Quais são as perspectivas dos gestores de Fundos Imobiliários? | Setembro de 2020

Com o objetivo de obter suas perspectivas diante desse cenário de baixa visibilidade, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil


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Principais Destaques:
•O XPFI (Índice de Fundos Imobiliários da XP) apresentou alta de 2,5%, após queda de -2,9% em julho e o mesmo se aplica ao IFIX que apresentou alta de 1,8% em julho, após queda de -2,6% no mês passado.

•No mês de agosto, vimos a forte recuperação dos preços dos fundos, impulsionada pelo novo corte da taxa básica de juros (Selic) para o seu menor patamar da história e pela performance dos fundos de ativos logísticos, principalmente aqueles que estavam em período de oferta.

•A maioria dos gestores vêm a desaceleração da economia como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2020, principalmente pelo impacto que o Covid-19 na economia brasileira.

O mês de agosto foi marcado pela continuidade da retomada das atividades no Brasil. Apesar da flexibilização da quarentena já nos meses passados, somente nesse mês, todos os shoppings foram autorizados a retomarem suas atividades. Adicionalmente, apesar de continuar elevado, o número de casos de COVID-19 tem caindo marginalmente semana após semana. Por outro lado, ainda há poucas evidências quanto a retomada integral da economia em níveis pré-pandemia.

Com o objetivo de obter suas perspectivas diante desse cenário de baixa visibilidade, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil.


Qual a performance esperado do IFIX para 2020?

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou uma alta de 1,8% em agosto, após a queda de -2,6% no mês passado e o mesmo se aplica para o XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, que apresentou a alta de 2,5% no mês contra -2,9% no mês passado. Já os índices XPFT (tijolo), teve uma performance positiva de 2,7% e o XPFP (papel) performance de 1,81%. Na opinião dos gestores, 53% acreditam que a performance do IFIX para o ano de 2020 fique entre 1% e 10% (vs. 58% no mês anterior). Por outro lado, no território negativo, 29% dos gestores projetam a performance do IFIX para o ano de 2020 entre -10% e 0%.


Como estão os preços dos fundos imobiliários?

No mês de agosto vimos a forte recuperação dos preços dos fundos, impulsionada pelo novo corte da taxa básica de juros (Selic) para o seu menor patamar da história e pela performance dos fundos de ativos logísticos, principalmente aqueles que estavam em período de oferta. Neste sentido, a maioria dos gestores (88% dos entrevistados) acreditam que os FIIs estão com preços justos. Porém, 12% dos entrevistados, acreditam que alguns Fundos ainda estão baratos (vs. 39% do mês passado).


Quais os maiores riscos para 2020?

A maioria dos gestores (65% dos entrevistados) vêm a desaceleração da economia como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2020 (vs. 65% no mês anterior), principalmente pelo impacto que o Covid-19 pode causar na economia brasileira. Vale ressaltar também que na visão dos gestores (12% dos entrevistados) o aumento da taxa de juros gerará uma pressão inicial nas cotas dos fundos imobiliários. Sobre a mudança da tributação, até o momento, há pouca visibilidade dos impactos da reforma no universo de fundos imobiliários, o que reflete na opinião dos gestores para este mês (0% vs. 20% no mês anterior).


Quais as maiores oportunidades para 2020?

Na visão dos gestores, neste ano de 2020, a aquisição de novos ativos será a maior oportunidade para os Fundos Imobiliários (71% dos entrevistados), principalmente pelo fato que a maioria dos FIIs do segmento de Tijolo estão capitalizados, como também a provável queda da atividade econômica do Brasil, os gestores podem encontrar ativos imobiliários a preços mais atrativos. Importante mencionar que a melhora dos indicadores operacionais como: alugueis, vacância e ganho de preço, vem ganhando força em relação ao mês anterior (24% vs. 19%).


Qual segmento deve apresentar maior crescimento dos alugueis em 2020?

Na visão dos gestores, a maioria (88% dos entrevistados) acreditam que o segmento de galpões logísticos apresentará um maior crescimento dos alugueis neste ano de 2020 (vs. 77% do mês anterior). Enquanto o segmento de lajes corporativas apresentou uma queda em relação ao mês anterior (12% vs. 23%).

