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Análise (Crédito): MRV Engenharia

Saiba aqui tudo o que precisa pra tomar sua decisão de investimentos sobre a MRV Engenharia: indicadores operacionais, financeiros e riscos.

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Para melhor entendimento do relatório, sugerimos consultar o Glossário ao final da página, caso seja necessário.

A MRV é a maior incorporadora do Brasil e é focada em moradias populares. Apesar do principal segmento de atuação ser atrelado ao programa Minha Casa Minha Vida, a empresa também possui exposição no segmento de média renda e conta com as subsidiárias Urba, Luggo e Resia, que ampliam seu escopo para além da incorporação.

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Destaques positivos

  • Maior construtora da América Latina.
  • Sólido histórico de performance.
  • Resiliência do segmento de baixa renda.

Pontos de atenção

  • Dependência grande de programa governamental.
  • Exposição às condições macroeconômicas.
  • Estratégia agressiva de crescimento.

Quem é a MRV?

Histórico

A MRV foi fundada em 1979 em Belo Horizonte, Minas Gerais, por Rubens Menin, Mário Lúcio Menin e Vega Engenharia. Embora originalmente focada na construção e desenvolvimento de empreendimentos residenciais em Belo Horizonte (MG), a empresa começou a expandir suas operações para as regiões Sul e Sudeste do Brasil em 1995.

Em 2007, a MRV concluiu seu processo de abertura de capital (IPO), captando aproximadamente R$1,2 bilhão. Em 2009, a empresa concluiu um follow-on, levantando um adicional de R$ 595 milhões. Finalmente, a sua subsidiária Log Commercial Properties foi segregada da MRV no final de 2018, tornando-se uma companhia independente.

Em 2012, foi criada a Urba, especializada em loteamentos e condomínios residenciais. Em 2019, houve a criação da Luggo, linha de imóveis para locação residencial. Em 2020, a MRV adquiriu a AGS Residential, empresa norte-americana do setor, a qual passou a se chamar Resia em 2022.

Atuação

Atualmente, a MRV é a maior incorporadora do Brasil e é focada em moradias populares. Apesar de o principal segmento de atuação ser atrelado ao programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), a empresa também possui exposição ao segmento de média renda (fora do programa habitacional).

Além disso, a empresa busca expandir seu escopo de atuação por meio das seguintes alavancas de crescimento:

  • Urba: subsidiária de planejamento urbano e loteamentos;
  • Luggo: startup de locação de apartamentos;
  • Resia (antiga AHS Residential): construtora que atende as famílias de classe média nos EUA (renda entre US$ 37 mil a R$ 87 mil/ano). O modelo de negócios consiste no desenvolvimento completo dos empreendimentos e na venda dos condomínios para fundos de renda imobiliária.

Presença

A MRV possui presença nacional e opera em 22 estados brasileiros e mais de 160 cidades, com uma grande expertise em moradias populares com larga nacional. Também atua em todas as etapas de aquisição, desenvolvimento, construção e vendas de terreno em desenvolvimento. Ademais, é atua em 14 cidades nos Estados Unidos da América, nos estados da Florida, Texas e Georgia.

Estratégia

A estratégia da MRV Incorporação será de manter operação simplificada, com cerca de 40 mil unidades por ano e saída gradual de 40 cidades em que atua atualmente. O foco, portanto, será a rentabilidade, geração de caixa e desalavancagem, segundo a companhia. A meta é atingir dívida líquida/PL de 19% a 28% em 2025.

Segundo a MRV, a recuperação da rentabilidade deverá ocorrer via redução de custos e aumento de preços acima do INCC (índice nacional da construção civil), otimização do capital empregado e redução do capex com terreno, ampliando a aquisição via permuta. Além disso, deve buscar a venda de carteira de recebíveis.

Composição acionária

Rubens Menin: Co-fundador e presidente do Conselho da MRV Engenharia. É o acionista controlador, com participação de 37,5% na empresa.

A companhia está listada no Novo Mercado, atendendo a todos os requisitos para o mais alto nível de governança corporativa da B3, sob o código MRVE3.

Principais fatores do crédito

Para melhor entendimento, esclarecemos que a nomenclatura “4T22” significa “quarto trimestre de 2022”. Suas variações também se aplicam (ex: 2T21 seria o segundo trimestre de 2021).

Em 2022, a MRV apresentou redução de 3% em seus lançamentos, resultado principalmente da retração na Luggo e na Resia. Na última, a companhia destacou a demanda por locação das unidades a preços mais elevados, em meio à elevação nas taxas de financiamento imobiliário.

Em termos consolidados, a MRV apresentou queda em seu VGV líquido contratado, da ordem de 3%. Por outro lado, o preço médio cresceu 13%, compensando parcialmente o desempenho das vendas.

Os distratos (cancelamento de vendas por parte de compradores) apresentaram queda significativa em relação aos anos anteriores, sendo indicativo importante para o desempenho financeiro da companhia.

A receita líquida da MRV apresentou queda de 7% em 2022 vs. 2021 e de 13% no 4T22 em relação ao mesmo período do ano anterior, com impacto negativo de queda na produção de unidades.

A margem bruta também teve retração nos períodos, ainda impactada pela inflação e pelas safras de 2020 e 2021, quando houve volume de vendas mais alto a preços mais baixos (resultando em margem bruta mais baixa). Ao se considerar apenas as novas unidades vendidas, a um ticket médio mais alto, a margem bruta atingiria 29%.

A queima de caixa (cash burn) de R$ 2 bilhões foi ocasionada, dentre outros, por investimentos na Resia e no landbank das empresas do grupo.

Houve elevação relevante na alavancagem da MRV em 2022. A dívida líquida/EBITDA subiu de 1,8x em 2021 para 5,6x no final do último ano, enquanto a dívida líquida/patrimônio líquido foi de 38% para 69%. A companhia anunciou plano estratégico visando focar na desalavancagem dentro dos próximos dois anos, retornando a níveis anteriores a 2019.

A MRV possui covenant de alavancagem de (Dívida Líquida + Imóveis a Pagar)/Patrimônio Líquido <= 0,65. Nesta métrica, atingiu 0,63 no 4T22, com pouco espaço em relação ao limite máximo permitido em suas cláusulas de endividamento.

A posição de caixa da companhia ao final do 4T22 foi de R$ 2,9 bilhões, suficientes para pagamento de dívidas a vencer nos próximos dois anos. Considerando-se apenas a dívida corporativa (ou seja, sem financiamento à produção), o caixa cobriria três anos de vencimentos. A companhia tem, historicamente, bom acesso ao mercado de capitais.

Glossário

Fonte

MRV & CO

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Disclaimer:

Este material foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S/A (“XP Investimentos” ou “XP”) tem caráter meramente informativo, não constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro, investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. Os prazos, taxas e condições aqui contidas são meramente indicativas. As informações contidas neste relatório foram consideradas razoáveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. A XP Investimentos não dá nenhuma segurança ou garantia, seja de forma expressa ou implícita, sobre a integridade, confiabilidade ou exatidão dessas informações. Este relatório também não tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados.
Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem não ser adequados para todos os investidores. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material ou seu conteúdo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo agentes autônomos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.

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