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Conteúdo elaborado em conjunto com o time de Corporate Action da XP
O Grupo AIZ (“AIZ” ou “Companhia”) encontra-se em meio a assembleias com seus credores após inadimplemento de dívidas.
Atualizaremos esta página de acordo com comunicados por parte da Companhia e seus agentes fiduciários.
Credores: próximos passos
- Credores do CRI 301 e 302 – Votar na nova Assembleia do CRI AIZ: Se o investidor recebeu o e-mail de voto para essa Assembleia, título: “IMPORTANTE – AGT da AIZ (21F0569265)”, é imprescindível participar e manifestar seu voto. Acompanhe o recebimento do e-mail também na caixa do lixo eletrônico/SPAM.
- Credores do CRI 415 – Não há nada que precisem fazer no momento.
- Credores do CRA AIZ – Não há nada que precisem fazer no momento.
Terceira leva de assembleias (atual)
Após a realização da primeira e da segunda leva de assembleias, realizadas ao longo de 2025, as securitizadoras das emissões identificaram a necessidade de fazer uma nova rodada para o CRI AIZ 301 e 302.
| Ativo | Código IF | “Antigo nome” | Nome no app | Securitizadora | Agente fiduciário | Status da assembleia | 1ª convocação | 2ª convocação |
| CRI 301 | 21F0568504 | CRI AIZ I Longo | n.a. | Virgo | Oliveira Trust | Em andamento | 24/12/25 | A definir |
| CRI 302 | 21F0569265 | CRI AIZ I Curto | CRI AIZ – Ago/2026 | Virgo | Oliveira Trust | Em andamento | 24/12/25 | A definir |
| CRI 415 | 21K0633996 | CRI AIZ II | CRI AIZ – Out/2026 | Virgo | Oliveira Trust | n.a. | n.a. | n.a. |
| CRA AIZ | CRA02300FFL | CRA AIZ | CRA AIZ – Ago/2028 | Opea | Vórtx | n.a | n.a. | n.a. |
Vide o glossário no final da página para maior entendimento.
Linha do Tempo
Assembleia CRI 301 e 302 (dezembro 2025)
A AIZ recebeu uma proposta de R$ 185 milhões pelo imóvel Galpão que está em garantia (abaixo do seu valor de laudo de avaliação de R$ 192 milhões) e, para que a venda aconteça, os credores terão que aprová-la. Junto à permissão da venda, a AIZ está propondo um reajuste nas condições comerciais dos CRIs, que afetará os termos de pagamento do CRI 302 e precisa ser aprovada pelos credores.
Como os créditos do investidor serão afetados?
Exemplo hipotético de um investidor que tem R$ 1.000,00 (mil reais):
Saldo Devedor (“SD”): R$ 1.000,00
(-) Desconto/deságio sobre o SD: R$ 479,72 (~48% do SD)
(-) Pagamento ao investidor com a venda do Galpão: R$ 80,84 (~8% do SD)
(=) SD após venda: R$ 439,44
Ou seja, no exemplo acima, após essas mudanças no Saldo Devedor, o investidor terá R$ 439,44 que serão pagos nos seguintes termos:
- Prazo de 10 anos
- Remuneração de CDI + 3,5%
- Carência de juros de 12 meses
- Carência de amortização de 24 meses
Em resumo, o investidor receberá inicialmente R$ 80,84 (~8%) dos R$ 1.000 através do dinheiro da venda do imóvel, R$ 439,44 (~44%) através do fluxo descrito acima e, o restante, R$ 479,72 (~48%) será de descontado/desagiado do crédito (assim, o investidor não irá receber essa parte).
Por que o pagamento será feito dessa forma?
A proposta das condições veio da necessidade da AIZ de equilibrar suas dívidas de mercado de capitais e suas outras obrigações. Dessa forma, ela propôs descontos/deságios do Saldo Devedor de 20% para o CRI 301 e 48% para o 302, além de definir a divisão dos R$ 185 milhões da venda do Galpão da seguinte forma: R$ 121,5 milhões vão para os investidores e R$ 63,5 milhões serão retidos para outras funções, conforme descrito abaixo e no Anexo III do Material de Apoio.
Os R$ 121,5 milhões serão distribuídos aos investidores da seguinte maneira:
- CRI 301 R$ 112 milhões – essa série será quitada por completo
- CRI 302: R$ 4,9 milhões – quita parcialmente a série
- CRI 415: R$ 4,9 milhões – quita parcialmente a série
Os R$ 63,5 milhões serão destinados para:
- Regularização do imóvel Galpão: R$ 28 milhões
- Reforço de caixa da AIZ: R$ 24,7 milhões
- Corretagem da venda do Galpão: R$ 8 milhões
- Honorários da CBRE: R$ 2,6 milhões
- Recomposição do fundo de reserva do CRI 302: R$ 150 mil
O CRI 301 terá desconto/deságio menor e receberá um montante maior da venda, pois é a série que detém a garantia dos imóveis.
Essa divisão foi proposta pela Companhia aos credores e precisa ser aprovada em assembleia por 50%+1 dos CRIs ou, em segunda convocação, pela maioria dos presentes, desde que 20% dos CRI estejam presentes.
