1. Panorama e Performance
No mês de novembro continuamos vendo uma recuperação da economia após a maior flexibilização da quarentena, abertura do comércio e recuperação do varejo. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas continuam apresentando projeções levemente mais positivas mês a mês quanto ao PIB em 2020 (-4,6% contra -4,8% no mês passado).
Na seara econômica, o destaque do mês continuou sendo a inflação. Os índices de inflação seguiram a tendência de alta, o IGP-M apresentou aumento de 3,2% em novembro (acumulando 24,5% nos últimos doze meses), acima das expectativas do mercado e IPCA apresentou aumento de 0,9% em outubro (acumulando 3,9% nos últimos doze meses).
De acordo com o boletim de fundos imobiliários da B3, o número de investidores em fundos imobiliários continua em tendência de crescimento e atingiu o patamar de 1,1 milhão de investidores pessoas físicas em outubro/2020 (crescimento de 4% contra o mês passado e 74% desde o começo do ano).
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou uma performance de 1,5% em novembro, impulsionada pela performance do segmento de recebíveis. Sobre os índices de fundos imobiliários da XP, o XPFI (índice geral de fundos imobiliários) apresentou performance de 1,2%, o XPFT de 0,9% e XPFP de 2,3%, o que mostra maior performance dos fundos de papel no mês, principalmente dos fundos de recebíveis.
Apesar das medidas de restrição de circulação na Europa, as notícias da eficácia das vacinas tem animado os mercados, refletindo positivamente nos ativos de renda variável. Por outro lado, no Brasil, o número de casos vem aumentando marginalmente. Portanto, continuamos com postura mais conservadora com os fundos de shopping centers em razão das incertezas quanto a uma possível segunda onda do coronavírus no Brasil, o que poderia levar a um novo fechamento dos shoppings centers.
No mês, uma das principais novidades relacionadas ao mercado de fundos imobiliários foi a liberação da possibilidade de aluguel de cotas de FIIs e FIPs a partir do dia 30/11/2020. No primeiro momento, os fundos elegíveis serão aqueles que possuem uma média de negociação diária acima de R$1milhão/dia e número de cotistas acima de 500, o que implica no total de 51 FIIs e 1 FIP. Para mais detalhes, acesse nosso relatório completo. Em nossa opinião, acreditamos que a liberação como positiva para o universo de fundos listados, pois ela tende a aumentar a liquidez do mercado e propicia maior diversificação de estratégias e portfólios (como long and short).
Por fim, a XP lançou o primeiro ETF de fundos imobiliários do Brasil. O XFIX11 replica o IFIX, cujo objetivo é ser o indicador de desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e balcão organizado da B3. O ETF Imobiliário será negociado igual aos demais ETFs já existentes no mercado como o BOVA11 e IVVB11. Para mais detalhes sobre o XIFIX, acesse o relatório completo.
Figura 1: Performance 12 Meses – IBOV x IFIX x XPFI x CDI Acumulado
2. IFIX vs Carteira Recomendada
2.1 Visão Geral
Em novembro, o IFIX apresentou performance de 1,5%. A performance da carteira recomendada foi de 0,9% no mês de novembro (+0,6 p.p abaixo do IFIX e 0,3 p.p abaixo do XPFI). Assim, a carteira da XP acumula a performance de 1,1% nos últimos doze meses (+3,9% acima do IFIX e +4,8% acima do XPFI) e dividendos distribuídos na casa de 6,1% nos últimos doze meses.
Figura 2: IFIX x Carteira Recomendada
Entre os fundos imobiliários da carteira recomendada, os destaques negativos foram os fundos imobiliários do segmento de galpões logísticos (XPLG11 e VILG11). Por outro lado, o destaque positivo foi para o segmento de recebíveis.
Figura 3: Performance da Carteira
3. Pesos da Nova Carteira Recomendada
Alteramos marginalmente a composição da carteira para o mês de dezembro. Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos conservadores com o segmento de shopping centers e alta exposição em papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de recebíveis. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Lajes Corporativos (20,0%), Logística (17,5%), Híbridos (15,0%) e Shopping Centers (10,0%)
Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados ao IPCA em detrimento aos de CDI.
