Panorama Mensal de FIIs e FIPs-IE | Julho 2021

O mês de junho foi marcado pela elevação da taxa de juros Selic para 4,25% a.a. e pela sinalização do Comitê de Política Monetária (COPOM) para outro ajuste na próxima reunião. Além disso, o comitê acrescentou que uma deterioração das expectativas inflacionárias poderia exigir uma aceleração no ritmo de elevação da taxa Selic. De acordo com os economistas da XP, a expectativa é de que a taxa Selic atinja o patamar de 6,75% a.a. até o final de 2021.

Já a inflação medida pelo IPCA-15, no mês de junho acelerou, ficando acima das expectativas, com variação de 0,83% no mês, 0,39 p.p. acima do apresentado em maio. Por outro lado, o IGP-M apresentou desaceleração e ficou em 0,60% em junho, ante a 4,10% no mês de maio, acumulando alta de 15,08% no ano e 35,75% em 12 meses.

Além disso, sobre o projeto de lei 1026/2021, que tramitava na Câmara, o deputado Eduardo Cury, relator do PL, deu um parecer contrário ao texto na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ). E com isso, o projeto de lei que determinava que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderia ser superior ao índice oficial de inflação do País (IPCA) foi encerrado.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de -2,19% em junho, após a queda de -1,56% em maio, impulsionado negativamente pelos fundos do segmento de recebíveis. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de -2,15%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,04% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de -2,25%.

No âmbito dos fundos imobiliários, a proposta da reforma tributária encaminhada para aprovação pelo Ministério da Economia no dia 25/06 inclui (entre suas diversas medidas) o fim da isenção tributária sobre a distribuição de lucros e dividendos, instituindo uma alíquota de 15% para os ganhos de capital e os rendimentos distribuídos aos cotistas de fundos imobiliários. Os termos apresentados na proposta trouxeram maior volatilidade para os FIIs nos últimos dias. Vemos a tributação proposta pressionando o preço das cotas dos fundos imobiliários listados, de forma a parcialmente compensar a alíquota proposta de 15%. No entanto, vemos os dividend yields dos FIIs negociando com spreads saudáveis (3.6p.p.) sobre o Tesouro IPCA 2030 (NTN-B 2030) e podendo amenizar a pressão nas cotas devido à nova possível tributação.

Gráfico 1: Performance 12 Meses – XPFI x IFIX x CDI x IBOV Acumulado

Principais Indicadores

Performance dos FIIs

Fundos de Tijolo

Em junho os fundos de tijolo (fundos que investem majoritariamente em imóveis físicos como shoppings centers, lajes corporativas e galpões logísticos), tiveram a performance negativa no mês, o XPFT teve um retorno de -2,04%.

Dado as constantes mudanças relacionadas às restrições decretadas nos estados e municípios e o aumento dos casos de COVID, continuamos conservadores em relação aos fundos imobiliários do segmento de shopping centers.

Em relação aos fundos imobiliários de lajes corporativas, tiveram um retorno negativo de -1,03%.

Fizemos uma publicação sobre o setor em parceria com a Cushman & Wakefield, abordando a região da Paulista, acesse aqui.

No mês o segmento de galpões teve um retorno de -3,69%, seguido pelo setor de Shoppings com um retorno de -1,94% e Outros com um retorno de -3,11%.

Tabela 1: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 2: Retornos dos Segmentos de Tijolo

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel (fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário e FoFs, fundos que investem em outros fundos imobiliários) continuam se recuperando após queda devido a pandemia.

Os fundos de CRIs, que são impactados principalmente pelos índices de inflação (IPCA e IGP-M), estão com um desempenho positivo nos últimos 12m (14,20%). Esta classe de ativos tiveram retorno negativo no mês de -1,23%.

Já os FoFs (Fundos de Fundos), em sua maioria estão com seu portfólio alocado em fundos de tijolo e também pelo risco da tributação em FIIs, tiveram uma performance negativa de -5,49%.

O XPFP (Índice XP de fundos de Papel) teve retorno de -2,25% no mês e 0,37% nos últimos 12 meses.

Neste mês, finalizamos a série de publicações sobre o Mercado de Crédito no Brasil, em conjunto com o Sérgio Leite, da Área de Crédito da XP, acesse abaixo as publicações:

• Crédito Imobiliário no Brasil e seu impacto nos FIIs de Recebíveis

• Panorama de Crédito Imobiliário no Brasil

• Raio X do Mercado de CRIs

• Evolução dos Fundos Imobiliários de Recebíveis

Tabela 3: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 4: Retornos dos Segmentos de Papel

Fundos em Participações de Infraestrutura – FIP-IE

Os FIP-IE (Fundos em Participação de Infraestrutura, fundos que investem em ativos de infraestrutura como portos, linhas de transmissões, parques solares e eólicos, plantas de saneamento, estradas e rodovias, etc.).

No mês de maio de 2021, os FIPs-IE listados divulgaram Fatos Relevantes a respeito de seus Fundos. Entre eles:

1.XPIE11 – Fatos Relevantes, acesse aqui;

2.PFIN11 – Relatório Mensal, acesse aqui;

3. VIGT11 – Relatórios de Acompanhamento, acesse aqui;

4.BRZP11 – Relatório Mensal, acesse aqui.

No mês os FIPs-IE tiveram retorno de -1,52%. Os indicadores mais comuns para servirem de comparativo, o IBOV (Ibovespa) e o IEE (Índice de Energia Elétrica) tiveram seus retornos de 0,46% e -3,79% no mês, respectivamente.

Tabela 5: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 6: Retornos dos FIPs-IE

Fluxo de Negociação

Nesta parte do relatório, desenvolvido pela Mesa de Fundos Imobiliários da XP, fornecemos um overview sobre o fluxo de negociação e descrevemos as nossas percepções sobre os principais acontecimentos do mercado. O report é meramente informativo, não temos a pretensão de fornecer qualquer tipo de recomendação.

Principais destaques no mês

Em junho observamos um aumento de 14% no volume negociado no mercado secundário. Tanto o investidor pessoa física quanto o investidor institucional local aumentaram o fluxo de negociação. Segregando o fluxo entre os segmentos de FIIs, vemos que o Investidor Institucional Local ficou NET comprador apenas nos segmentos de Shoppings e Agências Bancárias, ficando NET vendedor em todos os demais setores. Já o Investidor Pessoa Física ficou NET comprador em quase todos os segmentos, com exceção de Shoppings e Agências Bancárias. Em relação ao fluxo do investidor Não Residente, destacamos a forte compra de FIIs de Logística.

Gráfico 2: Fluxo por Segmento

Gráfico 3: Market Share Anual

Gráfico 4: Market Share Mensal

Gráfico 5: Retorno Acumulado dos Segmentos de FIIs (2021 – 2021)

Gráfico 6: Dividend Yield IFIX vs. NTNB 2035

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