XP Expert

Raio X US REITs

Valor de mercado, características, tipos e setores: veja o raio-X dos "Real Estate Investments Trust"

Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no X
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

O que são REITs (Real Estate Investments Trust)?

Os REITs foram criados em 1960 para estimular investimentos no mercado imobiliário americano. De maneira simples, eles se assemelham a empresas de capital aberto listadas em bolsa e precisam estar enquadrados a determinados critérios para usufruírem dos incentivos fiscais de ser um REIT. Foram os REITs que serviram como base para a criação do mercado de FIIs no Brasil, que hoje já conta com cerca de R$ 100 bilhões de valor de mercado.

Os REITs são veículos de investimento estruturados para atuar no segmento do mercado imobiliário dos EUA, por meio de aquisição e gestão dos melhores ativos imobiliários dado a sua atratividade para investidores, onde visam a melhor estrutura de capital possível com um alinhamento de interesses e um time de gestão exclusivo.

Embora os EUA ainda concentrem 2/3 do valor de mercado desta indústria, o sucesso dos REITs levou diversos países a adotarem modelos similares para fomentar o mercado imobiliário local.

REITs em Valor de Mercado (2019)

Principais Características dos REITs

  • Possui ao menos 75% do total de ativos alocados no mercado imobiliário, caixa e equivalentes ou U.S Treasuries;
  • Ao menos 75% de sua receita precisa ser oriunda de aluguéis de imóveis e/ou juros de operações de dívida com lastro imobiliário;
  • Ser gerido por um conselho de administração, o qual nomeia os executivos ou trustees;
  • Possuir ao menos 100 acionistas;
  • Não possuir mais do que 50% do seu capital concentrado em 5 ou menos investidores;
  • Distribuir ao menos 90% do lucro caixa como dividendos, os quais são isentos de Corporate-Tax (21%, em média, nos EUA para os demais setores).

Pilares de Atratividade dos US REITs

  • Lastro em ativos reais de qualidade;
  • Distribuição recorrente de dividendos sem corporate tax (ao menos 90% dos lucros);
  • Retorno histórico superior ao S&P 500 (10% a.a. nos últimos 20 anos vs. 6% a.a. do S&P 500);
  • Alinhamento de duration entre ativos e passivos;
  • Incentivos e alinhamento de interesses entre gestão e acionistas.

Liquidez

Os REITs são extremamente difundidos entre os investidores norte-americanos como uma parte importante de seus investimentos em renda variável de longo prazo. Isso faz com que esse mercado possua alta liquidez, chegando a US$ 12,5 bilhões negociados diariamente entre os poucos mais de 200 REITs listados. Isso significa que os REITs negociam em 1 minuto e meio o volume de um dia inteiro do IFIX.

Dividendos

Os REITs são obrigados a distribuir, no mínimo, 90% do seu lucro-caixa anual em forma de dividendos aos investidores. Em geral, os principais veículos realizam essa distribuição trimestralmente ou semestralmente.

Gestão

Ao contrário do modelo adotado no Brasil, os REITs não têm gestores de investimentos nomeados pelos cotistas e sim conselheiros e funcionários diretos contratados no mesmo formato de empresas de capital aberto. Por esse motivo, eles podem ser considerados “property companies”.

Alavancagem

É permitido aos REITs contrair endividamento bancário e/ou junto ao mercado de capitais. Usualmente, os instrumentos são utilizados para reduzir a exposição de capital próprio e impulsionar retorno, casando o passivo endividamento com o ativo da receita contratada, uma vez que não existem contratos típicos de locação nos EUA – todos são compromissos contratuais que valem até o vencimento, a exemplo dos contratos atípicos no Brasil. O principal indicador observado acerca da alavancagem de um REIT é relação “Net Debt/EBITDA”.

A combinação dos fatores acima coloca os REITs entre os veículos de investimento mais competitivos na aquisição de imóveis. Desta forma, ao contrário do que ainda ocorre com os FIIs no Brasil, os REITs possuem hoje os melhores imóveis em termos de localização, especificações técnicas e inquilinos entre os investidores institucionais.

