Análise (Crédito): MRV Engenharia

Para melhor entendimento do relatório, sugerimos consultar o Glossário ao final da página, caso seja necessário.

A MRV é a maior incorporadora do Brasil e é focada em moradias populares. Apesar do principal segmento de atuação ser atrelado ao programa Minha Casa Minha Vida, a empresa também possui exposição no segmento de média renda e conta com as subsidiárias Urba, Luggo e Resia, que ampliam seu escopo para além da incorporação.

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Quem é a MRV?

Histórico

A MRV foi fundada em 1979 em Belo Horizonte, Minas Gerais, por Rubens Menin, Mário Lúcio Menin e Vega Engenharia. Embora originalmente focada na construção e desenvolvimento de empreendimentos residenciais em Belo Horizonte (MG), a empresa começou a expandir suas operações para as regiões Sul e Sudeste do Brasil em 1995.

Em 2007, a MRV concluiu seu processo de abertura de capital (IPO), captando aproximadamente R$1,2 bilhão. Em 2009, a empresa concluiu um follow-on, levantando um adicional de R$ 595 milhões. Finalmente, a sua subsidiária Log Commercial Properties foi segregada da MRV no final de 2018, tornando-se uma companhia independente.

Em 2012, foi criada a Urba, especializada em loteamentos e condomínios residenciais. Em 2019, houve a criação da Luggo, linha de imóveis para locação residencial. Em 2020, a MRV adquiriu a AGS Residential, empresa norte-americana do setor, a qual passou a se chamar Resia em 2022.

Atuação

Atualmente, a MRV é a maior incorporadora do Brasil e é focada em moradias populares. Apesar de o principal segmento de atuação ser atrelado ao programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), a empresa também possui exposição ao segmento de média renda (fora do programa habitacional).

Além disso, a empresa busca expandir seu escopo de atuação por meio das seguintes alavancas de crescimento:

• Urba: subsidiária de planejamento urbano e loteamentos;
• Luggo: startup de locação de apartamentos;
• Resia (antiga AHS Residential): construtora que atende as famílias de classe média nos EUA (renda entre US$ 37 mil a R$ 87 mil/ano). O modelo de negócios consiste no desenvolvimento completo dos empreendimentos e na venda dos condomínios para fundos de renda imobiliária.

Presença

A MRV possui presença nacional e opera em 22 estados brasileiros e mais de 160 cidades, com uma grande expertise em moradias populares com larga nacional. Também atua em todas as etapas de aquisição, desenvolvimento, construção e vendas de terreno em desenvolvimento. Ademais, é atua em 14 cidades nos Estados Unidos da América, nos estados da Florida, Texas e Georgia.

Estratégia

A estratégia da MRV Incorporação será de manter operação simplificada, com cerca de 40 mil unidades por ano e saída gradual de 40 cidades em que atua atualmente. O foco, portanto, será a rentabilidade, geração de caixa e desalavancagem, segundo a companhia. A meta é atingir dívida líquida/PL de 19% a 28% em 2025.

Segundo a MRV, a recuperação da rentabilidade deverá ocorrer via redução de custos e aumento de preços acima do INCC (índice nacional da construção civil), otimização do capital empregado e redução do capex com terreno, ampliando a aquisição via permuta. Além disso, deve buscar a venda de carteira de recebíveis.

Composição acionária

Rubens Menin: Co-fundador e presidente do Conselho da MRV Engenharia. É o acionista controlador, com participação de 37,5% na empresa.

A companhia está listada no Novo Mercado, atendendo a todos os requisitos para o mais alto nível de governança corporativa da B3, sob o código MRVE3.

Principais fatores do crédito

Para melhor entendimento, esclarecemos que a nomenclatura “4T22” significa “quarto trimestre de 2022”. Suas variações também se aplicam (ex: 2T21 seria o segundo trimestre de 2021).

Em 2022, a MRV apresentou redução de 3% em seus lançamentos, resultado principalmente da retração na Luggo e na Resia. Na última, a companhia destacou a demanda por locação das unidades a preços mais elevados, em meio à elevação nas taxas de financiamento imobiliário.

Em termos consolidados, a MRV apresentou queda em seu VGV líquido contratado, da ordem de 3%. Por outro lado, o preço médio cresceu 13%, compensando parcialmente o desempenho das vendas.

Os distratos (cancelamento de vendas por parte de compradores) apresentaram queda significativa em relação aos anos anteriores, sendo indicativo importante para o desempenho financeiro da companhia.

A receita líquida da MRV apresentou queda de 7% em 2022 vs. 2021 e de 13% no 4T22 em relação ao mesmo período do ano anterior, com impacto negativo de queda na produção de unidades.

A margem bruta também teve retração nos períodos, ainda impactada pela inflação e pelas safras de 2020 e 2021, quando houve volume de vendas mais alto a preços mais baixos (resultando em margem bruta mais baixa). Ao se considerar apenas as novas unidades vendidas, a um ticket médio mais alto, a margem bruta atingiria 29%.

A queima de caixa (cash burn) de R$ 2 bilhões foi ocasionada, dentre outros, por investimentos na Resia e no landbank das empresas do grupo.

Houve elevação relevante na alavancagem da MRV em 2022. A dívida líquida/EBITDA subiu de 1,8x em 2021 para 5,6x no final do último ano, enquanto a dívida líquida/patrimônio líquido foi de 38% para 69%. A companhia anunciou plano estratégico visando focar na desalavancagem dentro dos próximos dois anos, retornando a níveis anteriores a 2019.

A MRV possui covenant de alavancagem de (Dívida Líquida + Imóveis a Pagar)/Patrimônio Líquido <= 0,65. Nesta métrica, atingiu 0,63 no 4T22, com pouco espaço em relação ao limite máximo permitido em suas cláusulas de endividamento.

A posição de caixa da companhia ao final do 4T22 foi de R$ 2,9 bilhões, suficientes para pagamento de dívidas a vencer nos próximos dois anos. Considerando-se apenas a dívida corporativa (ou seja, sem financiamento à produção), o caixa cobriria três anos de vencimentos. A companhia tem, historicamente, bom acesso ao mercado de capitais.

Glossário

Fonte

MRV & CO