Após o resgate do CRI 301, os imóveis restantes ficarão em Alienação Fiduciária em nome da Virgo Securitizadora. O valor de laudo desses imóveis é de cerca de R$ 40 milhões e os valores de suas vendas serão usados para amortizar o CRI 302 e o CRI 415, de maneira equivalente (50% cada um). Esses imóveis devem ser vendidos até 1 de setembro de 2026 e, caso isso não aconteça, uma nova assembleia será chamada.
Os investidores que compraram o CRI 302 em sua emissão, junho de 2021, receberam cerca de 83% do principal de volta, considerando os eventos de juros e amortização até hoje.
Ordens do Dia
De maneira resumida, seguem as principais ordens do dia:
- Aprovar que o Galpão seja vendido por R$ 185mm ao invés de R$ 192mm (valor de laudo);
- Haircut de PU dos CRIs 301 e 302, a partir de 20 de novembro de 2025, no valor de R$ 201,02 e de R$ 256,03, respectivamente;
- Não pagamento de juros até 27 de fevereiro de 2026, último dia para vender o Galpão;
- Aprovar o pré-pagamento total do CRI 301, uma vez que haja a venda do Galpão;
- Aprovar o pré-pagamento parcial do CRI 302 de R$ 4,9mm, uma vez que haja a venda do Galpão;
- Aprovar a repactuação do CRI 302 com alongamento de 10 anos e remuneração de CDI + 3,5% (+ carência de juros de 12 meses e amortização por 24 meses);
- Aprovar o aumento do prazo limite para a venda dos imóveis garantia, exceto o Galpão, para que ocorra até o dia 01 de setembro de 2026;
- Caso aprovados todos os itens acima, aprovar a destinação do produto da venda do Galpão, nos valores constantes do Anexo III do Material de Apoio desta Assembleia, que inclui o pagamento de R$ 4,9mm ao CRI AIZ 415.
Para auxiliar na manifestação de voto, enviaremos aos clientes procurações por e-mail, através do sistema DocuSign, para que os titulares possam votar em matérias. Acompanhe o recebimento do(s) e-mail(s) também na caixa do lixo eletrônico/SPAM. Título do e-mail: “IMPORTANTE – AGT da AIZ (21F0569265)”
Proposta de Repactuação AIZ
O CRI 302 será:
- Alongado por 10 anos
- Remunerado à CDI + 3,5% a.a.
- Terá um período de carência de juros de 12 meses
- Terá período de carência de principal de 24 meses
O CRA AIZ não se enquadra nessa repactuação, pois tem a fiança da Paraná Equipamentos, a PESA.
Imóveis em garantia do CRI 301
Os imóveis em garantia são localizados em São José dos Pinhais (PR), no bairro do Ipê.
O imóvel “Galpão” é composto pelos lotes F347, F348, F349 e F350. Vide foto abaixo.
A CBRE foi contratada para assessorar a venda dos imóveis mencionados e, conforme proposta aprovada pelos credores em assembleia, sua comissão seria de 3,75% sobre o valor bruto de venda dos imóveis comercializados. Considerando o valor total de laudo R$ 232 milhões dos imóveis, sua remuneração deveria ser próxima de R$ 8,7 milhões.
A AIZ, contudo, encontrou o comprador do imóvel Galpão com apoio de terceiro não identificado pela Companhia ou pela Virgo. Como a CBRE detém exclusividade, os credores do 301 acordaram em pagar R$ 2,6 milhões à CBRE para quebra de contrato e R$ 8 milhões à parte que auxiliou na negociação.
Segunda leva de assembleias – resultados
CRI AIZ I (CRIs 301 e 302)
- Aprovada a redução de quórum de aprovação para 50%+1 dos CRIs ou, em segunda convocação, pela maioria dos presentes, desde que 20% dos CRI estejam presentes.
- Aprovada a contratação da CBRE para auxiliar no processo de venda dos imóveis em garantia.
- Aprovada a abstenção da Virgo ao termo de liberação da Alienação Fiduciária dos imóveis. Assim, uma vez que o CRI 301 for pago, os imóveis continuarão em nome da Virgo para pagar os CRIs.
CRI AIZ II (CRI 415)
- Aprovada a contratação do escritório Ferro, Castro, Neves, Daltro & Gomide Advogados.
Primeira leva de assembleias – resultados
CRI AIZ I (CRIs 301 e 302)
- Não foi atingido quórum suficiente para deliberar sobre a maior parte das ordens do dia.
- Foi aprovada a ordem referente à venda de imóveis e à contratação de um advisor para auxiliar no processo de venda.
- Devido ao vencimento antecipado do CRA AIZ, esta emissão encontra-se em trâmite de nova assembleia, considerando que possui uma cláusula de cross-default (inadimplemento cruzado) não automática.
CRI AIZ II (CRI 415)
- Não foi atingido o quórum de deliberação.
- Em razão disso, foi decretado o vencimento antecipado desta emissão.
CRA AIZ
- Foi atingido o quórum necessário, permitindo a aprovação de todas as ordens do dia.
