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Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Novembro de 2021

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Outubro

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  • Carteiras de Fundos Imobiliários: Composta por 9 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP, visando superar o IFIX.
  • Para quem é esta carteira? Para quem quer Investir com Precisão, adquirindo conhecimentos consistentes para montar uma carteira.
  • Como o conteúdo ajuda a tomar uma decisão? A carteira busca indicar ativos que apresentem desempenho superior ao IFIX, com análise dos ativos e indicação de exposição.
  • Periodicidade: Mensal.
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Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 9 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa,  no horizonte de longo prazo

1. Panorama e Performance

O mês de outubro, foi marcado por um cenário de alta volatilidade no mercado devido às notícias relacionadas ao Auxílio Brasil e possível furo do teto de gastos. O noticiário econômico e político demonstra: (i) inflação persistente; (ii) Instabilidade política; (iii) aumento do risco fiscal.

O destaque econômico do mês permanece sendo a inflação, novamente fomos surpreendidos pelo resultado do IPCA-15 de outubro, que registrou a maior alta para o mês em 26 anos, com aumento de 1,20%. O índice acumula alta de 10,34% em 12 meses. O IGP-M apresentou alta de 0,64%, acumulando alta de 16,74% no ano e de 21,73% em 12 meses. O INCC acelerou de 0,56% em setembro para 0,80% em outubro, a inflação acumulada pelo índice em 12 meses passou de 16,37% para 15,35%.

Além disso, o mês foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic de 6,25% para 7,75% a.a. Com isso, os economistas da XP estimam a taxa em 11,0% ao final deste ano. O comunicado pós-reunião afirmou que o aumento do ritmo da alta de juros foi justificado “pela deterioração do balanço de riscos e pelo aumento das projeções de inflação”. Os economistas da XP esperam uma taxa Selic terminal em 11,00% ao fim desse ciclo aperto monetário. (março/22).

O boletim da B3 segue mostrando aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, passando os 1,47 milhão de investidores em setembro/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos mesmo perante cenário de constante aumentos na taxa de juros Selic.


2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -1,47% no mês, após queda de -1,54% em setembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -1,91%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,83% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -0,58%.

No âmbito dos fundos imobiliários, com o aumento da taxa de juros Selic para 7,75% a.a., permanece em destaque pressões nas cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. A elevação da taxa de juros Selic pode ter causado percepção negativa no investidor e maior volatilidade no mercado.

O cenário atual demanda cautela e cuidado por parte dos investidores. Enfatizamos a necessidade de seletividade e diversificação na composição do portfólio. Nesses momentos, são criadas boas oportunidades de comprar ativos a preços atrativos.

Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance de 0,2% em outubro, 1,67 p.p acima do IFIX, que apresentou queda de -1,47%. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,8% (9,1% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula alta de 0,8% nos últimos doze meses (vs.-4,0% do IFIX, 4,8 p.p acima do índice).

*Data Base: 29/10/2021

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos.

Mantivemos a composição dos pesos da carteira recomendada, conservando a maior exposição em fundos de Recebíveis e em Ativos Logísticos.

Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (42,5%), Logística (25,0%), Híbridos (15,0%), Lajes Corporativas (10,0%) e Fundos de Fundos (7,5%).

Fundos de Recebíveis (42,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (25,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (15,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Zeramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, a adoção, na época, de novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

Acesse o arquivo completo da Carteira Recomendada de FIIs abaixo.

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Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

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