Lajes Corporativas (20,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário.
Ativos logísticos (17,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos bem localizados. No entanto, vemos alguns FIIs começando a ficarem próximos ao preço justo.
Híbridos (15,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Shopping Center (10,0% da carteira): Apesar de gradual recuperação do fluxo de pessoas e vendas no varejo, continuamos conservadores com o segmento de shopping centers em razão da possibilidade de possíveis concessões aos lojistas como descontos e aumento na inadimplência e um novo possível aumento de contaminação do COVID-19 e, consequentemente, novas medidas de quarentena.
Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.
4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs
Considerando os acontecimentos do mês de setembro e a performance dos fundos imobiliários, decidimos não realizar mudanças na nossa carteira recomendada, mas alteramos o peso entre os fundos já recomendados visando maximizar os ganhos da carteira recomendada. Diminuímos a alocação em XP Log (XPLG11) de 10,0% para 5,0% e aumentamos a exposição ao fundo CSHG Renda Urbana (HGRU11) de 10,0% para 15,0%
Sobre os fundos da Carteira Recomendada
Em nossa opinião, a carteira recomenda é composta por fundos de ativos com alta qualidade de ativos e localização, gestão profissional e bem posicionados para a retomada da economia. Para nossas recomendações de compra, confira uma breve atualização:
HGCR11: O fundo tem por objetivo o investimento em CRIs. Nos últimos meses, o fundo vem aumentando sua alocação para 80,8% do seu portfólio alocado em CRIs, 17,2% em fundos imobiliários (BARI11, SPVJ11 e outros) e 2% ainda não alocados em ativos alvos. Em nossa opinião, o fundo possui uma carteira de crédito com baixo risco (LTV médio de 55,3%), grande concentração em credores com bons ratings de crédito. Ainda, o fundo está negociando a um desconto de 93% pelo seu valor patrimonial.
KNIP11: O fundo Kinea Índice de Preços possui um portfólio em ativos de renda fixa (CRIs), o KNIP11 é um dos maiores fundos imobiliários listados na B3 e possui um patrimônio líquido de aproximadamente R$3,75 bilhões. O fundo apresenta diversificação da alocação da carteira por setor, com CRIs de lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, indústria e desenvolvimento e garantias sólidas. Seu portfólio é majoritariamente de CRIs indexados à inflação (89% em IPCA e 2% em IGP-M) e, ainda, possui 14% em caixa. Adicionalmente, o fundo vem distribuindo dividendos robustos nos últimos meses e, ainda, acreditamos que ele possui grande potencial em aumentar seus rendimentos nos próximos meses com a alocação dos recursos em caixa. Apesar da performance positiva no mês passado, acreditamos que o fundo continua apresentando um dividend yield e uma relação de risco-retorno atraente.
XPLG11: XP Log é um fundo imobiliário do segmento de galpões logísticos. Após a última emissão de cotas do fundo, o fundo anunciou a aquisição dos ativos dos ativos “Santana Business Park”, “Syslog RJ” e Syslog SP” e, ainda, as obras de centro de distribuição Leroy com área construída de mais de 110 mil m² já tiveram o AVCB e Habite-se emitidos e está em processo final de vistoria pelo inquilino. Para a carteira de dezembro, diminuímos a exposição do XPLG11 na carteira recomendada após a alta recente dos últimos meses.
VILG11: Vinci Logística é um fundo do segmento de galpões logísticos. O fundo possui ativos com vacância nula e bem localizados (Extrema/MG, Guarulhos/SP e Osasco/SP). Adicionalmente, no mês de outubro, o fundo concluiu a aquisição do Caxias Park, que possui inquilinos consolidados como L’Oreal Brasil, MN Tecidos, entre outros. Dessa maneira, o fundo permanece com grande exposição aos inquilinos do segmento do e-commerce e de transporte/logística, setores que mantiveram suas atividades durante o período da pandemia e foram pouco impactados. Por esses motivos, acreditamos que o fundo está bem posicionado para se aproveitar do crescimento do e-commerce no Brasil. Adicionalmente, 32% dos contratos do fundo estão indexados ao IGP-M, o qual apresentou forte alta nos últimos meses.
