Panorama de Crédito Imobiliário no Brasil

Relatório realizado em conjunto com Sérgio Leite, da área de Crédito da XP


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Na primeira publicação abordamos o Mercado de Crédito, Impactos na Economia e a Evolução do Crédito no Brasil, conforme pode ser acessado aqui.

Para esse 2º relatório iremos detalhar o crédito imobiliário no Brasil em diversas dimensões, como a composição dos financiamentos, participação dos grandes bancos nesse mercado, principais fontes de “Funding” e perfil de taxa cobrada versus inadimplência das diferentes modalidades.

Panorama do Crédito Imobiliário do Brasil

Composição dos Financiamentos

Os dois principais sistemas de financiamento imobiliário são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). As modalidades são os financiamentos para: aquisição, construção, reforma, ampliação, produção de imóveis e compra de material de construção. 

O SFH é regulamentado pelo Governo Federal, que estabelece algumas condições para o financiamento imobiliário: valor máximo de avaliação do imóvel igual a R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) e custo efetivo máximo igual a 12% a.a. (doze por cento ao ano). 

De forma diversa, no caso do SFI, essas condições não estão preestabelecidas, sendo permitida a livre negociação entre os clientes e os bancos e outras instituições financeiras.

Dado o arcabouço do sistema de financiamento imobiliário, temos uma grande representatividade de crédito para PF com praticamente 90% dentro do SFH, praticamente metade dessa proporção com utilização do FGTS no financiamento.

O Mercado bancário no Brasil é bastante concentrado, com os 5 maiores bancos correspondendo por mais de 70% do crédito no sistema financeiro e para o setor imobiliário a concentração do crédito bancário é maior ainda, com os 5 maiores possuindo quase a totalidade do crédito bancário para o setor imobiliário.

Fontes de Funding

Os recursos do SFH e do SFI são captados principalmente em depósitos de poupança pelos bancos e outras instituições financeiras integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Nesse caso, o Conselho Monetário Nacional (CMN) estabelece os percentuais mínimos de recursos que serão obrigatoriamente aplicados por essas entidades nas operações de financiamento imobiliário residencial e não residencial.

Além disso, no caso do SFH, os recursos também provêm do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), quando destinados para financiamentos imobiliários.

Em ambos os sistemas, as instituições financeiras podem direcionar outros recursos para financiamento imobiliário, como aqueles captados por meio de letras de crédito imobiliário, letras hipotecárias ou letras imobiliárias garantidas oferecidas aos seus clientes.

Uma outra forma de funding que vem ganhando relevância e que é bastante utilizada no mercado de capitais é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), que é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários, tais como: financiamentos residenciais, comerciais ou para construções, contratos de aluguéis de longo prazo etc.

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Taxas de Juros e Inadimplência

Existe uma disparidade grande nas taxas de juros cobrada no sistema financeiro em função do tipo de tomador (PF ou PJ), modalidade, prazo e estrutura de garantias.

Com um detalhamento dentro da pessoa física, nota-se essa disparidade, sendo o crédito imobiliário com as menores taxas praticadas em função do empréstimo ser associado à garantia do imóvel.

Dentro do crédito imobiliário as linhas associadas ao SFH, também em função do funding via SBPE, possuem um custo menor para o tomador final.

Da mesma maneira que temos uma diferenciação nas taxas cobradas em função do perfil de crédito, temos essa mesma questão em relação a inadimplência e perdas, muito em função das garantias.

Dentro do crédito imobiliário, os produtos associados ao SFH possuem menor taxa, maior valor financiado (com menor loan to value) e menor perda. Na ponta oposta dentro desse conjunto de operações temos o Home Equity, modalidade que vem crescendo principalmente como um produto oferecido por bancos grandes, médios e Fintechs.

Conclusão

Nesta segunda publicação abordamos o Crédito imobiliário e pudemos perceber que existe uma concentração importante dos grandes bancos no crédito imobiliário, principalmente pelo arcabouço do SFH, com o funding de poupança sendo determinante nessa estrutura.

Em contrapartida o mercado de capitais tem assumido um maior protagonismo com uma evolução relevante no mercado de CRIs, contribuindo para uma maior desintermediação financeira.

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