Panorama da Semana
O IFIX fechou a semana em alta de 8,4%, recuperando parte da queda da semana anterior devido não só aos preços descontados, mas também a um maior otimismo nos mercados globais, incluindo o Brasil. No exterior, os Estados Unidos anunciaram uma proposta de um pacote de US$ 2 trilhões em estímulos para mitigar os impactos do Coronavírus na economia. No Brasil, investidores também esperam pacotes para limitar os impactos na economia, principalmente para os setores mais afetados como o segmento de turismo e varejo.
Acreditamos que o impacto do COVID-19 deve se estender por mais algumas semanas e não descartamos possível volatilidade de mercado nesse meio tempo. No entanto, ressaltamos que a queda recente nos preços levaram alguns fundos a negociar a preços descontado, em diversos casos abaixo do valor patrimonial, trazendo assim retornos atrativos nos níveis atuais para os diversos segmentos de fundos imobiliários. Entretanto, ressaltamos que alguns segmentos (como de hotéis e shopping centers) são mais impactados no curto prazo e devem ter sua distribuição de dividendos prejudicada nos próximos meses.
Mais uma vez, o boletim mensal de fundos imobiliários revela no aumento no número de investidores em FIIs, o total de investidores atingiu o patamar de 760mil pessoas, um crescimento de 6,6% em comparação ao mês de janeiro, o que continua a mostrar o interesse nessa classe de ativo de renda variável. Adicionalmente, o volume mensal de negociação continua alto, em patamares similares ao segundo semestre de 2019.
Radar de Mercado
HGLG11 (link) & XPIN11 (link): O fundo CSHG Logística comunicou, via fato relevante, a conclusão da venda dos ativos Ed. Os Lusíadas, Módulos 9,10 e 11 do Ed. Onix e Ed. Alabatroz na região de Atibaia, totalizando 6,3% do ABL total do fundo por R$80 milhões (R$2.599/m²) para o fundo XP Industrial. Além disso, comunicou a opção de venda dos módulos 12, 13 e 14 do Ed. Safira. Para mais detalhes acesse nossa tese de investimento
XPLG11 (link): O fundo anuncia a revogação da oferta pública de distribuição primária em razão do contexto atual dos mercados de capitais causado pela crise do Coronavírus (covid-19).
HSML11 (link): Em complemento ao fato relevante publicado no dia 18/03/2020 e, em linha com as recomendação das autoridades públicas e da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), serão fechados temporariamente os shoppings do portfólio localizados em Rio Branco (Shopping Via Verde) e Maceió (Pátio Maceió)
XPML11 (link): O fundo comunicou, via fato relevante, o pagamento de R$40 milhões correspondente ao pagamento antecipado facultativo parcial do preço de aquisição dos shoppings Cidade Jardim e Catarina Fashion Outlet, cujos os recebíveis foram cedidos à Securitizadora e vinculados aos Certificados de Recebíveis Imobiliários. Em função do pagamento parcial antecipado, o saldo do CRI após a amortização totaliza R$276 milhões e o fluxo de pagamentos será ajustado com a concessão de uma carência no pagamento de juros, correção monetária e principal da dívida por 15 meses. Durante o prazo da carência, a gestora acredita que os fluxos de geração de caixa voltarão aos patamares pré crise.
RECT11 (link): O fundo comunicou, via fato relevante, a celebração do contrato de compra e venda (CVV), por meio do qual se comprometeu a adquirir Prime Estates Investimentos Imobiliários SPE e 10N locações Alphaville pelo montante total de R$51 milhões. Os imóveis possuem área locável de 7.260m² e a aquisição possui um cap rate de 9.05%. Com isso, o fundo estima que os rendimentos mensais distribuídos deverão ficar em aproximadamente R$0,81/cota
VISC11 (link): Em complemento ao fato relevante do dia 18/03, o fundo anunciou o fechamento temporário de todos os shoppings do portfólio do fundo por determinação do Poder Público. Ainda, o fundo ressalta sua posição confortável em termos de liquidez, por apresentar aproximadamente R$389 milhões em aplicações financeiras contra obrigações a prazo de R$99,5 milhões.
