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Patria Logística (HGLG11): Boa qualidade construtiva, mas com upside limitado no aluguel 

Mantemos nossa recomendação de Neutro

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Nossa Visão e Recomendação: Atualizamos a nossa cobertura do HGLG11. Nossos principais pontos da tese são: (i) apesar das transações positivas recentemente efetuadas pela gestão do fundo, visualizamos poucas oportunidades de valorização no preço dos aluguéis praticados atualmente, que estão acima da média do segmento. (ii) vemos que o fundo possui boa exposição a imóveis de boa qualidade construtiva, mas relativamente mais baixa que a de alguns de seus pares; (iii) boa diversificação geográfica, com imóveis localizados em regiões menos óbvias; e (iv) gestores com grande expertise no mercado imobiliário, o que consideramos positivo. Portanto, mantemos nossa recomendação de Neutro para o fundo.

Portfolio:

O fundo possui 99,7% de seu patrimônio líquido alocado em imóveis, 1,2% em renda fixa, 6,9% em FIIs e 2,8% em CRI. Ele é composto por 26 ativos que, juntos, representam um ABL de 1,5 milhão m². Em geral, seu portfólio apresenta boa diversificação geográfica, sendo concentrado 69% em SP, 15% em MG, 5% em PE, 4,4% em GO, 3,6% no RJ e 3,3% em SC. Apesar de ativos em localizações menos óbvias, a maior parte deles é de relativamente boa qualidade construtiva (26% AAA, 52% AA, 9% A, 8% B e 5% C).

A taxa de vacância física e financeira do fundo é de 4,9% e 5% respectivamente, o que representa uma redução de 5 p.p. nos últimos 12 meses. Ainda, a vacância está concentrada principalmente nos imóveis HGLG São J. dos Campos (30,2%), HGLG Itupeva G100 (23,4%), HGLG Betim (15,2%), entre outros. Atualmente, os maiores inquilinos do fundo são Mercado Livre (14,04%), Volkswagen (11,76%), entre outros, o que reforça a boa diversificação.

O prazo médio de vencimento dos contratos de locação é de 3,9 anos, e 52% da receita contratada do fundo vem de contratos com vencimento a partir de 2028. Além disso, 32% da receita contratada é com contratos atípicos. O fundo possui saldo devedor em cinco CRIs, perfazendo uma alavancagem de 12,1% em relação ao seu patrimônio líquido.

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