Crédito Imobiliário no Brasil e seu impacto nos FIIs de Recebíveis

Relatório realizado em conjunto com Sérgio Leite, da área de Crédito da XP Investimentos


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Nos últimos anos temos acompanhado uma grande tendência de diversificação do portfólio de investidores em um contexto de menor taxa de juros. Os Fundos Imobiliários fizeram parte desse processo com uma maior popularização do produto e os fundos de recebíveis imobiliários contribuíram para esse crescimento.

Essa maior demanda está acompanhada de uma tendência mais ampla de crescimento de crédito imobiliário no país e mesmo com um início de ciclo de alta de juros ainda possui oportunidade de expansão, vide comparativo com outros países, tanto desenvolvidos como em desenvolvimento.

Uma série de relatórios. Para aprofundarmos o tema iremos dividir as publicações em 4 relatórios, conforme descrição abaixo:

  • 1º relatório: Mercado de Crédito, Impactos na Economia e a Evolução do Crédito no Brasil.
  • 2º relatório: Panorama do Crédito Imobiliário no Brasil.
  • 3º relatório: Raio X do Mercado de CRIs.
  • 4º relatório: Evolução dos fundos imobiliários de recebíveis imobiliários.

Mercado de Crédito

A atividade de intermediação financeira, definida como o ato de coletar recursos de poupadores para emprestá-los a tomadores, é uma característica essencial do sistema financeiro. Os principais participantes desse mercado são os agentes econômicos e os intermediários financeiros.

Os intermediários financeiros realizam a mediação entre os agentes superavitários e deficitários, absorvendo os riscos e administrando a operação em troca da remuneração via diferencial de taxa de juros.

Sob a ótica do mercado de crédito, o sistema financeiro pode ser dividido entre dois tipos de mercado: bancário e de capitais. Ambos os grupos podem ser formados pelo mesmo conjunto de pessoas ou instituições, a diferença reside no papel que cada um vai desempenhar no momento do financiamento.

No mercado bancário verifica-se a presença de instituições financeiras no papel de intermediador entre o titular de crédito e o tomador. Essas instituições são agentes capacitados a captar recursos junto aos poupadores, e devem seguir um extenso arcabouço regulatório definido pelo banco central ou agente regulador de cada país.

Para o mercado de capitais existe uma mobilização de recursos de poupança financeira dos poupadores para promover sua alocação eficiente para financiar a produção, comercialização e o investimento das empresas e o consumo das famílias. Este mercado também possui um arcabouço de regras e, no Brasil, é regulado pela CVM.

Impacto do Crédito na Economia

De forma geral, condições macroeconômicas estáveis, com taxas de juros baixas, inflação controlada e um bom arcabouço institucional são elementos importantes para dar previsibilidade aos agentes econômicos para fomentar o crédito de longo prazo. Vale salientar que o crédito é uma importante alavanca para o crescimento econômico, pois aumenta nível de investimentos que por sua vez eleva o nível de produção.

Ao observarmos dados de 2019 da proporção de crédito sobre PIB de alguns países, conseguimos notar que essa relação costuma ser maior em países desenvolvidos, onde os elementos de estabilidade econômica são mais resilientes. Uma característica comum desses países desenvolvidos é a alta representatividade do crédito imobiliário sobre o total de cada país.

Para os países emergentes, vemos num patamar semelhante desses indicadores para o Brasil, México, Colômbia e Índia. O destaque na América do Sul é justamente o Chile, que possui essa estabilidade macroeconômica há um tempo maior que os pares.

Evolução do Crédito no Brasil

Desde o advento do plano real em 1994 o Brasil pode experimentar um período de maior estabilidade financeira, com redução da inflação e uma trajetória nessa mesma direção da taxa de juros básica da economia. Tais fatores foram decisivos para um maior incremento do crédito em relação ao PIB e, principalmente pela redução do patamar da taxa de juros possibilitou um maior incremento do crédito imobiliário, mesmo que ainda bem distante de países desenvolvidos ou mesmo do Chile.

Conclusão

Nesta primeira publicação abordamos o Mercado de Crédito, Impactos na Economia e a Evolução do Crédito no Brasil.

O Brasil ainda está muito longe na relação Crédito Imobiliário/PIB comparado com os países desenvolvidos ou até mesmo outros países em desenvolvimento. Temos um caminho muito longo a percorrer, mas com a redução do patamar da taxa de juros possibilitou um maior incremento do crédito imobiliário e mesmo com esse início de ciclo de alta, a expectativa é que se estabilize em um patamar historicamente menor que a média das últimas décadas.

Fiquem ligados na próxima publicação da série! Abordaremos o Panorama do Crédito Imobiliários do Brasil.

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