O que são REITs (Real Estate Investments Trust)?

Os REITs foram criados em 1960 para estimular investimentos no mercado imobiliário americano. De maneira simples, eles se assemelham a empresas de capital aberto listadas em bolsa e precisam estar enquadrados a determinados critérios para usufruírem dos incentivos fiscais de ser um REIT. Foram os REITs que serviram como base para a criação do mercado de FIIs no Brasil, que hoje já conta com cerca de R$ 100 bilhões de valor de mercado.

Os REITs são veículos de investimento estruturados para atuar no segmento do mercado imobiliário dos EUA, por meio de aquisição e gestão dos melhores ativos imobiliários dado a sua atratividade para investidores, onde visam a melhor estrutura de capital possível com um alinhamento de interesses e um time de gestão exclusivo.

Embora os EUA ainda concentrem 2/3 do valor de mercado desta indústria, o sucesso dos REITs levou diversos países a adotarem modelos similares para fomentar o mercado imobiliário local.

REITs em Valor de Mercado (2019)

Principais Características dos REITs

• Possui ao menos 75% do total de ativos alocados no mercado imobiliário, caixa e equivalentes ou U.S Treasuries;
• Ao menos 75% de sua receita precisa ser oriunda de aluguéis de imóveis e/ou juros de operações de dívida com lastro imobiliário;
• Ser gerido por um conselho de administração, o qual nomeia os executivos ou trustees;
• Possuir ao menos 100 acionistas;
• Não possuir mais do que 50% do seu capital concentrado em 5 ou menos investidores;
• Distribuir ao menos 90% do lucro caixa como dividendos, os quais são isentos de Corporate-Tax (21%, em média, nos EUA para os demais setores).

Pilares de Atratividade dos US REITs

• Lastro em ativos reais de qualidade;
• Distribuição recorrente de dividendos sem corporate tax (ao menos 90% dos lucros);
• Retorno histórico superior ao S&P 500 (10% a.a. nos últimos 20 anos vs. 6% a.a. do S&P 500);
• Alinhamento de duration entre ativos e passivos;
• Incentivos e alinhamento de interesses entre gestão e acionistas.

Liquidez

Os REITs são extremamente difundidos entre os investidores norte-americanos como uma parte importante de seus investimentos em renda variável de longo prazo. Isso faz com que esse mercado possua alta liquidez, chegando a US$ 12,5 bilhões negociados diariamente entre os poucos mais de 200 REITs listados. Isso significa que os REITs negociam em 1 minuto e meio o volume de um dia inteiro do IFIX.

Dividendos

Os REITs são obrigados a distribuir, no mínimo, 90% do seu lucro-caixa anual em forma de dividendos aos investidores. Em geral, os principais veículos realizam essa distribuição trimestralmente ou semestralmente.

Gestão

Ao contrário do modelo adotado no Brasil, os REITs não têm gestores de investimentos nomeados pelos cotistas e sim conselheiros e funcionários diretos contratados no mesmo formato de empresas de capital aberto. Por esse motivo, eles podem ser considerados “property companies”.

Alavancagem

É permitido aos REITs contrair endividamento bancário e/ou junto ao mercado de capitais. Usualmente, os instrumentos são utilizados para reduzir a exposição de capital próprio e impulsionar retorno, casando o passivo endividamento com o ativo da receita contratada, uma vez que não existem contratos típicos de locação nos EUA – todos são compromissos contratuais que valem até o vencimento, a exemplo dos contratos atípicos no Brasil. O principal indicador observado acerca da alavancagem de um REIT é relação “Net Debt/EBITDA”.

A combinação dos fatores acima coloca os REITs entre os veículos de investimento mais competitivos na aquisição de imóveis. Desta forma, ao contrário do que ainda ocorre com os FIIs no Brasil, os REITs possuem hoje os melhores imóveis em termos de localização, especificações técnicas e inquilinos entre os investidores institucionais.

Dado que os REITs deram o embasamento para a criação do mercado de FIIs aqui no Brasil, eles se tornam uma proxy de como o mercado de FIIs no Brasil possui grande espaço para crescer nos próximos anos. Abaixo tabela comparativa entre os REITs e os FIIs:

Quais são os tipos de REITs

No Brasil, existem diferentes tipos de FIIs, como FIIs de Tijolo e de Papel. Nos EUA, também funciona desta maneira, sendo os 3 principais tipos de REITs: Equity REIT, Mortgage REIT e Hybrid REIT.

• Equity REIT: são equivalentes aos fundos imobiliários de tijolos, nos quais a empresa imobiliária investe em imóveis físicos voltada para a geração de renda. Este tipo corresponde a aproximadamente 95% do mercado de REITs;
• Mortgage REIT: são equivalentes aos fundos imobiliários de papel. Ou seja, a empresa negocia títulos ligados ao setor imobiliário;
• Hybrid REIT: neste caso é a diversificação dos tipos Equity e Mortgage REIT. Ou seja, a empresa pode investir em imóveis físicos quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.

Como a maioria dos REITs é do tipo Equity (fundos de tijolo), no gráfico abaixo, é possível analisar os setores deste segmento no índice FTSE NAREIT All Equity Index, como também os 10 maiores REITs deste índice.

Os REITs em Setores (Participação % no FTSE NAREIT)

Os 10 Maiores REITs (Participação % no FTSE NAREIT)

Conclusão

Compondo todos os fatores mencionados acima os REITs são um grande exemplo a ser seguido em todos os países, e uma ótima classe de investimento. O Brasil e a indústria de FIIs possui grande potencial para se espelhar no mercado norte americano e continuar crescendo e desenvolvendo ativos imobiliários que possam compor a carteira dos investidores, e a XP buscando trazer diversificação e boas opções aos investidores está intensificando a agenda internacional. Caso tenha interesse em investir nesse segmento, acesse aqui para conhecer o Trend Imobiliário Americano FIM.

Seguindo com o tema de REITs e mercados internacionais, iremos publicar no próximo mês mais detalhes sobre essa indústria e seu tamanho, que serve como base para todos os investimentos imobiliários globais.

Glossário

Net Debt/EBITDA: o índice Dívida Líquida sobre o EBITDA (Lucro antes de juros, taxas, depreciação e amortização) é uma medida de alavancagem ou índice de endividamento de uma empresa. Ela dá ao investidor a noção de quanto tempo levaria (anos) para uma empresa pagar a sua dívida, caso a Dívida Líquida e o EBITDA se mantenha constantes.

P / FFO: o preço / FFO pode ser considerado como equivalente a um preço/lucro (P / L), usado para calcular quanto se paga por cada unidade de lucro.

Net Operating Income (NOI): o lucro operacional líquido (NOI) é um cálculo usado para analisar investimentos mobiliários que geram renda.

Taxas de capitalização (cap rate): as taxas de capitalização representam a taxa de retorno, ou yield, que uma propriedade deve gerar no próximo ano.

Net Asset Value (NAV): o NAV é uma das métricas de avaliação mais importantes porque o valor de um REIT é derivado principalmente dos ativos que possui.

Corporate Tax: imposto para pessoas jurídicas.

U.S Treasuries: os treasuries são os títulos de dívida emitidos pelo governo americano, e têm o intuito de arrecadar recursos e financiar a dívida nacional dos Estados Unidos.

Trustees: membros executivos que compõe o Conselho de Administração.