ao ano) e emprega mais de 12.3 milhões de trabalhadores.

Fonte: CBRE Research

Algo bastante interessante é analisar como as mudanças socioeconômicas favorecem a indústria. Se por um lado temos a geração dos “Millennials”, com altos índices de endividamento estudantil (~US$1.6Tri), desejo por mobilidade, maior lentidão em casar e ter filhos e, com isso, uma menor probabilidade de serem proprietários de um imóvel; do outro lado temos a geração chamada “Baby Boomers” com altos gastos com a saúde, aumento no valor dos seguros, ausência de poupança (50%), e registro de alta nas falências de 204% entre 1991 e 2016, contribuindo também para uma redução de moradias próprias. Estima-se que mais de 5 milhões são inquilinos atualmente.

Tipos de Multifamily

Dentro dessa classe de ativos denominada Multifamily encontramos diferentes tipos e públicos. Alguns exemplos:

  • High-Rise: são encontrados quase exclusivamente nos centros urbanos americanos e consistem em um grande edifício com mais de 5 andares. Os ativos “arranha-céus” são mais comumente encontrados em áreas densamente povoadas como Nova York e Boston e a maioria se assemelha aos edifícios brasileiros.
  • Mid-Rise: são normalmente encontrados fora dos centros urbanos e com menor densidade populacional. Esses ativos geralmente consistem em um prédio com menos de 5 andares.
  • Suburban or Garden Style: são encontrados quase exclusivamente fora dos centros urbanos, nos subúrbios. Esses ativos geralmente incluem mais de dez prédios e têm de 2 a 3 andares por prédio.
Fonte: CONTI

Vantagens

Como principais vantagens para investir em propriedades multifamily destaca-se:

  • Baixa volatilidade
  • Atraentes retornos ajustados ao risco
  • Alta demanda e perspectiva demográfica favorável
  • Renda passiva imediata pós investimento
  • Ambiente regulatório favorável
  • Alto grau de transparência
  • Excelentes opções de financiamentos de propriedades
  • Aluguéis de curto prazo permitem ajuste imediato às condições de mercado
Propriedade Multifamily tipo Garden Style da CONTI Organization

Conclusão

Como já dito, investimentos em propriedades multifamily nos EUA é algo que já existe há muitos anos e oferece uma excelente diversificação ao portfólio de qualquer investidor. É comum para o americano ter uma concentração de 20% ou mais em investimentos em Real Estate em sua carteira. Certamente, o investidor brasileiro tem muito a se beneficiar conhecendo mais sobre essa indústria e investindo neste mercado, proporcionando uma maior diversificação no seu próprio portfólio.

Fiquem ligados pois falaremos mais sobre Real Estate Americano e Multifamily nos próximos relatórios.

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Sobre a CONTI

A CONTI é uma empresa líder de investimentos em Real Estate nos Estados Unidos. Fundada em 2008, a CONTI atuou em mais de US$ 1,25 bilhão em transações imobiliárias e tem sido consistentemente reconhecida como uma das empresas privadas de maior crescimento nos EUA nos últimos sete anos. Hoje investe em classes de ativos diretamente em imóveis próprios e indiretamente por meio de estrutura de capital

O CEO Carlos Vaz, brasileiro reconhecido como um dos líderes mais influentes no Texas, esteve em publicações como Forbes, Harvard Business Review e também em renomados veículos da mídia brasileira.

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