PVBI11: O fundo possui dos ativos com qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado. Assim, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento do aluguel, reajuste de IGP-M nos contratos de aluguel (100% dos contratos indexados ao IGP-M). O fundo ainda possui R$167 milhões em caixa, mas a gestão vem trabalhando ativamente para alocar os recursos em ativos alvos.
HGRE11: O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas. Em agosto, o fundo anunciou a venda da totalidade do Ed. Verbo Divino pelo montante de R$148 milhões, o que vemos como positivo dado que o empreendimento possuía alta vacância. Adicionalmente, o fundo anunciou a aquisição de duas unidades do Condomínio Thera One. No entanto, o desafio do fundo continua na locação das áreas de maior vacância como o Ed. Torre Martiniano e Paulista Star, que vem pressionando a rentabilidade do fundo. Apesar do ambiente desafiador para locação dos ativos devido à crise do COVID-19, o fundo está negociando com grande desconto ao seu valor patrimonial (0,90x VM/VP) e acreditamos que ele possui grande potencial de valorização e aumento dos rendimentos com o fechamento da vacância no médio e longo prazo.
HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo e educacional. No mês, o fundo anunciou a conclusão da aquisição dos ativos da “Casas Pernambucanas” pelo cap rate de 8,5% no primeiro ano, o que vemos atrativo para o fundo e importante para aumentar a diversificação da exposição setorial da companhia. Ainda, o fundo comunicou, via fato relevante, a mudança da locatária do ativo Campus Vila Leopoldina da OMEC (Organização Mogiana de Educação e Cultura) para a Cruzeiro do Sul Educacional com algumas mudanças contratuais. Na nossa visão, apesar da queda marginal na receita mensal do ativo, o novo inquilino possui menor risco e houve um alongamento do prazo de locação do contrato. Por fim, o fundo possui grande parte dos seus contratos na modalidade atípica (89% da receita) e inquilinos sólidos como Lojas Big, YDUQS, entre outros.
XPML11: O XP Malls é um fundo imobiliário do segmento de shopping centers. Ele possui 12 shopping centers, sendo 11 em operação e o empreendimento Cidade Jardim Shops com previsão de inauguração nos próximos meses. O segmento foi amplamente impactado com as medidas de quarentena e fechamento dos shopping centers. Agora, após a reabertura de grande parte dos shoppings no Brasil, vemos uma recuperação gradual das vendas dos inquilinos a medida da maior flexibilização da quantidade de horas de funcionamento. Como mencionado anteriormente, apesar de mais conservadores com o segmento no curto prazo, acreditamos que o XPML11 está bem posicionado para uma recuperação do segmento no médio e longo prazo dado sua participação em ativos de alta qualidade como o Catarina Fashion Outlet e Shopping Cidade Jardim, que tendem a recuperar mais rapidamente da crise.
Carteira Recomendada – Dezembro/2020
Carteira Recomendada – Novembro/2020
*Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente à investidores qualificados, o RBR High Grade (RBRR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).
** Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance
Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.
6. Ranking dos Fundos Imobiliários
Top 5 – Maiores Altas no Mês
Top 5 – Maiores Baixas no Mês
Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)
Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)
Glossário
| ABL: Área Bruta Locável |
| Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado |
| Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos |
| CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. |
| CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. |
| Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado |
| Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP |
| Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO |
| Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais |
| Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais |
| Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas |
| Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota |
| Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) |
| Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ |
| TIR: Taxa interna de retorno |
| Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes |
| Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago |
| Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento |
| Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa |
| VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido |
| Volume Diário: Média diária do volume em R$ |
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