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Relatório de análise – XP Malls (XPML11)

Reiteramos nossa recomendação de "Compra” para o Fundo

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Recomendação Geral: Estamos reiterando a nossa recomendação de Compra para o XPML11, com Preço-Alvo de R$123 e upside de 11%. Os principais pontos da tese são: (i) Qualidade do portfólio de ativos; (ii) Maior concentração em shoppings dominantes; (iii) Boa exposição em shoppings direcionados para alta renda; (iv) Boa diversificação geográfica; (v) Valuation atrativo, com bom upside estimado.

Portfolio de Ativos

O portfólio do fundo é composto por 17 shopping centers, que juntos somam uma área bruta locável (“ABL”) de aproximadamente 520 mil m² e 2.500 lojas. A ABL própria do fundo soma 155 mil m², alocada em sua maior parte em shoppings dominantes. Além disso, o fundo possui boa exposição em shoppings direcionados para a alta renda e entendemos que essa combinação é favorável. Por fim, o portfólio conta com boa diversificação geográfica com alocações por região: Sudeste (64%); Nordeste (25%); Norte (9%); Sul (2%) e de administração por percentual do ABL: JHSF (36%); Allos (30%); Ancar Ivanhoe (14%); Gazit (10%); Argo (6%); Iguatemi S.A. (2%); e SYN (1%).

Os indicadores operacionais, como vendas mesmas lojas e aluguéis mesmas lojas, apresentaram altas de 5,5% e 3,1% respectivamente em relação aos observados em 2022. As vendas totais por metro quadrado cresceram 6,6% assim como a receita líquida operacional (“NOI”) por metro quadrado cresceu 13,6% quando comparada com o mesmo período de 2022. Ademais, a inadimplência líquida no mesmo período, apresentou variação negativa de -0,7%. Já a vacância, se manteve estável totalizando 4,1% em outubro. Segundo fato relevante divulgado em nov/23, o fundo assinou o contrato de compra e venda para aquisição da fração ideal de 10% do Plaza Sul Shopping, o que aumenta a participação do fundo para 20%. Diante da aprovação da transação, o fundo realizou o pagamento da primeira parcela de R$30 milhões no dia 21 de novembro de 2023 e realizará o pagamento da segunda parcela de R$30 milhões após 12 meses com correção do CDI. Adicionalmente, o fundo concluiu a aquisição da fração ideal de 8% do Praia de Belas Shopping Center (Porto Alegre/RS) pelo valor aproximado de R$60,4 milhões que deverá ser pago em duas parcelas iguais de aproximadamente R$30,2 milhões. O fundo já realizou o pagamento da primeira parcela e realizará o pagamento da segunda no dia 29/05/2024 com correção do IPCA. Esta aquisição simboliza um aumento da diversificação geográfica do fundo, já que é a primeira aquisição do fundo na região sul do Brasil. O shopping possui um ABL de aproximadamente 47 mil m². Por fim, foram inaugurados projetos de expansão em dois shoppings, Shopping Cidade Jardim e Catarina Fashion Outlet, do portfólio do fundo que geraram impactos positivos. No caso do Catarina Fashion Outlet, foram criadas 120 novas lojas, representando uma ABL de 21 mil m² dos quais 90% já estão locados.

Nossa Visão e Recomendação: Dada a qualidade superior dos ativos do fundo, visualizamos ainda ponto de entrada atrativo e triggers para possível alta de seus dividendos no médio prazo.

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