Por que REITs listados em bolsa são interessantes?
- Historicamente, REITs tem sido um grande gerador de performance de longo prazo se comparado a ações e bonds;
- Alta Liquidez, com exposição direta ao mercado imobiliário e com Beta menor do que o de ações;
- Total Return: ganhos tanto em apreciação de capital quanto com pagamentos recorrentes de dividendos;
- Diversificação tanto entre diferentes classes de ativos quanto em relação ao próprio mercado imobiliário em termos de geografia e tipos de imóveis.
Por que a Principal?
- Histórico consistente de retornos;
- Estilo de investimento pautado em “quality at a reasonable price” (qualidade a preço razoável), com identificação de boas oportunidades para o longo prazo;
- Total Return: ganhos tanto em apreciação de capital quanto com pagamentos recorrentes de dividendos;
- Processo de construção de portfólio que busca entregar retornos superiores de maneira consistente através gestão ativa e com uma carteira diversificada.
Desde o início das operações com REITs nos Estados Unidos há décadas, essa classe de ativo vem oferecendo aos investidores o benefício conjunto do mercado imobiliário comercial juntamente com as vantagens que o mercado público acionário oferece. REITs cresceram em patrimônio, impacto, e aceitação por parte dos investidores ao redor do mundo. Atualmente a classe representa trilhões de dólares ao redor do mundo, com alta liquidez.
REITS são classificados como “Total Return Investments”, fornecendo tanto apreciação de capital quanto receitas recorrentes oriundas de suas atividades. Os dividendos dos REITs são gerados por um fluxo constante de pagamento de aluguéis realizados pelos seus locadores. Seu histórico de retornos apresenta baixa correlação com ações e bonds, Betas menores do que os encontrados em ações, e retornos de longo prazo competitivos em relação a outras classes de ativos.
Potencial de ganhos elevados
A maioria dos investidores busca maximizar seu retorno ajustado ao risco. A partir da tabela abaixo, fica evidente que REITs apresentam essa característica. REITs oferecem diversas oportunidades de investimento em imóveis administrados por times competentes, possibilitando acesso ao mercado imobiliário privado, além de segmentos exclusivos deste mercado.
Gráfico 1 – Retorno por Classe de Ativo desde 2000
Data base: 30 de setembro de 2021
Fonte: Morningstar
Correlação Baixa com Ações listadas
O comportamento de REITs também fornece importante característica de diversificação, graças à baixa correlação apresentada. Embora seja comum acreditar que REITs e o mercado acionário sejam correlacionados, Global REITs e US REITs não são perfeitamente correlacionados ações, embora ambos os mercados ofereçam a vantagem de possuírem liquidez intradiária.
Na realidade, conforme ilustrado abaixo, quanto mais tempo o investidor mantém seus investimentos em REITs, mais o perfil de retorno se distancia de equity. Esse tipo de comportamento confere importante característica de descorrelação aos REITs.
Gráfico 2: REITs se comportam como Ativos Imobiliários Listados – e não ações – no longo prazo
Ao longo do tempo, a correlação de REITs aumenta em relação ao mercado privado de Real Estate e cai em relação a Equities
REITs listados são um investimento de Beta relativamente baixo
Ao construir um portfólio com diferentes classes de ativos, o entendimento adequado do Beta de cada ativo é fundamental para a compreensão da volatilidade do portfólio consolidado. Enquanto o desvio padrão (volatilidade) demonstra como um ativo oscila em relação à sua própria média histórica, seu Beta demonstra como ele oscila em relação a outros ativos.
Como o Beta de REITS costuma ser menor do que 1, seu comportamento tende a se diferenciar de ações em diversos cenários. Uma alocação em REITs pode auxiliar na redução da volatilidade do portfólio. Graças à características exclusivas de REITs, como fluxos de caixa recorrentes, alto retorno sobre capital, e acesso ao mercado imobiliário, seu Beta possui caráter defensivo (menor do que 1).
