Raio X do Mercado de CRIs

Relatório realizado em conjunto com Sérgio Leite, da área de Crédito da XP Investimentos


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Na primeira publicação abordamos o Mercado de Crédito, Impactos na Economia e a Evolução do Crédito no Brasil, conforme pode ser acessado no link abaixo:

Mercado de Crédito, Impactos na Economia e a Evolução do Crédito no Brasil.

Na segunda publicação abordamos o funcionamento do crédito Imobiliário no Brasil, principais participantes, sistemas de financiamento e aumento da importância do mercado de capitais nesse segmento, principalmente via CRI.

Panorama do Crédito Imobiliário no Brasil.

Para esse 3º relatório iremos detalhar o funcionamento dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs, nas dimensões da definição do produto, vantagens,  lastros associados, riscos e critérios de avaliação.

Raio X do Mercado de CRIs

Seguindo a tendência de crescimento do crédito imobiliário no Brasil visto nos relatórios anteriores, houve um aumento expressivo da emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários desde 2014, conforme o gráfico abaixo.

Definição do Produto

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título que gera um direito de crédito ao investidor. Ou seja, o mesmo terá direito a receber uma remuneração (geralmente juros) do emissor e, periodicamente, ou quando do vencimento do título, receberá de volta o valor investido (principal).

Do ponto de vista do emissor, o CRI é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários, tais como: financiamentos residenciais, comerciais ou para construções, contratos de aluguéis de longo prazo etc.

Somente instituições específicas, denominadas securitizadoras, podem emitir o CRI. As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, que têm por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de CRIs, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.

Vantagens

Por tratar-se de um investimento em renda fixa, o investidor tem a previsão do fluxo de caixa das remunerações e amortizações do título.

Regime fiduciário garante segregação do risco do emissor, ou seja, caso a securitizadora tenha dificuldades financeiras, o fluxo de pagamento para os investidores não será afetado, uma vez que os recebíveis estão segregados do patrimônio da emissora.

Investimento isento de imposto de renda para pessoas físicas e FIIs, além disso, esses títulos não sofrem a cobrança de taxas e não está sujeito a cobrança de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).

Tipos de lastros

Pulverizado: Possuem risco diversificado entre vários devedores, podendo ser locatários dos ativos ou mutuários de financiamento para compra de um imóvel. Operações podem ser com edifícios corporativos, parques logísticos, shopping ou carteiras de incorporadoras.

Corporativo: Recebíveis imobiliários oriundos de contratos imobiliários tendo como risco principal o crédito corporativo. Risco concentrado na capacidade de pagamento de um único devedor ou no locatário em imóveis geradores de renda como galpões logísticos, lojas de varejo, lajes corporativas, entre outros.

Riscos

Crédito: A possibilidade de ocorrência de perdas associadas ao não cumprimento pelo tomador ou contraparte de suas respectivas obrigações financeiras nos termos pactuados.

Mercado: É a possibilidade de oscilações resultantes da flutuação nos valores de mercado, como exemplo operações atreladas à taxa de juros, inflação ou associadas a qualquer outro indexador.

Liquidez: Em termos gerais o detentor do CRI precisa aguardar até o prazo estipulado para ter acesso aos recursos aplicados. Esses títulos podem ser negociados no mercado secundário, entretanto o preço vai variar em função dos riscos citados anteriormente.

Vale salientar que os CRIs são instrumentos que não são cobertos pelo FGC (Fundo garantidor de Crédito)

Critérios de avaliação

Avaliaremos na sequência quais componentes dentro do risco de crédito devemos avaliar em um CRI. Vale salientar que se deve analisar essas variáveis em conjunto para uma melhor definição de risco.

  • Probabilidade de inadimplemento: Será refletida pela capacidade de pagamento de uma empresa baseado no fluxo de caixa operacional. Uma medida usual para refletir essa capacidade pode ser balizada por Rating de crédito. Em linhas gerais esses ratings refletem aspectos quantitativos da empresa, como capacidade de geração de caixa, estrutura de capital adequada e bons indicadores de liquidez, aliados a dimensões qualitativas em relação a governança e modelo de negócios.
  • Estrutura de garantia: Caso seja necessário executar o devedor pela incapacidade de pagamento baseado na geração de caixa operacional, será preciso acionar em um processo judicial, as garantias da operação. Essas garantias no CRI normalmente possuem uma componente imobiliária e quanto melhor a localização maior a liquidez para uma eventual monetização. O LTV (Loan To Value) é uma razão de qual o valor do imóvel pela dívida contraída, portanto, quanto menor o LTV, menor o risco para o detentor do CRI.
  • Risco de performance: Quando um empreendimento imobiliário que está sendo financiado ainda não está finalizado. Para essa situação é importante o conhecimento sobre a capacidade de execução do incorporador, bem como o conjunto de garantias atreladas à estrutura.
  • Prazo de amortização: O prazo de re-pagamento do CRI, bem como o fluxo de amortização é de extrema relevância para o detentor do CRI. Quanto maior o prazo médio, maior a incerteza e consequentemente maior o risco da estrutura.

Resumo dos Critérios de avaliação de um CRI

Fonte: XP Investimentos

Conclusão

Na terceira publicação detalhamos o funcionamento do mercado de CRIs, com sua evolução, definição do produto, vantagens, riscos e mitigantes.

Esse tipo de financiamento vem crescendo bastante e ocupando uma lacuna deixada pelos grandes bancos no mercado de crédito imobiliário, das operações fora do escopo do SFH.

Esse espaço vem sendo preenchido pelo mercado de capitais, com destaque para os Fundos Imobiliários de Recebíveis, que veremos em detalhes na nossa quarta e última publicação.

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