Dado que os REITs deram o embasamento para a criação do mercado de FIIs aqui no Brasil, eles se tornam uma proxy de como o mercado de FIIs no Brasil possui grande espaço para crescer nos próximos anos. Abaixo tabela comparativa entre os REITs e os FIIs:

Fonte: NAREIT e Bloomberg, 22/09/2020 – Taxa de Câmbio 5,47 (22/setembro/2020)

Quais são os tipos de REITs

No Brasil, existem diferentes tipos de FIIs, como FIIs de Tijolo e de Papel. Nos EUA, também funciona desta maneira, sendo os 3 principais tipos de REITs: Equity REIT, Mortgage REIT e Hybrid REIT.

  • Equity REIT: são equivalentes aos fundos imobiliários de tijolos, nos quais a empresa imobiliária investe em imóveis físicos voltada para a geração de renda. Este tipo corresponde a aproximadamente 95% do mercado de REITs;
  • Mortgage REIT: são equivalentes aos fundos imobiliários de papel. Ou seja, a empresa negocia títulos ligados ao setor imobiliário;
  • Hybrid REIT: neste caso é a diversificação dos tipos Equity e Mortgage REIT. Ou seja, a empresa pode investir em imóveis físicos quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.

Como a maioria dos REITs é do tipo Equity (fundos de tijolo), no gráfico abaixo, é possível analisar os setores deste segmento no índice FTSE NAREIT All Equity Index, como também os 10 maiores REITs deste índice.

Os REITs em Setores (Participação % no FTSE NAREIT)

Os 10 Maiores REITs (Participação % no FTSE NAREIT)

Conclusão

Compondo todos os fatores mencionados acima os REITs são um grande exemplo a ser seguido em todos os países, e uma ótima classe de investimento. O Brasil e a indústria de FIIs possui grande potencial para se espelhar no mercado norte americano e continuar crescendo e desenvolvendo ativos imobiliários que possam compor a carteira dos investidores, e a XP buscando trazer diversificação e boas opções aos investidores está intensificando a agenda internacional. Caso tenha interesse em investir nesse segmento, acesse aqui para conhecer o Trend Imobiliário Americano FIM.

Seguindo com o tema de REITs e mercados internacionais, iremos publicar no próximo mês mais detalhes sobre essa indústria e seu tamanho, que serve como base para todos os investimentos imobiliários globais.

Glossário

Net Debt/EBITDA: o índice Dívida Líquida sobre o EBITDA (Lucro antes de juros, taxas, depreciação e amortização) é uma medida de alavancagem ou índice de endividamento de uma empresa. Ela dá ao investidor a noção de quanto tempo levaria (anos) para uma empresa pagar a sua dívida, caso a Dívida Líquida e o EBITDA se mantenha constantes.

P / FFO: o preço / FFO pode ser considerado como equivalente a um preço/lucro (P / L), usado para calcular quanto se paga por cada unidade de lucro.

Net Operating Income (NOI): o lucro operacional líquido (NOI) é um cálculo usado para analisar investimentos mobiliários que geram renda.

Taxas de capitalização (cap rate): as taxas de capitalização representam a taxa de retorno, ou yield, que uma propriedade deve gerar no próximo ano.

Net Asset Value (NAV): o NAV é uma das métricas de avaliação mais importantes porque o valor de um REIT é derivado principalmente dos ativos que possui.

Corporate Tax: imposto para pessoas jurídicas.

U.S Treasuries: os treasuries são os títulos de dívida emitidos pelo governo americano, e têm o intuito de arrecadar recursos e financiar a dívida nacional dos Estados Unidos.

Trustees: membros executivos que compõe o Conselho de Administração.

XPInc CTA

Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!

XP Expert

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Newsletter
Newsletter

Gostaria de receber nossos conteúdos por e-mail?

Cadastre-se e receba grátis nossos relatórios e recomendações de investimentos

Disclaimer:

  • Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
  • Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
  • O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.
  • O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
  • Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC Brasil para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
  • O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por assessores de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 178/2023, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O assessor de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.
  • Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
  • Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo assessores de investimentos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.
  • 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.
  • O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.
  • A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
  • A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
  • Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto.
  • O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
  • O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
  • O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO.
  • A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.


    Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies (gerencie suas preferências de cookies) e a nossa Política de Privacidade.