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03/11/2025 18:46:59 • Atualizado em 04/11/2025 10:57:48
4 minutos de leitura

Fundos de shoppings: diversificação e resiliência | Superclássicos de FIIs

O Superclássicos de FIIs ocorre de 3 a 7 de novembro; acompanhe e saiba quais são as oportunidades

Research XP
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Você já pensou em investir em um shopping center? Para isso, não é necessário abrir uma loja ou um prédio inteiro. Por meio dos fundos imobiliários, é possível acessar esse mercado que, em 2024, movimentou R$ 198,4 bilhões em vendas, de acordo com dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).

Os fundos de shoppings foram tema da primeira live do Superclássicos de FIIs de 2025. O evento começou nesta segunda-feira (3) e segue até sexta (7), com a participação de grandes gestoras para discutir as oportunidades dos fundos imobiliários. Hoje, o head de fundos listados da XP, Marx Gonçalves, conversou com Felipe Teatini, sócio da XP Inc. e co-gestor do XP Malls FII, e Alexandre Machado, sócio-gestor da Hedge Investments.  Confira o vídeo completo abaixo:

Desempenho melhor que o esperado

Embora as perspectivas iniciais para 2025 tenham sido de um cenário desafiador para os fundos imobiliários de shopping, o desempenho desse segmento foi melhor do que o esperado, segundo os especialistas. Machado destacou que a vacância no começo do ano foi controlada e as vendas dos lojistas ficaram em níveis acima da inflação.

Eles destacaram que, nos últimos anos, houve um movimento de vendedores que beneficiou os fundos imobiliários, criando boas oportunidades e permitindo que o investidor pessoa física atingisse esse mercado. “A gente começou o ano menos otimista do que a indústria tem se mostrado”, disse Machado, que destacou a capacidade de diversificação do segmento como ponto positivo.

Expectativas controladas

Olhando para frente, os gestores enxergam a possibilidade de mudanças nas vendas e adotam uma postura mais cautelosa. “Tenho algum receio em relação aos números de setembro e outubro. Os dados começam a indicar uma possível inversão: vendas em patamar mais baixo e aluguel mais alto”, explicou Teatini.

Ele acrescentou: “Tivemos um ano positivo até aqui. O alerta é para o que vem pela frente. Seguimos otimistas, mas com sinal de alerta ligado, especialmente diante da expectativa de queda nos juros, que pode trazer um novo fôlego para o setor”.

Cinemas e estacionamentos

De acordo com os especialistas, cinema e estacionamento são fatores que podem pesar nos resultados dos shoppings. Nesses dois temas, a diversificação das atividades também parece ser uma saída positiva. Machado destacou que o cinema é um atrativo essencial, capaz de gerar compras por impulso e influenciar diretamente a performance comercial. Apesar do avanço dos streamings, ele não vê ameaça, mas sim complementaridade. Teatini lembrou que hoje os cinemas estão usando as salas para outros fins, como aluguel para eventos corporativos.

No caso dos estacionamentos, Machado afirmou que uma das opções de geração de receita é o carregamento de carros elétricos. “Mais um elemento que retrata a capacidade de adaptação do shopping”, disse. Teatini, por sua vez, alertou para o desafio de manter a atratividade, já que aumentos expressivos nas tarifas entre 2022 e 2024 começam a ser percebidos como indicador de má qualidade. Para contornar isso, eventos realizados nos próprios estacionamentos têm sido uma estratégia para gerar receita adicional. 

Desinvestimentos: qual o melhor momento?

Durante a live, os gestores também compartilharam as características dos fundos de suas gestoras, e disseram que as decisões sobre ativos e os momentos de desinvestimento são pensados estrategicamente. Um ponto similar entre as teses é ter posicionamento nos shoppings de maneira minoritária.

Em setembro de 2025, o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) anunciou a conclusão da venda de 10% da fração ideal do Shopping Jardim Sul por R$ 63 milhões. No mesmo mês, a gestora XPML informou que o fundo XP Malls (XPML11) assinou um memorando de entendimento com a Riza Asset para a venda de participações em nove ativos, que serão adquiridos por um novo fundo imobiliário em fase de estruturação.

Ciclos de queda de juros e oportunidades

E sobre o momento atual, é hora de investir em fundos imobiliários? Segundo nossa equipe de economia, a expectativa é de cortes da taxa Selic a partir de março de 2026.

Teatini lembrou da análise da XP, publicada recentemente, que mostra que ingressar em fundos imobiliários antes do início dos cortes de juros é a melhor estratégia para os investidores.

Em 2025, os FIIs seguem em alta, negociando com descontos atrativos e sustentados por fundamentos sólidos, apoiados pela atividade econômica robusta. Confira o relatório completo aqui.

Veja mais detalhes dos seguintes fundos de shopping:

Confira quais os melhores FIIs para investir em novembro

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