Na tarde de quarta-feira 18, convidamos Leandro Bousquet, Head de Real Estate da Vinci Partners, para expor sua visão sobre o movimento recente nos preços dos fundos imobiliários e os impactos do aumento do contágio do coronavírus em seus fundos imobiliários. Abaixo, trazemos os principais pontos dessa conversa.
Visão Geral
O gestor acredita que a crise advinda do coronavírus é diferentes de outras crises históricas como a crise de 2008 já que essa possui um ciclo mais definido. Apesar de não sabermos ao certo por quanto tempo irá se prolongar, eventualmente essa crise chegará ao fim.
Adicionalmente, os efeitos da aversão ao risco não serão permanentes e acredita que vários fundos imobiliários, não só os da gestora, abriram oportunidades de compra no médio e longo prazo. Acredita que o mercado está precificando os efeitos como permanentes, o que ele acredita não ser o caso.
Vinci Shopping Centers (VISC11):
O gestor espera que o segmento de shoppings serão os mais impactados com as medidas preventivas de contágio do coronavírus como diminuição dos horários de funcionamentos dos estabelecimentos e até fechamento dos shoppings em regiões mais afetas pelo vírus como é o caso de São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre.
Sobre os impactos operacionais, diversas associações já se manifestaram com pedidos envolvendo a substituição de aluguel mínimo para cobrança de aluguel variável (dependendo do faturamento), diminuição no custo de condomínio e diminuição na verba de contribuição no fundo de promoção dos shoppings (recurso utilizado para promover eventos nos shoppings). Entretanto, acredita que não haverá descontos generalizados para todos os inquilinos, mas dependendo de cada caso conforme a saúde financeira do inquilino.
Sobre os impactos no VISC, o fundo possui um portfólio muito diversificado regionalmente. Enquanto região Centro-Sul do país está sendo mais afetado, as regiões Norte e Nordeste ainda seguem com pouco impacto. Mesmo em um eventual cenário pessimista, o gestor acredita que o fundo não deverá ter uma queda de mais de 30% nos rendimentos.
Quando perguntado sobre a possibilidade de rendimentos nulos, o gestor respondeu que há possibilidade caso haja uma escalada muito rápida dos fechamentos de shoppings de forma generalizada em todas as partes do país, o que não é a visão dele dado o cenário atual. Ainda, afirmou que o fundo possui uma reserva de R$0,28-R$0,29 por cota que podem ser usados para amenizar o impacto nos rendimentos dos próximos meses.
Vinci Offices (VINO11):
Sobre o fundo de lajes corporativas da Vinci, o gestor acredita que o preço do papel abriu um desconto forte com o valor patrimonial (aproximadamente com desconto de 31% ao preço patrimonial).
Sobre o operacional do fundo e seus contratos, 40% dos contratos são atípicos com inquilinos que não deve sofrer imediatamente com os efeitos do coronavírus. Ainda, apesar de exposição grande ao WeWork (20% do portfólio), ele não vê como grande preocupação já que a WeWork ainda está na fase final da obra dos escritórios e abriu somente 1 andar que já foi totalmente locado. Em geral, o gestor está muito confortável com os contratos dentro do portfólio. Além disso, o fundo possui uma reserva de R$0,5 por cota que podem ser usados para amenizar eventuais impactos.
Adicionalmente, quando perguntado sobre futuras aquisições para compor o portfólio, o gestor comentou que negociações em andamento podem ser postergadas para priorizar um volume de caixa confortável no VINO.
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