Este relatório não tem como objetivo a recomendação dos papeis listados na análise. O intuito desse estudo é de gerar um monitoramento a partir de 5 variáveis chaves (Valor de Mercado/ Valor Patrimonial, Dividend Yield, Vacância, Recursos em Caixa e Volatilidade dos papéis) para análise em períodos de alta volatilidade e selecionar os fundos imobiliários que eventualmente apresentem maior potencial de retorno ou maior resiliência a quedas futuras baseados nesses critérios.
O aumento de casos do coronavírus no Brasil e no mundo vem aumentando incertezas e tornando o cenário econômico cada vez mais turvo. Assim, devido a falta de clareza do impacto do coronavírus na economia, os investidores vêm adotando uma posição de maior aversão ao risco, refletindo na queda acentuada nos preços da cota dos fundos imobiliários e no IFIX (-27% nos últimos 30 dias).
Dado a recente queda nos preços, algumas oportunidades para rebalanceamento de carteiras e pontos de entrada apareceram. Os dividend yields dos papéis começaram a entrar em patamares mais atrativos que não víamos desde da recente subida generalizada dos preços em dezembro de 2019. Por outro lado, dado as incertezas no cenário econômico, alguns fundos imobiliários, aqueles com maior vacância e recursos em caixa ainda não devidamente alocados devem continuar pressionados até que haja maior clareza da situação.
Para a seleção dos fundos, foram incluídas somente fundos imobiliários com o volume médio de negociação diária acima de R$1,5 milhão como forma de assegurar a liquidez dos papéis discutidos.
Valor de Mercado/ Patrimônio Líquido (V/VP)
A ideia principal desse indicador é verificar, de maneira simples, o quanto o valor de mercado está acima do valor contábil do fundo. Assim, para valores acima de 1, o fundo está negociando a ágio e para valores abaixo de 1, o fundo está negociando a deságio.
É importante ressaltar que, na maioria dos casos, os imóveis que compõe a carteira dos fundos imobiliários de ativos reais (também conhecido popularmente como fundos de “tijolo”) são reavaliados periodicamente (no mínimo uma vez ao ano por empresas especializadas em avaliação de imóveis). Por conta dessa periodicidade, o valor real do imóvel pode estar desatualizado em relação ao seu valor contábil. Assim, muitas vezes o indicador V/VP pode ficar defasado e não refletir a realidade do imóvel do fundo naquele momento. No entanto, para os fundos de ativos financeiros (fundos de “papéis”), como fundos de recebíveis e fundos de fundos (FoFs), o sentido desse indicador acaba sendo mais fiel já que o valor de suas carteiras são atualizados com maior frequência.
Dividend Yield
Com a recente queda nos preços das cotas dos fundos imobiliários decorrente do movimento de aversão ao risco, muitos fundos imobiliários começaram a abrir níveis de dividend yield atraentes, principalmente quando comparados a atual taxa Selic de 3,75%. Em nossa opinião, a distribuição de dividendos não devem ser amplamente impactados nos próximos meses, pois, em sua maioria, são provenientes de alugueis dos ativos imobiliários.
Vacância do Fundo
Mesmo que não seja nosso cenário base, caso os efeitos do coronavírus se prorroguem por diversos meses, refletindo em desaceleração econômica, fundos imobiliários com maior vacância deverão ser os impactados já que estes dependem da melhora na perspectiva do crescimento econômico para aumentarem seu nível de locação e, consequentemente, aumentarem seus rendimentos.
Nível de Caixa
Em nossa visão, fundos com grande volume de caixa ainda não devidamente locado podem ser impactados com a desaceleração econômica advinda dos efeitos do contágio do coronavírus dado que as negociações de ativos devem desacelerar ou até mesmo ficarem paralisadas até que haja maior clareza no cenário econômico brasileiro e do contágio do vírus.
Volatilidade
Volatilidade é uma medida estatística que considera as oscilações de preço de um ativo durante um período determinado. Em momentos de maior incerteza sobre o cenário futuro, fundos de menor volatilidade podem ser uma boa opção defensiva na carteira.
A baixa volatilidade desses fundos são atribuídas em grande parte a sua maior previsibilidade de resultados quando comparado a outras classes de FIIs. Entre os fundos monitorados, os que apresentaram menor volatilidade foram os fundos de recebíveis imobiliários (CRIs). Isso é devido à composição das carteiras desses fundos, que são majoritariamente de títulos de renda fixa com lastro imobiliário, e sua diversificação.
Conclusão:
Em decorrência das incertezas advindas do contágio do coronavírus e seu impacto sobre a economia, temos uma visão mais conservadora para fundos imobiliários com alta vacância em seus imóveis, grande concentração de inquilinos e/ou grande parte do seu capital ainda não devidamente alocado dado que a desaceleração da economia poderá impactar as negociações e consequentemente, sua alocação dos recursos levantados e locação dos imóveis vagos. Assim, os fundos imobiliários com baixa vacância, mais diversificados e com dividend yields atrativos se mostram como melhores opções no momento de alta volatilidade.
Para os fundos imobiliários de ativos financeiros (FIIs de CRIs e FoFs), seguimos a preferência pelo segmento de recebíveis aos fundos de fundos dado sua resiliência, baixa volatilidade e dividend yields atraentes.
Nesse âmbito, trouxemos esse estudo para auxiliar na tomada de decisão no atual cenário de alta volatilidade e incertezas.