Outlook Fundos Listados | Oportunidades de investimento em um ambiente desafiador

O ano de 2024 foi melancólico para os investidores de fundos listados. Iniciamos o ano otimistas quanto ao desempenho desses ativos, mas as expectativas foram gradualmente frustradas pela piora na percepção de risco fiscal, culminando em um desempenho negativo de magnitude raramente observada ao final do ano. As perspectivas para 2025 também apontam um cenário macroeconômico desafiador. No entanto, ao contrário do ano anterior, iniciamos 2025 com um posicionamento de mercado que já reflete um elevado pessimismo, gerando descontos acima dos padrões históricos, que, em muitos casos, não condizem com os fundamentos que identificamos. Embora reconheçamos que nem tudo representa uma oportunidade no momento, acreditamos que o atual nível de discrepância entre preço e fundamento oferece boas oportunidades de investimento, tanto em termos de rendimento (carrego) quanto de ganhos de capital futuro. Nesta publicação, recapitulamos os principais eventos de 2024 que nos levaram até este ponto e apresentamos um panorama atualizado sobre as diversas classes de fundos listados. Nosso objetivo central é fornecer dados que possibilitem ao leitor tirar suas próprias conclusões sobre as oportunidades disponíveis no momento.

O ano de 2024 foi marcado por três fases

O ano de 2024 foi marcado por três fases distintas: um início otimista, com desaceleração da inflação e máxima histórica do IFIX; um período de deterioração econômica, com interrupção dos cortes na Selic e discussões tributárias; e, por fim, o terceiro capítulo, de agosto a dezembro, trouxe a capitulação, com o aumento do risco fiscal, alta da Selic e migração de recursos para a renda fixa, culminando em mínimas históricas para muitos fundos e volatilidade elevada, agravada pela incerteza tributária.

Momento atual: descontos expressivos e fundamentos sólidos

O momento atual para os FIIs é marcado por descontos superiores ao observado no pico da pandemia. O IFIX Tijolo, que considera exclusivamente fundos de propriedades, apresenta um desconto ainda mais acentuado, superado apenas pelo período da crise de 2015-2016, quando o Brasil enfrentou uma grave recessão econômica. No entanto, o contexto atual é distinto, pois os fundamentos setoriais estão sólidos e não há impactos operacionais severos sobre os resultados.

Lajes corporativas: fundamentos sólidos e descontos históricos

As lajes corporativas em São Paulo têm apresentado fundamentos sólidos, impulsionados pela retomada do trabalho presencial, com absorção líquida recorde em 2024 e aumento nos preços de locação de escritórios de alto padrão. Apesar disso, os fundos do setor continuam sendo negociados com descontos históricos. Para 2025, espera-se uma dinâmica positiva, embora com desaceleração nas novas ocupações. Imóveis premium devem se destacar nesse cenário, com o VBI Prime Properties (PVBI11) sendo nossa principal indicação.

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Galpões logísticos: alta ocupação, reajustes acima da inflação e descontos atrativos

O segmento logístico encerrou 2024 com ocupação recorde e reajustes de aluguéis acima da inflação, especialmente em imóveis de alto padrão próximos a grandes polos consumidores. Apesar disso, os fundos ainda negociam com descontos atrativos. Para 2025, a principal dúvida está na capacidade de absorção de novos empreendimentos. A nossa preferência permanece por fundos com imóveis próximos a grandes centros, especialmente até o raio de 60km da cidade de São Paulo, com destaque para o BTG Pactual Logístico (BTLG11).

Fundos de shoppings mostram resiliência e descontos ainda elevados

Em 2024, os fundos de shopping sob nossa cobertura tiveram resultados operacionais robustos taxas de ocupação saudáveis e descontos atrativos. Para 2025, esperamos um cenário desafiador, mas, na nossa visão, empreendimentos consolidados e voltados aos públicos A e B podem apresentar maior resiliência. Além disso, esperamos impactos positivos do IGP-M/DI sobre as receitas de locação. O XP Malls (XPML11) é a nossa principal recomendação no segmento.

Fundos de papel se beneficiam do cenário de Selic e inflação elevadas, mas nem todos são oportunidades

Os FIIs de recebíveis com risco de crédito de baixo a moderado iniciaram 2025 apresentando deságios expressivos e taxas de retorno historicamente altas. Além dos preços atrativos, seus carregos positivos, em um contexto de Selic e inflação elevadas, tornam essa classe de ativos a mais interessante no momento. O cenário econômico adverso reforça nossa preferência por fundos com risco de crédito baixo ou moderado, bem diversificados e com garantias robustas, considerando o risco mais elevado de inadimplência.

Fundo de Fundos com duplo desconto e carrego atrativo

Apesar da ausência de gatilhos de curto prazo, os FOFs apresentam boas oportunidades de investimento para 2025. Além dos níveis saudáveis de distribuição, o duplo desconto proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência nesse segmento recai sobre fundos com um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha), como é o caso do RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11).

O pior já passou, mas ainda há um longo caminho pela frente

Embora o ambiente de cautela persista, as perspectivas para os Fiagros em 2025 são mais otimistas. Espera-se uma melhora nas margens agrícolas, sugerindo que a fase mais crítica do crédito ao agronegócio pode ter sido superada. No entanto, o aumento das taxas de juros representa um desafio para os produtores altamente alavancados. Nesse cenário, priorizamos Fiagros com carteiras de alta qualidade e diversificadas, como o Kinea Crédito Agro (KNCA11).

Previsibilidade, oportunidades e desafios em um cenário de incerteza

Os FI-Infras oferecem maior previsibilidade em relação ao risco de crédito devido à sua exposição a setores regulados, como saneamento e energia, que possuem fluxo de caixa estável. A crescente demanda por investimentos em infraestrutura no Brasil fortalece o pipeline de oportunidades, beneficiando os FI-Infras, principalmente aqueles com carteiras diversificadas e gestão ativa eficiente. No entanto, vemos que a volatilidade dos juros e o aumento dos spreads de crédito podem impactar negativamente as cotações, tornando essencial uma estratégia ativa, incluindo reciclagem de ativos e hedge. Fundos pós-fixados, por sua vez, tendem a se destacar por sua proteção contra oscilações de juros e maior potencial de distribuição futura.