Gráfico 3: REITs apresentam Beta baixo se comparados a Ações
Ao longo do tempo, a correlação de REITs aumenta em relação ao mercado privado de Real Estate e cai em relação a Equities.
Tendência Histórica de geração de Income
Historicamente, o principal fator responsável pela demanda de REITs por parte dos investidores é o pagamento de altos dividendos. A estrutura de REITs não está sujeita a impostos na esfera da empresa, distribuindo assim a maioria de seu lucro como dividendos. Adicionalmente, esses dividendos podem gerar uma fonte de renda crescente para os investidores, com uma média de crescimento de 5.4% a.a. durante a última década. Esse fluxo de caixa crescente se deve ao maior nível de ocupação dos imóveis, além de aluguéis que são reajustados periodicamente.
Gráfico 4: Over the last decade, Global REITs apresentaram aumento de dividendos anual de 5,4%
Exposição Direta a Real Estate
Por serem negociadas em bolsa, as cotas dos REITs são precificadas diariamente, sendo ocasionalmente consideradas como mais voláteis do que investimentos diretos em imóveis. Entretanto, investimentos diretos em imóveis não possuem seus valores atualizados com recorrência, necessitando de avaliações periódicas realizadas por peritos. Essa baixa recorrência com a qual as avaliações em investimentos diretos em imóveis são realizadas não refletem o verdadeiro risco inerente a esse mercado.
Por outro lado, REITs listados refletem o preço em tempo real. REITs também conferem transparência nas operações (graças ao requerimento de prestação de contas por parte dos administradores). Por fim, REITs fornecem uma alternativa fácil e prática ao investimento direto em imóveis, mercado que geralmente demanda altos valores iniciais e avaliações meticulosas sobre as peculiaridades de cada imóvel a ser transacionado.
Layers Múltiplos de Diversificação
A volatilidade do mercado demonstra a importância da diversificação de portfólio. O investimento em REITs, possibilita acessar diversos setores do mercado imobiliário, cada qual com suas características e fatores de influência. Adicionalmente, algumas categorias de imóveis são acessíveis apenas para o investidor comum através de REITs, como hotéis, saúde, data centers, e depósitos pessoais.
Uma estratégia global de REITs oferece uma camada adicional de diversificação ao permitir que o investidor acesse esta classe de ativos em mercados diferentes políticas, com moedas, e ciclos econômicos distintos.
Data base: 30 de setembro de 2021
Fonte: FactSet. Devido aos arredondamentos as porcentagens podem não ser iguais a 100%
Por que a Principal?
- Vantagens do time de gestão
A área dedicada à gestão de REITs foi fundada pelo gestor e CIO, Kelly Rush. Kelly liderou a equipe e a estratégia desde seu início, em 1998, e é o CIO dedicado há 34 anos. Kelly e sua equipe estão em uma estrutura imobiliária global de US$ 98,4 bilhões, com mais de seis décadas de história investindo em imóveis. A área de análise fundamentalista pode alavancar suas capacidades internas com as estruturs de private equity e do setor de dívida imobiliária, além de profissionais de outras classes de ativos em todo a Principal, contemplando uma equipe de economistas globais, tecnologia e sistemas de primeira linha.
- Qualidade a preços razoáveis
Ao selecionar ações para o portfólio, enfatizamos possuir empresas de qualidade a um preço razoável (QARP – quality companies at a reasonable price). Nossa experiência tem demonstrado, ao longo do tempo, que portfólios com ênfase em empresas de alta qualidade apresentam resultados superiores.
- Técnica de Construção de Portfolio
Nossas carteiras de imóveis globais e nos EUA são construídas com gestão ativa e nossas fontes de alpha, diversificadas em um número relativamente grande de posições. É importante ressaltar que essa abordagem de investimento tem como objetivo fornecer bons retornos ajustados ao risco e performance consistentes no longo prazo.
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