O motivo do segmento logístico estar apresentando o maior crescimento de alugueis, segundo os gestores, é pelo fato de ser um setor mais resiliente no cenário atual de pandemia, principalmente aqueles Fundos que possuírem locatários que estão mais expostos ao e-commerce, transporte/logística, alimentação e varejo. Atualmente, há espaço para possível renegociação dos preços de locação. Por outro lado, o aumento da adoção do “home office”, levantou-se algumas dúvidas sobre os impactos nas locações de lajes corporativas no médio e longo prazo.


Qual segmento apresenta as maiores oportunidades com os preços nos patamares atuais?

Em meio ao horário reduzido do funcionamento dos shoppings centers e com a prática do “home office” sendo adotadas cada vez mais nas empresas, os gestores estão divididos em qual segmento apresenta as maiores oportunidades, sendo shopping centers o setor com maior oportunidade nos patamares atuais. Nota-se uma tendência de opinião nos gestores onde as lajes corporativas se mantêm em relação o mês anterior (35% dos entrevistados), enquanto o segmento de shopping center manteve estável (47% vs. 48%).


Quanto tempo temos até vermos os fundos imobiliários nos patamares pré-crise?

Assumindo que a pandemia seja controlada nos próximos meses, principalmente pela possível chegada de uma nova vacina, a maioria dos gestores esperam que os fundos imobiliários voltem a patamares pré-crise do Covid-19 entre 1 e 2 anos (59% vs. 32%). E o restante dos gestores (41% dos entrevistados) acreditam que a indústria de FIIs levará cerca de 1 ano para poder se recuperar.


Qual segmento deve voltar mais rapidamente após a crise?

O aumento do contágio do COVID-19 afetou os preços dos FIIs de forma generalizada desde o início da paralisação no Brasil. No entanto, gestores acreditam que os fundos de galpões logísticos devem recuperar mais rapidamente da crise (26% dos entrevistados) dado que o segmento logístico manteve seu funcionamento durante o período de paralisação das atividades não-essenciais pela necessidade de abastecimento das cidades. Vale mencionar que os outros segmentos como: Lajes Corporativas, Shoppings e Fundo de Fundos estão no radar dos gestores também.


Dentre os fundos de “tijolo”, qual segmento deve apresentar menores impactos devido aos efeitos do coronavírus?

Na visão dos gestores, dentre os fundos de “tijolo”, os fundos de galpões logísticos devem apresentar menores impactos da crise do coronavírus dado a continuidade no funcionamento das atividades logísticas e dado a maior adoção do varejo online, que vem reagindo positivamente. Adicionalmente, os fundos de galpões logísticos apresentam grande exposição aos contratos atípicos que garantem maior previsibilidade da receita de locação. O segmento de lajes corporativas continuou na segunda posição, de acordo com os gestores entrevistados. Vale ressaltar também o segmento de Renda Urbana (18%) e Shopping (18%), que na visão dos gestores, deverá apresentar menores impactos.

Dado o boom imobiliário e as incorporadoras indo a mercado para suportar o crescimento, qual a sua opinião sobre os fundos do segmento residencial e desenvolvimento?

Perguntamos para os gestores sobre o boom imobiliário que estamos passando, que é explicado principalmente pela queda da taxa de juros e o aumento do financiamento imobiliário, qual é a opinião deles para os investidores pessoas físicas investirem neste segmento, seja em fundos imobiliários residenciais e de desenvolvimento.

Para 59% dos gestores entrevistados, faz total sentido para o investidor pessoa física poder igualar os riscos, como por exemplo: comprar apartamento vs. Comprar FIIs do segmento residencial. Acesse aqui nosso relatório sobre as vantagens em investir em FIIs e não em Imóveis.

Porém, para 29% dos gestores entrevistados, dizem que não faz sentido esse segmento para pessoa física, dado a periodicidade incerta dos rendimentos.


Obs: Pesquisas realizadas entre os dias 01/09/2020 e 09/09/2020

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