VISC11 (link): Em função da baixa previsibilidade dos impactos do fechamento dos shoppings do portfólio do fundo, mas visando, ao mesmo tempo, gerar para os investidores uma rentabilidade de pelo menos equivalente ao resultado financeiro, o fundo informa que o rendimentos de março deve se situar na faixa de R$0,28/cota a R$0,30/cota. No entanto, a política de distribuição de rendimentos é válida apenas para o mês de março e será reavaliada mês a mês. Ainda, acrescenta que o saldo acumulado não-distribuído do fundo é de aproximadamente R$0,80/cota.
TBOF11 (link): o fundo informa que em razão dos recentes eventos envolvendo o Covid-19 e os seus efeitos no expediente dos órgãos da administração pública e do Judiciário, os atos necessários para a resolução dos passivos referente aos débitos de IPTU encontram-se pendentes.
XPHT11 (link): O fundo comunicou, via fato relevante, a suspensão temporária das atividades dos hóteis Ibis Chapecó, e Ibis Budget Blumenau, Ibis POA Assis Brasil, Ibis Styles POA, Novotel POA Aero, Ibis Canoas, Ibis Budget Curitiba Centro, Novotel Curitiba, Ibis Londrina e Ibis Budget Foz do Iguaçu. Os demais hotéis do portfólio do fundo seguem em funcionamento mesmo que em baixa taxa de ocupação.
RBRF11 (link): Em complemento ao Comunicado ao Mercado de 17/06/2019, o Fundo recebeu nesta data o valor de R$1,4 milhões (R$0,26/cota), referente à restituição de imposto de renda sobre o lucro auferido em alienações de cotas de fundos de investimentos imobiliários nos anos de 2018 e 2019. Considerando que o valor ainda pode ser objeto de revisão por parte da Receita Federal, os recursos foram alocados em ativos de maior liquidez.
SHPH11 (link), ABCP11 (link), FVPQ11 (link): Em razão dos fechamento temporário dos shoppings e o cenário incerto que impossibilita a projeção acurada da retomada e normalização do fluxo de Shopping, os fundos anunciaram a suspensão temporária da distribuição mensal de rendimentos.
Carteira Recomendada
Fonte: XP Investimentos, Economatica e Bloomberg
* Os fundos imobiliários em destaque se encontram restritos por recomendação do Compliance
** Performance da Carteira considerando a mudança da carteira no dia 17/03
3.1 Desempenho Semanal
Últimos Materiais Publicados
Revisão Extraordinária da Carteira Recomendada de FIIs (link):
– O receio dos impactos do coronavírus na economia tem escalado rapidamente nas últimas semanas. Em virtude do aumento do contágio e das contramedidas sanitárias quanto econômicas, decidimos revisar a carteira recomendada.
– Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição do fluxo de pessoas, decidimos reduzir a participação no segmento de shopping centers. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocação em Recebívies (40,0%) e Logística (37,5%)
– Considerando os impactos do contágio, retiramos da carteira os fundos imobiliários Vinci Shopping Centers (VISC11), HSI Malls (HSML11) e Malls Brasil Plural (MALL11) da carteira recomendada.
5 Variáveis Para Monitorar nos Fundos Imobiliários (link):
– Publicamos um relatório com intuito de gerar um monitoramento dos fundos imobiliários a partir de 5 variáveis chaves (Valor de Mercado/ valor Patrimonial, Dividend Yield, Vacância, Recursos em Caixa e Volatilidade dos papéis). Para mais detalhes acesse o link
– 1) Valor de Mercado/ Valor Patrimonial: tem o intuito de verificar o quanto o valor de mercado está acima do valor contábil do fundo.; 2) Com a recente queda nos preços, muitos fundos imobiliários começaram a abrir níveis de dividend yield atraentes, principalmente quando comparado a taxa Selic de 3,75%;
– 3) Vacância do Fundo: Fundos imobiliários com maior vacância deverão ser os mais impactados já que estes dependem da melhora da perspectiva econômica; 4) Nível de Caixa: FIIs com grande volume de caixa não devidamente alocado podem ser impactados com a desaceleração e paralisação das negociações; 5) Volatilidade: em períodos de maior volatilidade, fundos com menor volatilidade podem ser uma boa opção defensiva na carteira.
Opinião de gestores sobre o Coronavírus:
– Essa semana convidamos diversos gestores de fundos imobiliários com o intuito de discutir sobre o impacto do Coronavírus nos diferentes segmentos de fundos imobiliários. Abaixo, segue o link para os principais destaques.
•VinciPartners
•VBI Real Estate
•Mogno Capital
