Panorama dos Fundos de Tijolo

•Em razão da rápida deterioração do cenário econômico e das incertezas acerca dos impactos do COVID-19 nos fundos imobiliários, revisamos nossas estimativas e preços-alvos para os fundos imobiliários dos segmentos de lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers e fundos híbridos.

•O objetivo desse relatório é descrever, de forma resumida, o cenário e nossas perspectivas para cada segmento de imóveis físicos, também conhecidos como fundos de “tijolo”. Para mais detalhes, acesse nossos relatórios completos de cada segmento.

Desde o fim de fevereiro, o Brasil e o mundo enfrentam uma crise inédita de saúde publica e econômica. Em razão do agravamento do contágio e das medidas para conter o vírus como a quarentena e isolamento social, o cenário econômico vem se deteriorando rapidamente. Nas últimas semanas, as incertezas acerca da recuperação da economia marcaram a maioria dos mercados com alta volatilidade, com acentuadas quedas nos preços e aversão ao risco.

Em razão da mudança do cenário econômico e dos impactos do coronavírus nos fundos imobiliários, publicamos uma série de relatórios descrevendo nossas perspectivas e revisando as nossas estimativas e preços-alvos de fundos imobiliários do segmento de lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers e os fundos híbridos (fundos de imóveis físicos, também conhecidos como fundos de “tijolo”)

Em nossa opinião, todos os segmentos de fundos imobiliários deverão ser afetados, mesmo que em magnitudes muito diferentes e acreditamos que muito dos efeitos estão parcialmente precificados nos preços das cotas. De modo geral, os fundos mais impactados serão do segmento de shopping centers devido ao fechamento das operações consideradas não-essenciais, seguido, em grau diferente, os fundos de lajes corporativas e, por fim, galpões logísticos.

Lajes Corporativas

Apesar do alto grau de incerteza dos impactos do coronavírus, acreditamos que os impactos serão de curto prazo. Dado isso, não alteramos nossa perspectiva positiva para o segmento imobiliário no médio e longo prazo, principalmente quanto às melhorias operacionais das lajes corporativas (queda da vacância, aumento dos alugueis e queda das concessões aos inquilinos), impulsionadas pela expectativa de crescimento econômico para os próximos anos.

Em nossa opinião, os espaços de coworking vão ser amplamente impactadas no curto prazo devido aos efeitos do COVID-19. Em razão da restrição de fluxo de pessoas e adoção do trabalho remoto, muitos clientes, principalmente aqueles com situação de financeira mais frágil, podem optar por não renovar seus contratos de locação já que uma parte desses contratos são de curta duração, impactando diretamente na taxa de ocupação  dos espaços de coworking.

Após as revisões das estimativas, recomendamos compra dos papeis THRA11, FVBI11, VLOL11 e ONEF11 (para os fundos monoativos corporativos) e BRCR11, HGRE11, VINO11 e XPPR11 (para os fundos multiativos de lajes corporativas). Para mais detalhes sobre nossas perspectivas e das teses de investimento, acesse relatório de monoativos corporativos e lajes corporativas.

Figura 1: Tabela Resumo dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas

Figura 2: Tabela Resumo dos Fundos Imobiliários de Monoativos Corporativos

Galpões Logísticos

Apesar do alto grau de incerteza acerca do coronavírus, acreditamos o segmento de galpões logísticos será o menos impactado dentre os segmentos de imóveis físicos (também conhecidos como fundos de “tijolo”). Diferente de outros segmentos como shopping centers, a atividade logística manteve seu funcionamento durante o período de reclusão social fomentada pela necessidade de abastecimento de produtos essenciais em farmácias e supermercados (como alimentos e medicamentos) e pela maior adoção do varejo online, que vem reagindo positivamente quando comparado aos outro setores da economia.

Em nossa opinião, vemos o segmento de galpões com grande potencial de crescimento para os próximos anos devido a expectativa positiva de continuidade da recuperação econômica e do consumo, maior migração para galpões com boas especificações técnicas e bem localizados (movimento conhecido como flight-to-quality) e, finalmente, maior adoção do e-commerce pelo brasileiro, que deve aumentar consideravelmente a demanda por galpões logísticos.

Após as revisões das estimativas, recomendamos compra dos fundos LVBI11, XPIN11 e XPLG11. Para mais detalhes sobre nossas perspectivas e das teses de investimento, acesse nosso relatório de galpões logísticos.

Figura 3: Tabela Resumo dos Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos

Shopping Centers

Sem dúvida, o segmento de shoppings será um dos mais impactos com a crise do coronavírus devido ao fechamento das operações comerciais consideradas não-essenciais e das recomendações de isolamento social. Nesse momento, grande parte dos shoppings brasileiros estão com suas atividades suspensas e com baixa visibilidade sobre o fim da suspensão. Ainda, não descartamos a possibilidade de impactos mesmo após a reabertura com fluxo de pessoas aquém dos níveis pré-crise e do aumento de concessões aos lojistas como descontos, aumento da vacância e inadimplência.

Apesar da distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários continuar pressionado no curto prazo devido aos impactos do contágio do COVID-19 no funcionamento dos shopping centers, acreditamos que alguns fundos imobiliários do segmento passaram a negociar com desconto atrativo ao seu valor patrimonial, que podem gerar ganhos de capital no longo prazo para o investidor. Temos preferência por fundos de shoppings centers com portfólio sólidos com empreendimentos de qualidade e dominantes em suas regiões.

Após a revisão das estimativas, recomendamos a compra dos fundos imobiliários HGBS11 e HSML11. Para mais detalhes sobre nosso panorama de shopping centers e as teses de investimento, acesse nosso relatório de shopping centers.

Figura 4: Tabela Resumo dos Fundos Imobiliários de Shopping Centers

Fundos Imobiliários Híbridos

Fundos imobiliários híbridos são fundos que possuem investimentos em mais de uma classe de ativos como Lajes Corporativas, Galpões Logísticos, Shopping Centers, Edifícios Educacionais, Hospitais, CRIs e até cotas de outros fundos imobiliários. Essa característica se torna interessante para os investidores dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos (seja risco de crédito e/ou setor da economia).

Revisamos nossas estimativas para os fundos imobiliários e recomendamos a compra do fundo HGRU11 e mantemos nossa visão neutra para o fundo KNRI11. Para mais detalhes da tese de investimento, acesse o relatório completo de fundos híbridos.

Figura 5: Tabela Resumo dos Fundos Imobiliários Híbridos

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