Análise Fundamentalista - Ações EVEN3

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Sobre a Even

Even foi fundada em 2002 após a fusão da Terepins e Kalili Engenharia e Construções e ABC Construtora. A Companhia possui vasto conhecimento do mercado residencial, principalmente nas cidades onde opera como São Paulo, Porto Alegre e Rio de Janeiro. A Even também faz parte do grupo de controle da Melnick Even (MELK3) com uma posição de 43% da companhia.

Desde que a nova gestão assumiu o cargo em 2018, a Even vem trabalhando em seu processo de desalavancagem financeira (de 52% dívida líquida/PL em 2017 para -15% dívida líquida/PL no terceiro trimestre de 2020 – com ainda mais caixa vindo da venda de ativos não estratégicos como estoque no Rio de Janeiro e Hotel Fasano). Estimamos que a companhia deva atingir uma posição de caixa líquido de R$874 milhões no primeiro trimestre de 2021, o que se traduz em -33% dívida líquida/PL. A baixa alavancagem deve impulsionar os lançamentos sem comprometer seu balanço patrimonial e liquidez e também deve auxiliar no aumento da lucratividade e retornos da companhia.

A Even está listada no segmento Novo Mercado da B3 (atendendo aos mais elevados requisitos de governança corporativa da B3) e possui uma participação acionária difusa (sem acionista controlador). Apesar de não possuir grupo de controle, a Nova Milano é atualmente a maior acionista (48,1% de participação), com a maior parte das ações remanescentes em free float (49,6%).

Por que gostamos da Even?

No final de 2020, a Even concluiu a venda de ativos não estratégicos no Rio de Janeiro para um fundo imobiliário por aproximadamente R$238 milhões, o que vemos como positivo dado que diminui o estoque pronto da companhia (estoque que possuía pouca liquidez e gerava despesas para a companhia), apesar da perda contábil de aproximadamente R$170mn (impairment dos ativos e do estoque de terreno). Adicionalmente, a Even concluiu a venda do projeto Hotel Fasano por aproximadamente R$250 milhões. Apesar desses impactos não recorrentes nos resultados do quarto trimestre de 2020, vemos as vendas como positivas dado a robusta geração de caixa. Isso ajudou a companhia a não só diminuir sua alavancagem, mas também focar somente em mercados alvos como São Paulo e Rio Grande do Sul.

Desde que a nova gestão tomou posse, a companhia está focada em diminuir o risco de suas operacionais e revisar sua estratégia, diminuindo lançamentos e focando em mercados chaves. Ainda, Even refinou sua estratégia financeira de aumentar margens, diminuir a alavancagem financeira do balanço patrimonial e consequentemente aumentar o retorno sobre o patrimônio no médio prazo (esperamos ROEs de 13% para 2021 e 15% para 2022E) enquanto mantem robusta distribuição de dividendos.

O IPO da Melnick Even (MELK3) em 2020 deve acelerar os lançamentos dela nos próximos anos dado que a companhia possui vasto banco de terreno e concorrência relativamente baixa na praça de Porto Alegre. Esperamos que a Melnick lance aproximadamente R$1,0 bilhão em VGV em 2021 e R$1,2 bilhão em 2022 e margens e rentabilidade ascendentes, o que deve também beneficiar a Even.

Por que não possui recomendação de Compra?

Acreditarmos que a Even está bem posicionada para continuar apresentando recuperação financeira e operacional nos próximos trimestre e possuir valor em termos absolutos (valuation atraente). No entanto, comparativamente, preferimos EZTec (EZTC3) e Lavvi (LAVV3) para surfar o ciclo positivo de São Paulo e a própria Melnick Even (MELK3) para se beneficiar da recuperação do mercado do Sul do país, baseado no valuation descontado da MELK3.  

Estimativas e Valuation

Iniciamos a cobertura de Even (EVEN3) com recomendação de neutra e preço-alvo de R$13,00/ação. Nosso preço-alvo é baseado na metodologia de fluxo de caixa descontado assumindo um WACC (custo de capital) de 12,5%, Custo de Capital Próprio (Ke) de 14,2% e crescimento na perpetuidade de 3,5%.

ESG: Pilar Ambiental como principal destaque, mas ainda vemos muito espaço para avanço

Destacamos positivamente os compromissos atuais da Even na agenda ESG, com destaque para a frente Ambiental, mas vemos espaço para melhorias adicionais. Além disso, notamos que a empresa não possui um relatório de sustentabilidade atualizado (o último foi publicado em 2017), o que limita a nossa análise e a dos investidores. Portanto, esperamos que a empresa priorize novamente a agenda ESG, o que será bem-vindo.

Clique aqui para acessar o relatório com a análise ESG completa do setor, da Even e demais incorporadoras
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