- No entanto, considerando o vencimento antecipado do CRI AIZ II, foi declarado o vencimento antecipado desta emissão, conforme previsto pela cláusula de cross default.
Glossário
| CRI AIZ I | Composto por suas séries, o CRI 301 (1ª série) e o CRI 302 (2ª série) |
| CRI 301 | Código: 21F0568504 – “301ª série da 4ª emissão da Virgo” – Série encarteirada por investidores institucionais que detém (i) a Alienação Fiduciária de imóveis da AIZ, (ii) Cessão Fiduciária de um Contrato Take-or-Pay com a Paraná Equipamentos e (iii) o Aval do sócio da AIZ. (Antes referido como CRI AIZ I Longo). |
| CRI 302 | Código: 21F0569265 – “302ª série da 4ª emissão da Virgo” – Série que detém (i) a Cessão Fiduciária de um Contrato Take-or-Pay com a Paraná Equipamentos e (ii) o Aval do sócio da AIZ. Não detém a Alienação Fiduciária dos imóveis. (Antes referido como CRI AIZ I Curto). |
| CRI 415 | Código: 21K0633996 – “415ª série da 4ª emissão da Virgo” – Emissão que conta com (i) a Cessão Fiduciária de um Contrato Take-or-Pay com a Paraná Equipamentos e (ii) o Aval do Sócio da AIZ. Não detém a Alienação Fiduciária dos imóveis. (Antes referido como CRI AIZ II). |
| Imóveis em garantia do CRI 301 | Estão em alienação fiduciária para o CRI 301 os imóveis de matrícula: 83.527 (lote F347), 83.528 (lote F348), 83.529 (lote F349), 83.530 (lote F350), 89.847 (lote F062), 51.542 (lote E086) e 85.339 (lote E087). O valor total de venda dos imóveis, considerando seus laudos de avaliação, é R$ 232 milhões. |
| Imóvel “Galpão” | Agrupamento de imóveis composto pelas matrículas: 83.527, 83.528, 83.529 e 83.530. Seu valor de venda, segundo o laudo de avaliação, é R$ 192 milhões. |
| Ordem do dia | São os assuntos que serão discutidos e votados em uma assembleia. |
| Quórum de aprovação | Regra que define quantos votos são necessários para que uma decisão seja válida. |
| Edital de Convocação | É o anúncio oficial que chama os titulares de um ativo para participarem de uma assembleia. Ele funciona como um convite formal e contém, principalmente: (i) data, hora e local da assembleia (ou link, se virtual) e (ii) as ordens do dia da assembleia. |
| Repactuação de crédito | É um acordo para mudar as condições de uma dívida já existente, feito entre o devedor e o(s) credor(es). Em uma repactuação o valor da dívida, o prazo, os juros de remuneração, as garantias e a forma de pagamento (frequência de amortização e juros, carência etc.) podem ser renegociados. |
| “Haircut” de dívida | É, de forma simples, um desconto aplicado sobre o valor que um credor tem a receber. Em vez de pagar o valor total originalmente contratado, o devedor paga apenas uma parte, definida em acordo. Essa prática é comum em processos de reestruturação financeira, quando a empresa não tem condições de honrar integralmente suas obrigações. |
| Laudo de avaliação | É um documento técnico que indica o valor de um imóvel (ou de um conjunto de imóveis) com base em critérios professionais e normas específicas. Ele é elaborador por um avaliador habilitador, seguindo os padrões dos órgãos reguladores. |
| Alienação Fiduciária | É uma forma de garantia usada em contratos financeiros. O devedor transfere a propriedade de um bem (e.g. imóveis, máquinas, carros etc.) para outra contraparte (credor), como forma de garantir o pagamento de uma dívida. É uma transferência de titularidade com condição de devolução. Ou seja, o credor passa a ser o “dono formal” do bem até que a dívida seja paga. Se a dívida é paga, o credor devolve a titularidade do bem. Se a dívida não é paga, o credor fica com o bem, para compensar o crédito. |
| Cessão Fiduciária | É uma garantia usada em contratos financeiros. O devedor cede direitos de crédito (e.g. recebíveis, duplicatas, aluguéis etc.) para outra contraparte (credor), como forma de garantir o pagamento de uma dívida. É uma transferência de titularidade com condição de devolução. Ou seja, o credor passa a ser o “dono formal” do direito até que a dívida seja paga. Se a dívida é paga, o credor devolve os direitos. Se a dívida não é paga, o credor fica com os recebíveis cedidos, para compensar o crédito. |
Comunicaremos toda e qualquer atualização do caso. A XP está à disposição para quaisquer dúvidas e/ou esclarecimentos que se fizerem necessários.
Sem prejuízo, é necessário que investidores acompanhem os comunicados e convocações que venham a ser feitos pela Securitizadora e/ou pelo Agente Fiduciário nos locais e termos previstos nos respectivos Termos de Securitização. Em caso de dúvidas, as securitizadoras / agentes fiduciários poderão ser acionados nos e-mails (juridico@virgo.inc, af.assembleias@oliveiratrust.com.br, ri@opeacapital.com, agentefiduciario@vortx.com.br e jsc@vortx.com.br).
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