Revisando Estimativas de Fundos Imobiliários Híbridos

Os fundos imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Dado isso, esses fundos tendem a possuir menor nível de risco dado sua diversificação. Confira nossa recomendação para os fundos HGRU e KNRI


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Principais Destaques

•Fundos Imobiliários híbridos são aqueles que possuem investimento em mais de uma classe de ativos imobiliários. Dado essa estratégia, esses fundos tendem a possuir menor nível de risco devido ao seu alto grau de diversificação tanto em ativos como de inquilinos.

•Estamos iniciando cobertura de dois fundos imobiliários híbridos com compra para o fundo CSHG Renda Urbana (HGRU11) e neutro para o fundo Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

Fundos imobiliários híbridos são fundos que possuem investimentos em mais de uma classe de ativos como Lajes Corporativas, Galpões Logísticos, Shopping Centers, Edifícios Educacionais, Hospitais, CRIs e até cotas de outros fundos imobiliários. Essa característica se torna interessante para os investidores dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos (seja risco de crédito e/ou setor da economia).

Estamos revisando nossas estimativas para os fundos imobiliários híbridos, CSHG Renda Urbana – HGRU11 (Compra; Preço-alvo de R$144/cota) e Kinea Renda Imobiliária – KNRI11 (Neutro; Preço-alvo de R$171/cota). O HGRU11 é um fundo imobiliário que possui atualmente investimentos em empreendimentos do segmento Educacional e Varejo, enquanto o fundo KNRI11 é um fundo imobiliário que possui um portfólio misto de lajes corporativas e galpões logísticos.

Figura 1: Tabela Resumo


CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Sobre o Fundo

O fundo tem por objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, priorizando empreendimentos que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou ativos logísticos. Atualmente, o fundo possui investimentos em 14 empreendimentos do segmento educacional e de varejo, que somam mais de 240 mil m² de ABL.

Tese de Investimento

Com a finalização da segunda emissão de cotas, que captou um montante de aproximadamente R$882 milhões em dezembro de 2019, desencadeou uma importante mudança no fundo. O HGRU11 passou de um fundo educacional monoativo (Ibmec-RJ) para um fundo híbrido de ativos do segmento educacional (4 empreendimentos) e varejo (10 empreendimentos e cotas do FII SPVJ11, que detém 7 ativos varejistas).

No lado do varejo (parte majoritária do seu portfólio), o fundo possui apenas exposição ao segmento de supermercados (Supermercados BIG, ex-Walmart Brasil), que tendem a ser pouco impactado durante o período de quarentena e crise dado que a grande maioria dos mercados permaneceram em funcionamento para o fornecimento de alimentos e outros insumos essenciais (como artigos de higiene).

Para o segmento educacional, acreditamos que o impacto será maior devido a paralisação e baixa visibilidade de retorno das aulas presenciais, como alternativas algumas instituições adotaram aulas via EAD (ensino à distância). Adicionalmente, ressaltamos que a deterioração da economia e da renda dos alunos, que pode diminuir o número de ingressantes no curto prazo. No entanto, acreditamos que o fundo possui inquilinos (YDUQS, Ânima e Laureate) que possuem posição de liquidez e risco de crédito saudáveis para atravessarem a crise do coronavírus.

Adicionalmente, a carteira de contratos do fundo possui alta concentração de contratos atípicos (88% da receita contratada) com vencimento no longo prazo (somente a partir de 2023), que garantem maior estabilidade na receita de locação em relação à rescisão contratual e concessões aos inquilinos. Por esses motivos, recomendamos a compra do papel com preço-alvo de R$144/cota.

Tabela Resumo:

Diversificação de Inquilinos (% Receita)

Cotação (R$/cota)


Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

Sobre o Fundo

O fundo tem como objetivo gerar renda de aluguel mensal através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos. Atualmente, o fundo possui participação em 10 edifícios corporativos e 9 galpões logísticos, que somam mais de 755 mil m² de ABL.

Tese de Investimento

O fundo híbrido da Kinea é um dos maiores fundos imobiliários listados na Bolsa. Ela possui um portfólio diversificado de lajes e galpões logísticos, localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, que tendem a diminuir o risco de fundo. Hoje, a receita do fundo continua mais concentrado em São Paulo (59%), seguido do Rio de Janeiro (22%) e Minas Gerais (19%)

Sobre seu portfólio de lajes corporativas, o fundo possui grande exposição à edifícios corporativos no eixo Faria Lima – Vila Olímpia, que possuem grande potencial de se beneficiar do ciclo imobiliário positivo dos próximos anos. Por outro lado, as lajes corporativas localizadas no Rio de Janeiro tendem continuar mais pressionados dado que o Rio de Janeiro continua um ambiente mais desafiador para novas locações. Atualmente, o segmento de lajes corporativas representam 48% da receita.

Para o segmento de galpões logísticos, acreditamos que o segmento será o menos impactado pelos efeitos do contágio do COVID-19 dado que as atividades logísticas permaneceram em funcionamento durante a quarentena em razão da necessidade de abastecimento de produtos essenciais e maior adoção do e-commerce no Brasil. Ainda, o fundo possui inquilinos de grande porte como Lojas Renner, Magazine Luiza, Unilever e Kimberly Clark, que possuem posição de liquidez e risco de crédito confortáveis para atravessarem a crise do COVID-19.

Em nossa opinião, o fundo possui grande diversificação tanto de inquilinos, setores e segmento dado sua dinâmica de possuir investimentos tanto de galpões logísticos, como de lajes corporativas, o que diminui consideravelmente os riscos do fundo. Ainda, o fundo possui 55% de contratos atípicos e concentração dos vencimentos após 2024. No entanto, acreditamos que o preço da cota está bem precificado e, assim, continuamos neutros no papel.

Tabela Resumo:

Diversificação Regional (% ABL)

Cotação (R$/cota)


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